口头达成的房屋买卖预约合同是否有效

口头达成的房屋买卖预约合同是否有效

小王打算购买与姐姐小丽同一小区的房子作为婚房，遂委托姐姐为其物色合适的房屋。

小丽在小区业主群中得知被告兰某的房屋要出售，随即通过微信与其联系。小丽代表小王与兰某就房屋的出售、房屋售价等进行协商，并与小王实地察看了房屋，确定购买该房屋并表示可以先支付定金，兰某表示不收定金也会以120万元的价格卖给小王。双方还确定了签订书面合同的大致时间。

小丽还告诉兰某，期间其父母也有从外地赶来看了房屋并设计好房屋装修方案，购房款也都准备好，也将买房的事情告知了女方父母。

一切都紧锣密鼓地准备着，在双方约定的签合同日期前，兰某却突然告诉小丽因价格波动太大，不打算卖房，等以后涨价了再卖。小丽告诉兰某，家里为了该婚房已经支出了相关费用和成本，希望其再考虑考虑，但兰某铁了心拒绝。

小王提起诉讼，要求兰某赔偿相关损失5万元。

兰某辩称：双方没有签订任何协议也没有收取定金，不应承担赔偿责任。

法院判决：双方预约合同关系有效，房东构成违约。

厦门市思明区法院经审理认为，当事人订立合同，可以采用书面形式、口头形式和其他形式，可采取要约、承诺方式或其他方式。

根据小丽和兰某的微信聊天记录，其向兰某明确发出希望购买兰某的房屋并与其订立书面房屋买卖合同的要约，兰某对此也作出同意该要约的意思表示，双方间的合同关系成立。

小丽和兰某就购买案涉房屋及交易价格进行了磋商，并约定在清明节后签订正式的房屋买卖合同，根据《中华人民共和国民法典》规定，该合同的性质属于预约合同。法院根据民法典关于预约合同违约责任的规定，认定兰某未按其承诺履行订立本约合同的行为构成违约，应赔偿小王相应损失。法院综合考虑兰某的过错程度，小王的履约情况、相关成本损失、二手房交易市场风险等因素，酌情认定兰某应赔偿小王损失15000元。

法官说法

《中华人民共和国民法典》第四百九十五条 确定了预约合同是以将来订立合同即本约合同为目的的合同形式，交易双方一旦成立预约合同关系，即受该合同的约束，违反合同义务同样要承担违约责任。

本案交易双方口头商量好要在某一时间签订书面买卖合同，符合民法典规定的预约合同的要式，双方间成立预约合同法律关系。后出卖方不愿意订立买卖合同，构成违约，应当承担相应的违约责任。关于预约合同的责任承担，根据契约自由的精神，一般不会强制交易双方缔结本约合同，但违约方仍要对守约方为订立、履行合同支出的合理费用、机会损失等进行赔偿。

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