什么是专项维修资金以及其用途

什么是专项维修资金以及其用途？

购房人在购置房产时（一般在收房时）会被告知需交存专项维修资金，且专项维修资金的交存是收房的必要条件之一。但是，对于什么是专项维修资金以及其用途，不交存的后果等问题，许多购房人并没有深入的了解。那么，本文将对涉及商品住宅专项维修资金的相关问题进行说明。对于售后公有住房住宅专项维修资金的相关问题，由于其具有自己的一套管理体系，本文暂不阐述。

一、什么是专项维修资金

专项维修资金指的是住宅共用部位、共用设施设备维修基金，专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的大修、中修、更新和改造，通俗的说也是房屋的“养老金”。

对于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的大修、中修、更新和改造范围，共用部位一般包括：住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。共用设施设备一般包括：电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

二、专项维修资金的交存主体及标准

下列物业的业主应当交存专项维修资金：（一）住宅，但一个业主所有且与其他物业不具有共用部位、共用设施设备的除外；（二）住宅小区内的非住宅或者住宅小区外与单幢住宅结构相连的非住宅。

交存标准：购买商品住宅、非住宅的业主按照拥有房屋的建筑面积交存，每平方米建筑面积交存首期专项维修资金的数额为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的5%至8%。每平方米建筑面积需要交存的具体数额由直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门根据本地区情况合理确定，并适时调整。

三、专项维修资金由谁管理监督

业主大会成立前，业主交存的专项维修资金，由房屋所在地直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门委托当地的商业银行代管。业主大会成立后，业主大会委托所在地一家商业银行作为本物业管理区域内专项维修资金的专户管理银行，并在专户管理银行开立专项维修资金专户。直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门在收到业主大会通知之日起30日内，通知专户管理银行将该物业管理区域内购房人交存的专项维修资金账面余额划转至业主大会开立的专项维修资金账户，并将有关账目等移交业主委员会。

专项维修资金专户，以物业管理区域为单位设账，按房屋户门号设分户账；未划定物业管理区域的，以幢为单位设账，按房屋户门号设分户账。县级以上地方人民政府建设（房地产）主管部门和同级财政部门负责本行政区域内专项维修资金的指导和监督工作。

四、专项维修资金的使用及补充

（一）专项维修资金划转业主大会管理前需要使用时的程序

1.物业公司（若无，则为相关业主）根据维修和更新、改造项目提出使用建议；

2.专项维修资金支取范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主讨论通过使用建议；

3.物业公司或者相关业主组织实施使用方案；

4.物业公司或者相关业主持有关材料，向所在地直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门申请支取；

5.直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门审核同意后，向专户管理银行发出划转专项维修资金的通知；

6.专户管理银行将所需专项维修资金划转至维修单位。

（二）专项维修资金划转业主大会管理后需要使用时的程序

1.物业公司提出使用方案；

2.业主大会依法通过使用方案；

3.物业公司组织实施使用方案；

4.物业公司持有关材料向业主委员会提出列支专项维修资金；

5.业主委员会依据使用方案审核同意，并报直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门备案；

6.业主委员会向专户管理银行发出划转专项维修资金的通知；

7.专户管理银行将所需住宅专项维修资金划转维修单位。

住宅共用部位、共用设施设备维修和更新、改造，涉及尚未售出的商品住宅、非住宅的，由开发商按照尚未售出商品住宅的建筑面积分摊费用。

业主分户账面专项维修资金余额不足首期交存额30%时，应当及时续交，续交方案由业主大会决定，未成立业主大会的，由直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门和同级财政部门制定。

五、不交存专项维修资金的后果

未交存首期专项维修资金的，购房人将无法要求开发商办理交房手续，更不能要求开发商承担因此而导致的逾期交房责任。

六、房屋灭失或所有权转让后专项维修资金的处理

房屋灭失的，房屋分户账中结余的专项维修资金返还业主；房屋所有权转让时，房屋分户账中结余的专项维修资金将随房屋所有权同时过户于新业主。

作者：张森伟