买到"凶宅"告解约胜诉 卖家隐瞒负面信息或需担责

买房安家是生活中的一件大事，不少市民对房屋条件也是百般挑剔。然而，买到“凶宅”多少令人有些不安。番禺区的汤小丽（化名）女士就在不知情的情况下买到了一处“凶宅”，一怒状告卖家要求解约。番禺区法院近日判决，撤销双方合同，卖家还应赔偿5000元。

案情

不知情买“凶宅”告解约胜诉

2013年3月，汤小丽和胡允杰（化名）在中介的撮合下达成了房屋买卖合同，约定汤小丽花98万元购买胡允杰位于番禺区石基镇的一处物业。合同中还明确约定：卖方保证对上述物业享有合法所有权，如存在隐瞒与该物业买卖有关的重要事实或提供虚假情况等违反诚实信用行为的，卖方应赔偿由此而给买方造成的全部损失。

汤小丽同日依约交纳了定金5万元，此后，她又向胡允杰支付了首期款40万元。正当汤小丽欢欢喜喜准备入住新居时，邻居却对她的问候躲躲闪闪，也不多说。周围一打听她才知道，2011年时，该房曾发生租客跳楼自杀事件。此前也有人买过此房，后来却又要求退房。

汤小丽找到胡允杰理论，协商未果一怒将其告到了法院。汤小丽要求撤销购房合同，胡允杰退还45万元购房款及利息，并赔偿其损失。

番禺区法院审理后认为，跳楼事件必然会影响当事人对涉案房屋购买意向和价值判断，卖方的隐瞒行为违背了公共秩序和善良风俗，违反了诚实信用原则。于是判决撤销房屋买卖合同，卖方退还45万元房款及利息，还应赔偿买方损失5000元。

说法

“凶宅”信息属房屋负面信息

对于 “凶宅”，在法律上没有明确的概念界定。法官表示，如果从普通民众的认知心理解释“凶宅”，也很难形成统一的认识。在房屋买卖合同中对于出卖人披露“凶宅”信息的义务也鲜有明确的规定。通常的“凶宅”是指内部发生过自然人非正常死亡事件，给人主观上带来不适感和恐惧感，价值贬损的房屋。

一般来说，购买“凶宅”有违买受人的真实意愿，买受人买到“凶宅”多为出卖人故意隐瞒“凶宅”的负面信息所致。买受人购买房屋，绝非为了单纯购买一个由钢筋、水泥等建筑材料所包围的空间，而是为了购买一种能够给自己带来舒适、安宁的环境。“凶宅”的负面影响不是通过房屋的物理品质反映出来，但能够引起买受人的负面情绪，足以影响买受人的购买决定。因此“凶宅”这一信息属于房屋的负面关联信息。

法官表示，从房屋交易的公平性及诚实信用原则出发，出卖人应当负有“凶宅”信息等负面关联信息的披露义务，出卖人若违反这一义务，买受人理应获得权利救济。

出卖人未妥善披露“凶宅”等房屋负面关联信息的行为违背了诚实信用原则，应当视为欺诈，善意买受人享有请求法院或仲裁机关变更或撤销合同的权利，对于造成买受人损失的，出卖人应当承担损害赔偿责任。

解释

何为“凶宅”

事实上，所谓“凶宅”并无法律上的定义。不过，按照一般理解，对于“凶宅”的限定应至少满足以下几个要件：首先, 房屋内自然人死亡的事实须是客观存在的, 非人们的主观想象。若只源于所谓捕风捉影的“鬼屋”传说，而并非事实上发生过自然人死亡事件的，就不能简单地认定为“凶宅”。第二， 房屋内自然人死亡的事实须是人为因素的非正常死亡, 即俗称的“横死”。如此，就排除了正常的生理死亡, 如由内在的健康原因导致的病死或老死。而由外部作用导致的死亡，如因煤气中毒、房屋失火等意外事件致人死亡，又如本案中的涉案房屋中曾发生过跳楼轻生，则可视为非正常死亡。第三，由于特定事件的影响, 多数人不愿购买此房屋居住。