关于继续收取租金的，租赁合同继续履行

关于继续收取租金的，租赁合同继续履行

裁判要旨

对于《租赁办公楼协议》，存在法律规定的“未通知”、“未答复”、“未催告”的情形，管理人在破产申请受理后继续收取租金的行为，属于以实际行为继续履行该租赁合同。对于持续履行中的房屋租赁合同，即使管理人未明确通知对方继续履行合同，也不得推定默认解除。

案情简介

1998年11月11日，甲厂与乙公司签订《租赁办公楼协议》，协议约定：甲厂将案涉办公楼租给乙公司，租期15年，自1999年1月至2013年12月31日止。2000年8月30日，甲厂同意乙公司对租赁房屋享有转租权。协议签订后，双方均按协议履行了约定的义务。

甲厂2005年12月16日被法院受理破产申请后，一直由甲厂收取租赁费用，后变更为由管理人收取。直到2009年7月31日，管理人向乙公司发出《解除〈租赁办公楼协议〉通知书》。

2009年8月17日，乙公司向中院提起诉讼，请求确认甲厂管理人向乙公司发出的《解除〈租赁办公楼协议〉通知书》无效。中院认定租赁合同早已默认解除，判决驳回乙公司的诉讼请求。

乙公司向高院提起上诉，高院认为甲厂将出租房产交与乙公司即履行完毕租赁合同之义务，甲厂及其管理人收取房屋租金及水电费的行为对于承租方乙公司是行使权利而不是履行义务，本案中的租赁合同不发生该法规定的解除条件。据此，判决甲厂管理人向乙公司发出的《解除〈租赁办公楼协议〉通知书》无效。

甲厂不服高级人民法院上述民事判决，向最高院申请再审。最高院认为：一方面，《租赁办公楼协议》属于破产申请前成立而甲厂和乙公司均未履行完毕的合同;另一方面，甲厂在破产申请受理后继续收取乙公司租金的行为表明，甲厂和乙公司一直在以实际行为继续履行双方的《租赁办公楼协议》。因此，在该合同的持续履行期间，甲厂管理人在破产申请受理近四年后单方以通知形式解除《租赁办公楼协议》缺乏法律依据，于2012年10月25日判决高院虽适用法律错误，但裁决结果正确，予以维持。

裁判要点

本院认为：甲厂与乙公司签订的《租赁办公楼协议》作为房屋租赁合同，出租方的义务并非仅交付房屋的使用权即履行完毕，而是在租赁期内，还负有对房屋保证使用、管理、监督等义务，其义务具有阶段性和持续性，只有在房屋租赁合同履行期限届满后，出租方的义务才履行完毕。本案甲厂与乙公司之间的《租赁办公楼协议》签订于1998年11月11日，租期为15年，自1999年1月至2013年12月31日止，甲厂的破产申请受理于2005年12月16日，故《租赁办公楼协议》属于破产申请前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同。二审判决关于甲厂将房屋交付承租方即履行完毕合同义务，该协议不属于双方均未履行完毕的合同而应适用《合同法》的认定不当。

无论是《企业破产法》第十八条还是最高人民法院《关于〈中华人民共和国企业破产法〉施行时尚未审结的企业破产案件适用法律若干问题的规定》第二条，都是为了在破产程序中尽快明确合同双方的权利义务，如管理人在法定期间内没有行使选择继续履行合同的权利，即丧失了要求对方继续履行的权利，而不是双方已经在持续履行合同的情况下如果管理人未明确通知对方继续履行合同即推定解除合同。本案中，乙公司自1999年起按约定向甲厂支付租金直至2009年7月，2005年12月甲厂进人破产程序后，租金先由监管组收取后改为管理人收取。但无论是由监管组收取租金还是管理人收取租金，其都是在代表甲厂收取，所获利益归为甲厂财产。甲厂在破产申请受理后继续收取乙公司租金的行为表明，甲厂和乙公司一直在以实际行为继续履行双方于1999年签订的《租赁办公楼协议》。因此，在该合同的持续履行期间，甲厂管理人在破产申请受理近四年后单方以通知形式解除《租赁办公楼协议》缺乏法律依据，甲厂管理人依据《企业破产法》向乙公司发出的《解除〈租赁办公楼协议〉通知书》应为无效。

律师解析

对于破产申请受理前成立并生效的不动产租赁合同，管理人依据《企业破产法》18条行使法定解除权的，应当及时以书面方式或者口头方式通知承租人租赁合同解除，并告知承租人限期搬离时间。

对于承租人来讲，承租人应当在获知出租人破产的第一时间书面询问出租人的破产管理人是否继续履行不动产租赁合同，若管理人书面回复解除租赁合同的，承租人有权要求管理人补偿因合同解除造成的财产损失。若承租人愿意继续承租该房屋，应当及时向管理人说明原因。若管理人同意继续履行的，在拍卖时向竞拍人作出说明，适用买卖不破租赁的原则。

声明：本文版权归原作者及原出处所有，部分文章转载时未能及时与原作者取得联系，若来源标注错误或侵犯到您的权益，烦请添加并告知（微信号13691255677）处理。

特别声明：本网站上刊载的任何信息，仅供您浏览和参考之用，请您对相关信息自行辨别及判断，本网站不承担任何责任；本网站部分内容转自互联网，如您知悉或认为本站刊载的内容存在任何版权问题，请及时联系本站网络服务提供者或进行网上留言，本站将在第一时间核实并采取删除、屏蔽、断开链接等必要措施。网络服务提供者联系电话：15313195777。