包销纠纷诉讼主体如何确定为便于包销纠纷的及时解决，《商品房买卖合同解释》第22条同时对因包销引发的诉讼主体问题也作了明确规定。根据合同的相对性原则，因包销合同发生的纠纷，诉讼主体为出卖人与包销人因买卖合同发生的纠纷，诉讼主体为出卖人与买受人，尽管商品房买卖合同是包销人出面与买受人签订的，但因包销人是以出卖人名义与买受人签订的合同，而且商品房买卖合同的主体仍是出卖人，因此，买卖合同纠纷的诉讼当事人应为出卖人和买受人。但如果出卖人、买受人、包销人三方在买卖合同中约定包销人与出卖人共同承担履行义务的，包销人也应作为当事人参加诉讼。

包销期满后剩余房屋如何处理对包销期满后未销售的房屋，由包销人按包销价格购买，但当事人另有约定的除外。这里的“另有约定"主要是指开发商与包销商在包销合同中明确约定包销期满包销商将剩余房屋退还开发商的情况。这种情况下，包销商没有包销的风险，但包销商仍然是以包销价格得到包销房屋的销售权，仍然可以自主决定对外销售的价格，以最大限度赚取包销基价与销售价之间的差额，只是根据开发商与包销商双方之间的合意，将包销商购人剩余房屋的风险转移，因此这仍然应认定为包销，只是这种转移风险的包销具有了更多代理的性质

房屋差价损失如何计算房屋差价损失是指合同约定价格与房屋现在市场价之间的差额。实践中可以委托具有评估资质的专业机构进行评估或者比照最相类似的房屋（同幢相同楼层及房型、相邻幢同楼层及房型、相同区域内房屋）市场交易价格，与买卖合同约定价格之差确定房屋差价损失，但合同另有约定或当事人事后能够协商确定的除外。

因一方当事人过错致房屋买卖合同解除后的损害赔偿范围是否包括房屋差价部分从合同解除溯及使合同消灭的观点出发，主张信赖利益损失，以合同效力为依据的请求权，包括请求履行以及请求债务不履行的损害赔偿的权利，都因为合同解除而丧失了规范基础。因此，解除合同中的赔偿 “损失"，应指信赖利益的损失。

合同解除权的行使主体和行使期限如何确定当事人请求解除房屋买卖合同的，应参照适用最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款关于合同解除权行使期限的规定，但合同属于履行不能的不受该解除权行使期限的限制。

合同解除权的行使期限及其性质如何认定除斥期间是形成权确定时就已经预定的期间，而失权期间是诚实信用原则和公平原则的实际运用的结果，主要依法官的裁判予以确认。当除斥期间制度仍然不能有效限制权利人对权利的滥用和对相对人的不公平时，法官才能运用诚实信用原则来实现法律救济下的公平，由此看出失权期间是除斥期间的有利补充。

出卖人签订商品房预焦合同时，其持有的预售许可证明已过有效期，该预售合同是否有效《商品房买卖合同解释》第2条并未对预售许可证明过期后出卖人销售房屋的行为是否有效作出明确规定。我们认为，预售许可证过期后销售房屋与自始未取得预售许可证即销售房屋是否等同取决于对上述司法解释的规定是否进行目的性解释。最高人民法院制定该规定的目的在于通过对出卖人是否取得商品房预售许可证明进行形式审查，以确认该商品房的预售行为是否符合《城市房地产管理法》第45条以及《城市房地产开发经营管理条例》第24条所规定的房地产开发企业预售商品房的条件，符合预售条件的出卖人签订商品房买卖合同应为有效。

商品房预焦台同签订后，商品房预售许可证被行政部门撤销，是否影响商品房预焦台同的效力《商品房买卖合同解释》第2条只是规定在签订商品房预售合同时需取得商品房预售许可证明，合同即为有效，如果事后商品房预售许可证被撤销，系基于房地产开发企业违反了行政管理法规所致，也是行政管理机关履行行政管理职责的需要，并不必然导致商品房预售合同无效。

商品房预售台同签订后，规划许可证被行政部门撤销的，是否影响商品房预售台同的效力根据《商品房买卖合同解释》第2条规定的精神，只要签订合同时具备商品房预售许可证，即可认定买卖合同有效。也就是说，审理该类案件时只审查预售许可证，而不考虑其他方面。正如上文所述，《城市房地产管理法》第45条规定的房屋预售的四个条件，并非并列关系，预售许可证的取得是已经具备了前它个要件的结果，也可以说，预售许可证的取得意味着已满足了前三个要件。

商品房预售台同的效力应当如何认定《城市房地产管理法》第45条规定的房屋预售的四个条件，并不是并列关系，预售许可证的取得是已经具备了前三个要件的结果，也就是说，预售许可证的取得意味着已满足了前三丿、要件。进一步言之，即使获得了预售许可证，而未满足前三个要件，也是房屋开发商与行政主管部门之间的关系。同时，认定合同有效，并不必然表明行政主管部门就应当为出卖人办理相关证件。对于买受人而言，认定合同有效，买受人可以通过要求出卖人承担违约责任来救济其受损的权利。