签了商品房认购协议，还能要求退房吗？

签了商品房认购协议，还能要求退房吗？法院判了

来源丨湖南高院

一般而言，

签订了商品房认购协议，

双方就要按照协议内容履行各自的义务了。

但在实际生活中，

不乏有购房者出现特殊情况无法履行约定的现象。

在这种情况下，

购房者能否要求退房?

近日，

湖南省嘉禾县人民法院

就审理了一起关于

购房者要求开发商退房的案件。

基本案情

2020年8月，陈某认购了嘉禾县L公司开发的商铺两套并签订了《商品房认购协议》，协议约定了商铺建筑面积及单价，认购定金1万元，作为双方订立《商品房买卖合同》的担保。

随后，陈某向L公司支付了定金1万元并授权其母亲支付了42.1万元购房款。但由于陈某急需用钱，且认为未能签订《商品房买卖合同》是L公司存在过错，便要求退购商铺并返还购房款、定金及利息。L司辩称，《商品房认购协议》已约定了商铺位置、面积、价款支付等主要条款，不属于预约合同，商品房买卖合同已成立，L公司一直催促陈某签订书面购房合同，但陈某因自身原因一直未到售楼处履行签约手续，L公司不存在过错，故陈某应按照认购协议约定继续履行支付剩余购房款的义务。

陈某与L公司协商未果，遂诉至法院。

法院判决

法院审理认为，民事主体从事民事活动，应当遵循自愿原则，按照自己的意思设立、变更、终止民事法律关系。陈某与L公司签订的《商品房认购协议》属于预约合同，陈某明确表示不履行《商品房认购协议》，要求退还购房款及定金，故不能强制陈某与L公司签订《商品房买卖合同》。因此，陈某要求解除《商品房认购协议》并返还购房款的诉讼请求，应予支持。

关于定金应否退还的问题。根据《中华人民共和国民法典》第四百九十五条规定：“当事人约定在将来一定期限内订立合同的认购书、订购书、预订书等，构成预约合同。当事人一方不履行预约合同约定的订立合同义务的，对方可以请求其承担预约合同的违约责任。”此外《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”陈某因自身原因违约解除《商品房认购协议》，其应当承担相应的违约责任，故陈某支付给L公司的1万元定金不予退还。

最终，法院判决解除双方签订的《商品房认购协议》，L公司退还陈某除定金1万元以外的剩余购房款42.1万元。

“预约合同”是指双方约定在将来一定期限内订立本约合同的合同。一般情况下，《商品房认购协议》属于预约合同，《商品房买卖合同》属于本约合同。

若一方当事人不愿履行预约合同，即拒绝按照约定签订本约合同，则守约方不能要求违约方强制缔约。也就是说，即使《商品房认购协议》合法有效，也不能强制违约方继续签订《商品房买卖合同》。

而本约合同确立了双方的权利义务，直接具备履行内容。若一方当事人不愿履行本约合同即《商品房买卖合同》，则守约方可要求违约方继续履行交付房屋或支付购房款的义务，不履行将承担违约责任。

此外

认购协议解除后，定金如何处理，一般分三种情况：

1.若因购房者反悔等自身原因拒不订立本约，则定金不退;

2.若因开发商违约，致使无法订立本约的，则双倍返还定金:

3.若双方均无过错，出现了不可归责双方的事宜致使本约未能订立，则此时购房者可以要求返还已付定金。

最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复

中华人民共和国最高人民法院

公告

《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》已于2023年2月14日由最高人民法院审判委员会第1879次会议通过，现予公布，自2023年4月20日起施行。

2023年4月20日

最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复

法释〔2023〕1号

河南省高级人民法院：

你院《关于明确房企风险化解中权利顺位问题的请示》（豫高法〔2023〕36号）收悉。就人民法院在审理房地产开发企业因商品房已售逾期难交付引发的相关纠纷案件中涉及的商品房消费者权利保护问题，经研究，批复如下：

一、建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权之间的权利顺位关系，按照《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第三十六条的规定处理。

二、商品房消费者以居住为目的购买房屋并已支付全部价款，主张其房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。

只支付了部分价款的商品房消费者，在一审法庭辩论终结前已实际支付剩余价款的，可以适用前款规定。

三、在房屋不能交付且无实际交付可能的情况下，商品房消费者主张价款返还请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。

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