房款退还买房人实际出资购买房屋的价款是其真实意思表示，对超出卖房人欲售价格的房款，买房人无权要求退回

房款退还买房人实际出资购买房屋的价款是其真实意思表示，对超出卖房人欲售价格的房款，买房人无权要求退回

〖规则解析〗

对超出卖房人欲售价格的房款，房产经纪公司和卖房人未约定如何处理。买房人实际出资购买房屋的价款是其真实意思表示，对超出卖房人欲售价格的房款，买房人无权要求退回。

〖案情简介〗

河南省洛阳市老城区义勇北街6号院1单元202号房产原属朱喜某所有。2010年8月16日，第。人朱喜某委托张爱某出售该房产，并进行了公证。同年9月21日，通过洛港房产经纪公司介绍，张爱某以朱喜某名义与原告李秋某签订一份房屋买卖合同，约定：朱喜某将位于洛阳市老城区义勇北街6号院1单元202号房产一套出售给李秋某，价款为16万元；签订合同时，朱喜某向洛港房产经纪公司交纳中介服务费3200元及过户费300元，李秋某向洛港房产经纪公司交付定金1500元，剩余房款于2010年9月24日前交付房产经纪公司。合同签订后，李秋某于9月25日将购房款16万元交付洛港房产经纪公司，经手人为海闪某。同日，洛港房产经纪公司将该房产交付给李秋某。同年9月29日，李秋某办理了该房产的产权过户手续。此后，因李秋某得知朱喜某仅收到购房款13万元，且朱喜某售房时承诺赠送配套储藏室一间，遂认为洛港房产经纪公司、海闪某侵犯其合法权益，故诉至法院，要求洛港房产经纪公司和海闪某交付与房产配套的储藏室一间并退还不当得利3万元。另查明：海闪某系洛港经纪公司职工涉案储藏室一间现由案外人占有。

〖裁判结果〗

河南省洛阳市老城区人民法院经审理认为，原告李秋某与第三人朱喜某委托代理人张爱某签订的房屋买卖合同，系双方当事人真实意思表示，且不违背法律规定合法、有效，该合同内容对双方当事人均具有约束力。李秋某同意以16万元的价款购买涉案房屋，且已支付价款，并取得房屋所有权，故李秋某要求被告洛港房产经纪公司返还不当得利3万元的诉讼请求，缺乏合同依据和法律依据，不予支持。关于李秋某要求洛港房产经纪公司返还储藏室一间的诉讼请求，因李秋某与朱喜某签订房屋买卖合同中并未约定转让或赠与储藏室，且该储藏室现由案外人占有，故李秋某的该项诉讼请求，因无事实依据和法律依据，不予支持。被告海闪某系被告洛港房产经纪公司的职工，其行为属于职务行为，民事责任由洛港房产经纪公司承担，故李秋某要求海闪某返还不当得利3万元和储藏室一间的诉讼请求，于法无据，不予支持。法院判决：驳回原告李秋某的诉讼请求。宣判后，各方均未提出上诉，判决已发生法律效力。

〖裁判思路〗

本案在审理过程中，被告洛港房产经纪公司向法庭出示了两份合同：第一份合同系第三人朱喜某与第三人郭某签订的一份房屋买卖合同，第二份合同系郭某与原告李秋某签订的一份买卖合同。对于该两份合同，洛港房产经纪公司称，朱喜某先将房屋卖给了郭某，郭某又将该房屋卖给了李秋某。但李秋某和朱喜某对该两份合同不认可，均称他们并没有与郭某签订房屋买卖合同，而是在空白合同上签的字，他们根本没见过郭某。因郭某虽然签订了该两份房屋买卖合同，但房屋并未进行过户，最终李秋某与朱喜某委托代理人张爱某签订了一份房屋买卖合同，李秋某以16万元的价款购买涉案房屋，并取得房屋所有权。

在办理房屋买卖过程中，朱喜某并没有直接和李秋某面对面地签订房屋买卖合同，而是全部由其委托代理人张爱某办理相关事宜。李秋某在得知朱喜某只得到13万元的房款后，认为洛港房产经纪公司、海闪某采取欺诈手段，不但从中牟利3万元，而且将朱喜某出售该房产时包含的储藏室一间予以隐瞒，没有交付。

从本案能够确认的事实看，李秋某与朱喜某的委托代理人签订房屋买卖合同是双方当事人的真实意思表示，李秋某同意以16万元的价格购买该房产，其要求洛港房产经纪公司退还3万元的不当得利没有法律依据。但本案中，李秋某及朱喜某均提到他们并没有与郭某签订房屋买卖合同，而是在空白合同上签的字，他们根本没见过郭某。虽然李秋某及朱喜某对此并未提交证据予以证明，但至少说明如果在空白合同上签字还是存在一定的风险，当事人应当承担由此产生的相应的法律后果。

本案中，被告洛港房产经纪公司虽然不承担任何责任，但是作为中介机构，应当向当事人披露真实的房屋交易情况本案原告之所以诉诸法院，是因为她认为被告从中赚取3万元的差价，隐瞒了一些事实。针对该问题，房产经纪公司可以和房屋出卖人明确约定对超出房屋出卖人欲售价格部分如何处理。

这样既可以避免产生纠纷，对规范二手房屋交易市场也能起到一定的作用。