出卖人签订商品房预焦合同时，其持有的预售许可证明已过有效期，该预售合同是否有效

出卖人签订商品房预焦合同时，其持有的预售许可证明已过有效期，该预售合同是否有效

就上述问题而言，司法实践中存在两种观点：

第一种观点认为，取得商品房预售许可证是进行商品房预售不可或缺的法定条件，商品房预售许可证已过有效期和没有取得商品房预售许可证本质上并无区别，此时房地产开发企业预售商品房即为违法，签订的商品房预售合同应认定为无效。

第二种观点认为，商品房预售许可证已过有效期和没有取得商品房预售许可证存在本质上的区别，出卖人取得预售许可证明即具备预售资格，不应因预售许可证的过期而丧失预售资格。

我们认为，第二种观点正确。

《商品房买卖合同解释》第2条并未对预售许可证明过期后出卖人销售房屋的行为是否有效作出明确规定。我们认为，预售许可证过期后销售房屋与自始未取得预售许可证即销售房屋是否等同取决于对上述司法解释的规定是否进行目的性解释。最高人民法院制定该规定的目的在于通过对出卖人是否取得商品房预售许可证明进行形式审查，以确认该商品房的预售行为是否符合《城市房地产管理法》第45条以及《城市房地产开发经营管理条例》第24条所规定的房地产开发企业预售商品房的条件，符合预售条件的出卖人签订商品房买卖合同应为有效。出卖人取得预售许可证明即具备预售资格，不应因预售许可证的过期而丧失预售资格。因此，预售许可证过期后销售房屋与自始未取得预售许可证销售房屋是性质不同的行为，不应适用该司法解释第2条的规定，预售合同应被认定为有效。