烂尾楼风险承担的相关法律规定

一、烂尾楼风险承担的相关法律规定

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《商品房买卖合同纠纷解释》）中关于烂尾楼风险承担的法律规定为：

第19条　商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。

第20条　因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。

第21条　以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。

商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。

《中华人民共和国民法典》中关于情势变更的规定：

第533条　合同成立后，合同的基础条件发生了当事人在订立合同时无法预见的、不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于当事人一方明显不公平的，受不利影响的当事人可以与对方重新协商；在合理期限内协商不成的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构变更或者解除合同。

人民法院或者仲裁机构应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更或者解除合同。

二、购房人如何规避烂尾楼风险？

近年来房地产项目烂尾问题屡见不鲜，因房产公司的违约致使合同解除，购房人不仅自己筹款交纳的首付款部分无法得到返还，还要继续偿还按揭贷款；而银行在对涉案房屋享有优先受偿权的情形下，又同时享有对房产公司和购房人的债权，最终导致商品房买卖合同以及借款合同约定的各方权利义务严重失衡。此时如何帮助购房人规避烂尾楼风险尤为重要。

首先，在房产施工缓慢或者停工的情况下，如果购房人进行短期等待即可收房，那么继续等待是一个不错的选择。其次，一旦房地产公司几无交房的可能，此时通过法律手段维护购房人的利益、帮助购房人规避烂尾楼风险至关重要。关于购房人规避烂尾楼风险，笔者认为主要有以下两种方式：第一，购房人依据《商品房买卖合同纠纷解释》第20条的规定诉请解除房屋买卖合同以及房屋贷款合同。第二，购房人依据《中华人民共和国民法典》第533条关于情势变更的规定诉请变更或者解除合同。

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