因一方当事人过错致房屋买卖合同解除后的损害赔偿范围是否包括房屋差价部分

因一方当事人过错致房屋买卖合同解除后的损害赔偿范围是否包括房屋差价部分

我国《合同法》第97条规定，解除合同后，当事人可以要求赔偿损失。 “赔偿损失"究竟是信赖利益损失或是履行利益损失，司法实践中存在不同观点：

第一种观点从合同解除溯及使合同消灭的观点出发，主张信赖利益损失，以合同效力为依据的请求权，包括请求履行以及请求债务不履行的损害赔偿的权利，都因为合同解除而丧失了规范基础。因此，解除合同中的赔偿 “损失"，应指信赖利益的损失。

第二种观点为主张履行利益损失的学者，他们认为在损害赔偿领域合同解除溯及力应受限制，履行利益损害赔偿在债务不履行时即客观产生；或认为合同解除并无溯及力，因此，损害赔偿应为履行利益赔偿。

第三种观点认为合同解除的效力是使合同恢复到缔约前的状态，而履行利益是在合同得到履行后方能产生。因此在当事人选择合同解除的情况下，非违约方不应得到履行利益的赔偿。

我们同意第一种观点

从目前的房屋买卖合同纠纷案件情况来看，很多纠纷引发的原因均是出卖人在与买受人签订合同后，由于房价上涨、下跌原因，出卖人或者买受人对原来的出卖价格不满意而拒绝履行合同。在房价上涨时，出卖人往往首先要求买受人加价，加价不成，则很可能采取串通第三人诉至法院要求确认买卖合同无效，甚至直接以高价将房屋卖与第三人并办理过户手续！在房价下跌时，则买受人往往要求出卖人降价，协商不成，则买受人以各种理由要求确认合同无效或者解除合同。在此情况下，进行履行利益的损害赔偿显然符合损害赔偿政策的选择标准。因此，我们认为，在因一方当事人过错导致房屋买卖合同解除的情况下，另一方当事人应当可以提出要求当事人对房屋差价部分进行损害赔偿的请求。

总之，房屋买卖合同不成立、被确认无效或被撤销，信赖合同有效成立致受损害的一方当事人要求另一方赔偿信赖利益损失的，应予支持。信赖利益损失包括所受损害和所失利益（当事人信赖合同有效成立而丧失另订其他有利合同的机会损失等) ,损失赔偿数额以不超过履行利益为限。

在审判实践中，人民法院在处理该类案件时，尚应注意以下几点

1 .合同解除应指法定解除，在约定解除的情况下，应依据双方合同约定处理。

2．合同解除的原因应限于房屋交付义务的不能履行或迟延履行，因其他原因解除合同的，不应支持房屋差价损失赔偿。

3．由于在清偿期届至前并无给付迟延或给付不能可言，因此，在清偿期届至前，解除房屋买卖合同的，并不能请求履行利益的赔偿。

4．在房屋买卖合同解除后，买受人仅能主张履行利益赔偿，而无法主张合同消灭所致损害的赔偿。

5在买受人获得赔偿时，应当扣除买受人因合同解除而减少的费用支出，此为损益相抵的当然之意。