出卖人恶意违反商品房订购，导致商品房买卖合同不能订立，买受人要求出卖人赔偿除双倍返还定金之夕卜的其他损失，如预期利益损失，应如何处理如果预约协议约定有定金条款的，应当适用定金罚则；如果预约协议中没有约定定金条款，或有证据证明定金处罚数额明显低于买受人所受实际损失的，出卖人应当赔偿买受人所受到的实际损失。损失具体数额应综合考虑买受人的履约情况、出卖人的过程程度、合理的成本支出、房屋差价及出卖人所获利润等因素，由法院酌定。买受人要求出卖人赔偿履行商品房买卖合同的可得利益，即房屋全部差价损失的，法院一般不应支持。

确定了当事人给付款项的性质后，在当事人签订商品房认购书后无法签订正式商品房买卖合同的情况下，应如何适用定金罚则根据《商品房买卖合同解释》第4条的规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。"

当事人如果不履行认购书中签订本约的义务，对方当事人能否请求违约方承担强制履行的责任《商品房买卖合同解释》第4条规定，出卖人通过认购、订购、预定等方式向买受人收受定金作为订商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。该规定实际上就是认定对于“将进行谈判的预约”，当事人主要承担的是磋商义务，如果双方无法达成商品房买卖合同，则应根据具体的情形，适用定金罚则，若双方均无责任，则退还定金即可。

婚姻关系存续期间，丈夫用自己的经营收入购买房屋，在妻子不知情的情况下私自将该房屋转让，请问该房屋买卖协议是否有效根据婚姻法第十七条、第十九条的规定，婚姻关系存续期间，如无特别约定，夫妻双方任何一方取得的下列财产是夫妻共同财产：工资、奖金；生产、经营的收益；知识产权的收益；继承或赠与所得的财产（但遗嘱或赠与合同中确定只归夫或妻一方的财产除外）；其他应当归共同所有的财产。同时，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》第十一条的规定，其他应当归共同所有的财产是指：一方以个人财产投资取得的收益；男女双方实际取得或者应当取得的住房补贴、住房公积金；男女双方实际取得或者应当取得的养老保险金、破产安置补偿费。

买卖双方在合同中约定将房屋过户给第三人时如何处理房屋买卖合同中约定出卖人应向买受人指定的第三人办理过户登记手续的，且该第它人为明确具体的，该第三人直接要求出卖人办理房屋过户登记的，法院应予支持。

房屋买卖合同被确认无效后，已经实际居住的是否承担房屋使用费房屋买卖合同因出卖人的原因被确认无效后，买受人取得了合同约定的房屋居住使用权的，应当认定买受人因此取得了一定的使用利益，该利益虽不直接反映为货币或实物，但该使用利益可以物化为财产性利益，可以以使用费的方式体现，所以买受人应当支付占用房屋期间的使用费，但是对占用期间的房屋使用费应当按什么标准向房屋出卖人返还，实践中处理不统一，一般以相同地段、相似房屋的租金标准作为参照依据。

房屋买卖合同被确认无效后缔约过失责任如何处理根据《合同法》第五十六条、第五十八条的规定，无效的合同自始没有法律约束力，合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。上述条款就是对缔约过失责任的法律规定。

房屋买卖合同中的信赖利益和履行利益如何区分，具体包括哪些内容信赖利益和履行利益是两种不同的损害赔偿利益，适用于不同的情形。信赖利益是基于对对方合理的信赖而为履行合同做必要的准备而支出的费用，信赖利益的赔偿原则是使合同守约方的利益恢复到订约之前。《合同法》第五十八条规定．“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。"

房屋经过多次转手买卖，均未办理产权登记时，如何处理房屋经多次转手买卖，均未办理转移登记，终局买受人以前手出卖人为被告提起诉讼，要求办理房屋所有权转移登记的，法院可以依申请或根据案件具体情况追加登记权利人（第一手出卖人）作为第三人参加诉讼，经审查诉讼请求应予支持的，可以判决当事人依次办理房屋所有权转移登记，但当事人另有约定的除外。

买卖经济适用房合同的效力如何认定《经济适用房管理办法》对于购房人的资格作出了严格的限制，同时规定了经济适用房购房人拥有有限的产权，购买经济适用房不满5年，不得上市交易，购买经济适用房满5年的购房人需要按照同地段普通商品房与经济适用房差价的一定比例向政府缴纳土地收益等相关价款，购房人缴纳相关价款后，取得全部产权。对于经济适用房的上述特殊情形，按照地方相关政策、法规规定的限制上市交易期限内买卖已购经济适用房，当事人主张买卖合同无效的，可以支持。政策、法规有新规定的，适用其规定。