购房人仅签订认购书的情况下是否满足《异议和复议规定》第二十八条、第二十九条有关“合法有效的书面买卖合同”？

最高院：购房人仅签订认购书的情况下是否满足《异议和复议规定》第二十八条、第二十九条有关“合法有效的书面买卖合同”？

购房人仅签订认购书的情况下是否满足《异议和复议规定》第二十八条、第二十九条有关“合法有效的书面买卖合同”？

裁判要旨

本案购房人在人民法院查封前签订了《认购书》，该认购书具备案涉房屋位置、房号、面积、单价等主要内容，且购房人支付了全部购房款，符合商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，故该《认购书》应当认定为商品房买卖合同。

案例索引

《李江、李成等申请执行人执行异议之诉案》【（2021）最高法民申7173号】

争议焦点

购房人仅签订认购书的情况下是否满足《异议和复议规定》第二十八条、第二十九条有关“合法有效的书面买卖合同”？

裁判意见

最高院认为：本案为申请执行人执行异议之诉，李江申请再审的理由不能成立，具体理由评述如下：

关于原审法院适用法律是否错误的问题。李江主张本案应当适用《执行异议和复议案件规定》第二十九条之规定进行审理，原审判决适用第二十八条属适用法律错误。在本案李江对案涉房屋不享有担保物权等优先受偿权的情形下，对于金钱债权的执行，《执行异议和复议案件规定》第二十八条、第二十九条作为对买受人在何种情形下能够排除人民法院强制执行而作出的规定，均可作为判断买受人是否享有排除强制执行民事权益的依据。并且，李江依据《执行异议和复议案件规定》第二十八条向一审法院提起本案诉讼，原审法院据此认定本案符合该规定相关情形并作出判决并无不当。因此，对李江关于原审判决适用法律错误的主张，本院不予支持。

关于李成是否对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益问题。李江以《商品房买卖合同》因辰坤公司未取得商品房预售许可证而无效、翠悦物业公司提供的证据不能证明李成在查封前占有案涉房屋为由，主张李成不享有排除执行的民事权益。首先，对于李成是否在人民法院查封前签订合法有效的书面买卖合同的问题。王晓东与辰坤公司在人民法院查封前签订了《文化帝景认购书》，该认购书具备案涉房屋位置、房号、面积、单价等主要内容，王晓东亦向辰坤公司支付了全部购房款，符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条关于“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”的规定，故《文化帝景认购书》应当认定为商品房买卖合同。后王晓东将案涉房屋转让给李成，李成支付了全部购房款，即承继了王晓东与辰坤公司之间以案涉房屋物权变动为内容的债权合同的权利义务，并与辰坤公司签订了《商品房买卖合同》予以确认。

对于合同效力问题，商品房预售行政许可制度设立的初衷是防止国家在国有土地上的利益受到非法侵害及保护消费者利益。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”的规定，虽然辰坤公司因欠缴土地出让金一直未取得商品房预售许可证，但根据原审法院查明事实，案涉房屋所在小区系棚户区改造项目，黑龙江省人民政府对该类小区不动产权证的办理确定了“先办证后追缴”的原则。现案涉房屋所在小区已完成房屋权属登记问题建审意见会签程序，李成作为消费者购房人缴纳了案涉房屋契税，哈尔滨市不动产登记中心亦于本案一审起诉前受理了李成办理商品房买卖转移登记的申请。因此，在当事人向人民法院起诉前，案涉房屋已具备预售许可证明要件及办理不动产权证照的实质条件，使案涉房屋买卖合同的效力得以补正。其次，对于李江主张翠悦物业公司提供的证据不能证明李成在人民法院查封前实际占有案涉房屋的问题。王菲、孟祥军因与辰坤公司之间的包销协议关系取得公司所有证照及印鉴，以辰坤公司名义与翠悦物业公司签订了《前期物业管理合同》并加盖辰坤公司公章及法定代表人名章。即使辰坤公司在签订《前期物业管理合同》前意图解除包销协议及已登报声明公章丢失作废，但现有证据并不能证明翠悦物业公司对此知情，翠悦物业公司有正当理由相信王菲、孟祥军有权与其签订合同，故《前期物业管理合同》因王菲、孟祥军的表见代理行为而应为有效。并且，翠悦物业公司作为案涉房屋所在小区的外聘物业单位，在履行物业管理职责过程中掌握业主有关信息符合常理，其出具证明系对所知晓的业主办理入户等客观情况的描述，与是否由辰坤公司委托亦无直接关联。因此，辰坤公司关于翠悦物业公司非其聘请致使相关证据不具有证明力的主张不能成立。对李江关于李成未在人民法院查封前签订合法有效书面买卖合同及未占有案涉房屋的主张，本院不予支持。

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