规范物业管理市场 创建文明和谐社区

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——江苏仪征市法院关于物业服务合同纠纷审理情况的调研报告

近年来，城市现代化速度日益加快，然而物业服务行业的现状却难以满足城市发展的要求，已成为影响社会稳定的一个重要因素。江苏省仪征市人民法院对辖区近年来物业服务合同纠纷案件做了深入调研，并就化解这一社会矛盾提出对策和建议。

一、物业服务合同纠纷案件的情况及特点

1.收结案基本情况。2013年，我院受理物业服务合同纠纷248件，审结248件，结案率为100%；2014年1至9月，受理物业服务合同纠纷252件，审结236件，结案率为93.65%。近两年来，案件的调撤率均超90%，判决率不足10%。

2.物业服务合同纠纷案件的特点。一是涉案数额较小，纠纷类型单一。三年来，我院受理的物业服务合同纠纷案件中，原告几乎都是物业公司，诉讼请求绝大部分是要求业主给付物业管理费，诉讼标的额多在3000元以下。二是案件上升幅度大。2014年1至9月受理物业服务合同纠纷252件，超过2013年全年案件数。三是物业公司起诉业主较多。当公共设施的维修以及供水、用电或采暖等公共性服务存在共性问题时，业主就会采取集体拒交物业费的简单方式予以对抗。物业公司为便于诉讼，或新旧物业公司更替时为结清账目，往往同时起诉多家业主。四是案件撤诉率较高，判决结案业主多败诉。遇到拖欠物业费时，物业公司除电话催要或者在小区公告外，较少上门催要，在一定期限内未收到物业费就走诉讼途径。业主收到诉状后，往往在开庭前给付物业公司物业费或与物业公司庭外和解，这也是此类案件撤诉率较高的原因。诉讼中，物业公司准备充分，业主被动应诉缺乏有力的抗辩证据，有部分业主甚至不到庭放弃抗辩，判决案件中业主多败诉亦在情理之中。

二、物业服务合同纠纷产生的原因

物业服务合同纠纷虽然多为拖欠物业费引起，但从业主抗辩理由及业主起诉物业公司案件的依据分析，该类纠纷还有更深层次的矛盾。

1.物业服务不到位。很多案件业主认为，物业公司未履行管理义务，服务不满意是其拒交物业费的主要原因。如公用设施未及时修复、绿化工作不到位、垃圾未及时清理、小区内宠物狗未得到约束，以及小区安全保卫工作不到位，致使业主自行车、电动自行车等财物被盗、家中失窃等。

2.业主维权困难多。业主拒交物业费的抗辩的另一理由是房屋出现质量问题，如房屋漏水等，此类问题物业服务公司多以建筑质量要找开发商或开发商留下的维修基金已使用完毕等理由拒绝维修房屋或赔偿业主，开发商早已撤走，业主难以找开发商维权，为尽快解决问题，很多业主便将矛头指向物业公司。

3.业主委员会作用难发挥。大多业主应诉时提出，物业公司并非自主选择，业主不知晓物业服务合同的签订及其内容，前期物业服务企业多为开发商选聘，业主委员会成员也多为物业公司指定，业主委员会流于形式，与业主之间沟通衔接不当，有的小区甚至没有业主委员会，这种情况下，业主不能行使自己的权利，难以监督或解聘物业服务公司。

4.物业服务市场监管不力。物业服务涉及公共服务行业，需要政府加以有效的管理。但目前大多数地方行政职能部门对物业服务行业监管不力，对物业公司的资质审查不严，对业内人员的从业资格没有建立严格的准入制度，对物业服务企业的竞争也没有建立良性的机制。

三、解决物业服务合同纠纷的对策和建议

1.将物业服务合同纠纷纳入速裁机制。物业服务合同纠纷涉案数额往往较小，对一些法律关系简单，双方分歧不大的案件，建议实行小额案件速裁制度，尽快解决纠纷，节省司法资源，减少当事人讼累。

2.切实提高物业公司服务质量。解决物业服务公司自身问题，既要通过市场竞争，优胜劣汰，也要在地方政府指导下建立明确具体的行业标准，使物业公司的服务要求达到量化，督促其由管理者转变为服务者，自觉履行好服务义务。

3.加强业主委员会建设。业主委员会是业主维护权利的有力组织，必须正确发挥其作用。对一些没有成立业主委员会的小区，要由社区协助其成立；业主委员会成员要在广泛征求全体业主意见的基础上，由全体业主民主选出；明确业主委员会权利，由社区指导业主委员会正确开展工作，真正维护广大业主利益。

4.加大对物业服务行业的监管力度。对前期物业服务，政府应发挥主导作用，房管局、居委会应严格监督前期物业管理公司的选聘，指导业主委员会与物业管理企业签订严密、完备的物业服务合同；对物业服务市场，从物业从业人员的资格、物业公司的从业资质、物业服务公司之间的竞争规则等方面，要制定切实有效的制度，并予以正确引导，建立有序的物管市场秩序。

5.提高物业服务相关主体的法律意识。一是提高开发商的诚信意识；二是提高物业公司的履约意识；三是提高业主的理性维权意识。地方政府职能部门、居委会、业主委员会要加强对常见的一些物业服务合同方面的法律问题给业主予以正确引导，对确实存在的侵害业主权益的问题要及时协助业主找物业服务公司解决。业主要注意收集和保存相关证据，如果与物业服务公司协商解决不成的，可以依据物业服务合同诉讼维权。