商场迟迟不开业，商铺承租人该如何维权

商场迟迟不开业，商铺承租人该如何维权？

商场作为购物、餐饮的集合地，往往具有较大客流量，不少商场因其地理位置良好，规模较大也成为地标性建筑。也正因为此，很多商户选择租赁商场中的商铺，期待获得较好的收益。但近年来，越来越多的商场却存在不能如期开业，不具商业氛围的情况，这势必会影响商铺承租方的经营利益并对其造成租金、装修费用等多项损失。本文将结合两则案例，分析法官在此类案件中的判案思路，并简要介绍商户在签订合同时的注意事项。

【案例一】北京市高级人民法院（2013）高民提字第2066号

案情简介

2007年8月20日，华瀛公司与汉拿山公司签订《华彩国际商业中心租赁合同》，双方约定：1.华瀛公司同意将位于朝阳区望京的“华彩中心”中的场地出租给汉拿山公司，租期自2008年6月1日起至2018年5月31日止，租赁场地将在2008年6月1日开始营业，华瀛公司于2008年2月29日向汉拿山公司交付租赁场地，汉拿山公司晚于营业日开业的，除正常缴纳租金、物业费等各项费用外，每延迟一天，按年租金的万分之三交付违约金。2.华瀛公司按以下规定，建造并完成租赁场地的建造：场地建筑物的主体结构及公共区域处于良好状态。3.双方共同确认，在签订本合同之前，汉拿山公司视察过该租赁场地的现场，并对其适用性、可利用空间、位置及套内面积、实用性能、共享部位、装修装饰均无异议。4.汉拿山公司未按合同约定的方式和时间支付租金，应当每日按逾期付款额的千分之五向华瀛公司支付滞纳金。

合同签订后，汉拿山公司于2008年2月进驻租赁场地进行装修。后，汉拿山公司未开业经营，亦未办理相应的营业执照、税务登记证、卫生许可证等许可手续，其自2008年6月1日起未向华瀛公司支付租金。汉拿山公司以华瀛公司未完成其租赁区域内公共部分的装修，整个营业场所全无商业经营氛围致使合同经营目的无从实现为由，向北京市朝阳区人民法院起诉请求判令解除租赁合同；判令华瀛公司返还其房屋租赁保证金及利息，装修损失。华瀛公司以汉拿山公司迟延开业及迟延支付租金为由，反诉请求法院判决汉拿山公司继续履行合同并向其支付迟延开业违约金、租金及逾期支付租金滞纳金。在庭审过程中，华瀛公司同意解除合同。

裁判理由及结果

一审法院认为对区域内公共部分的装修，合同中并未有约定。且在双方合同约定的开业日期之前，租赁场所所涉及的商业中心已有如“北京家乐福商业有限公司”的大型超市在进行经营活动，故可以认定本案诉争之租赁场所具备一定的商业氛围。另，在双方签订的合同中已明确记载汉拿山公司在签订合同前，视察过该租赁场地的现场，并对其适用性、可利用空间、位置及套内面积、实用性能、共享部位、装修装饰等均无异议。对此应视为汉拿山公司认可租赁场所的经营业态及现状。华瀛公司向汉拿山公司提供了符合约定的租赁场所，汉拿山公司理应按约定日期予以开业经营，并依约交纳租金。现汉拿山公司未按期开业经营及依约交纳租金，对此，汉拿山公司已构成违约，应当承担违约责任。鉴于双方均同意解除合同，且汉拿山公司已将诉争之租赁场所交还给华瀛公司，法院判决：1.解除租赁合同；2.汉拿山公司按照合同约定标准向华瀛公司给付迟延开业违约金；3.汉拿山公司给付租金至其实际停止使用租赁场所之日。

【案例二】杭州市下城区人民法院（2015）杭下民初字第01525号

案情简介

2014年6月25日，原告李兴庚与被告杭州网商贸易有限公司签订《场地租赁合同》，合同约定，原告租赁被告商场中的场地用于经营，租赁场地交付时间为2014年5月1日。合同签订后，被告未如约交付租赁场地，且商场一再拖延开业时间。2015年7月10日，原告向被告送达《关于解除场地租赁合同的通知》，称由于被告至今未能正式开业，致使合同目的不能实现，故要求与被告解除合同，退还租金、管理费、保证金，该份邮件于次日送达被告法定代表人董西强。被告未作答复。原告于2015年7月17日向法院起诉请求判令解除双方租赁合同，并请求被告退还原告已支付租金、服务质量保证金、管理费及利息。

判决理由及结果

法院认为被告在原告依约先行支付了租金、管理费、服务质量保证金后，未按约定在2014年5月1日向原告交付场地，其行为已构成违约。被告一再拖延开业日期，至今网商时尚街仍未开业。原告因被告开办网商时尚街的宣传向其承租场地的目的是用于经营，但网商时尚街始终未开业导致其承租的场地无法正常经营，视目前状况也不具备开业条件，因此被告虽然将场地交付给原告，但交付的场地并不符合合同约定可作经营使用，原告的合同目的仍无法实现。原告以此为由书面通知被告解除合同，符合合同法规定的解除合同的条件。被告于2015年7月11日收到解除合同的通知书后未作答复，应视为对解除无异议，故本院确认原、被告之间的场地租赁合同于解除通知送达当天起解除，法院无须再行判决。另法院判决被告向原告返还其已支付的租金、管理费、服务质量保证金。但未支持原告请求被告支付其相关利息的主张。

律师评析

我国《合同法》第94条第四款规定：当事人一方有其他违约行为致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。第96条规定：当事人一方依照本法第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。该两项条款即为对合同一方当事人行为构成根本违约时，另一方当事人享有单方解除权的规定，也是商铺承租方在向法院起诉主张解除合同的主要法律依据。在案件审理过程中，法院则会依据双方的合同约定及对方行为是否达到根本违约程度作出判决。

那么，“根本违约”该如何界定呢？在案例二中，出租方未按合同约定交付租赁场地，且租赁场地所在商场一直未开业，法院结合商场目前状况仍不具备开业条件，合同目的无法实现，对承租方的单方解除行为予以认可。可以看出，法院在案件审理过程中，会综合考虑承租方的租赁目的及商场现状对承租方经营的影响来判断出租方的行为是否构成根本违约，从而作出判决。

此外，承租方在签订合同时应仔细阅读合同条款，特别注意对己方不利的条款。在案例一中，虽然商场并未达到完全开业状态，且双方在合同中明确约定承租方应以“公共区域处于良好状态”的标准完成租赁场地的建造。但双方在合同中约定：汉拿山公司在签订合同前，视察过该租赁场地的现场，并对其适用性、可利用空间、位置及套内面积、实用性能、共享部位、装修装饰等均无异议。也正是因为该条款的存在，法院未支持汉拿山公司的诉讼请求。

在此，特别提醒大家，在进行商铺的租赁时，应特别注意租赁合同中对双方权利义务的约定，尽量约定明确租赁场地所在商场应达到的商业标准，未达约定条件的救济形式。对可能损害己方利益的条款应与对方协商进行调整或删减。避免出现案例一中的情形。