违反楼书广告承诺 开发商被判担责

违反楼书广告承诺 开发商被判担责

【案情介绍】

一次房展会上邵先生跟朋友一起跟随一个小区的看房团到了一个名为“美丽源”小区售楼处看房，该小区尚在建设中，邵先生先是听了售楼小姐的介绍，称该小区的设计师为美国著名设计师，小区为滨水高端公寓，24小时恒温空中泳池，配备多媒体国际会议中心，一楼为9米挑空景观大堂，气派奢华、小区中心近万平方米的中心花园，四季花香鸟语。同时小区还配备学校、医院、大型购物中心等配套设施非常方便。听了这些邵先生跟朋友都非常心动，

觉得这个小区总体规划应该是高档小区，又看了小区的沙盘模型，觉得非常满意，与此同时，售楼小姐看邵先生有购买的意向，又给了邵先生一大叠宣传资料，其中最醒目的是一份制作精美的楼书，楼书醒目位置勾画了一个如世外桃源般美丽的小区一景，同时刚刚售楼小姐介绍的内容在醒目位置也进行标注，这样邵先生就感觉很放心，当即签订了《购房定金协议》，一个月后签订正式的买卖合同，并且也按照约定支付了所有的购房款，2010年8月1日邵先生到售楼处办理交房手续，然而让他惊讶的发现，所谓的滨水公寓根本没有滨水，9米的挑高大厅变成了5米，近万平方米的中心花园严重缩水了一半还要多，而且绿化也显得杂乱无章，根本找不到原来介绍的那种感觉，所谓的恒温游泳池，国际会议中心以及配套的医院和购物中心都没有，邵先生马上就有一种被骗的感觉,马上找到开发商理论，而开发商则指着楼书最后一页最下面的一行小字“楼书仅供参考，一切以商品房买卖合同为准”称双方签订的合同中并没有对上述情况进行约定，因此拒绝承担责任。邵先生因此与其他多名业主一起讲开发商告上法庭要求赔偿损失。

法庭上，原告认为，依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，开发商提供的广告楼书，约定明确，应当视为要约。即使该约定未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。

而被告辩称，楼书等宣传资料属于要约邀请，并非要约，并且楼书中已经告知交付的具体标准是以合同书为准而不是以楼书为准，因此拒绝赔偿。

【法院判决】

法院经过审理认为，开发商楼书中对于部分配套设施和建筑设计是确定的，而这些描述对于购房人决定是否订立商品房买卖合同有重大影响。因此，该楼书并非要约邀请而是要约，一旦购房者确定购房，则上述内容对于双方均有约束力。尽管楼书中记载有“以商品房买卖合同为准”字样，但是该标记明显不易被读者注意，开发商未尽到足够的提醒告知义务，不能成为免责的依据。

【律师评析】

本案中一个焦点问题是，开发商的楼书到底是要约还是要约邀请，两者有很大的区别。要约是指当事人一方向对方发出的希望与对方订立合同的意思表示，要约的内容是明确具体的，一旦对方允诺即对双方产生约束力；而要约邀请根据《合同法》第15条的规定，它是指希望他人向自己发出要约的意思表示。两者是有本质区别的。

本案中房地产楼书虽然是向多数人发出的，但是该楼书的内容非常明确具体，依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定，同时符合以下两个条件的要约邀请，即可视为要约：一是就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，如，称房屋为混凝土结构、小区绿化率达到80%、每单元配有日本原装三菱电梯二部等;二是该说明和允诺对商品房买卖合同的订立和房屋价格的确定有重大影响。如果同时符合这两个条件，即使该说明和允诺未订入商品房买卖合同中，也应视为合同内容。如果出卖人交付的房屋及相关设施不符合楼书和广告宣传中的具体确定的说明和允诺的，应承担违约责任。

因此在这里提醒广大读者，首先应该注意将自己特别在意的购房因素能够在买卖合同中体现的尽量体现，如果无法体现的可以通过补充协议的方式进行约定，同时注意保留证据，比如通过保留楼书，拍照、制作视频等方式将相关证据固定下来，一旦发生纠纷方便维权。

【法律规定】

《商品房销售管理办法》第十五条 房地产开发企业、房地产中介服务机构发布的商品房销售广告和宣传资料所明示的事项，当事人应当在商品房买卖合同中约定。

最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条 商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。