原告（被上诉人）：长春国际物业发展有限公司（下称国际物业）。
被告（上诉人）：长春国商超市有限公司（下称国商超市）。
一、案件基本事实
1999年4月10日，国际物业与国商超市签订一份名为“购销合同”实为最高限额的抵押担保合同，该合同签订后国商超市到长春市产权处办理了抵押登记，在国际物业所有的位于长春市辽宁路2号的房产上设定了抵押权，取得了长房他字3001643号房屋他项权利证，此次抵押为该房产的第六顺位抵押，抵押担保的债权在4000万元以内。事实上，在签订最高额抵押合同之后，国际物业与国商超市既没有签订书面购销合同，也没有实际发生购销行为，为此，国际物业多次向国商超市索要该抵押权证，国商超市不给，致使国际物业对该房产的权利无法行使。
原告诉称，请求人民法院依法解除我方与国商超市于1999年4月10日签订的抵押合同（购销合同），撤销长房他字第3001643号房屋他项权利证，诉讼费用由国商超市承担。
国商超市辩称：国际物业要求解除抵押合同既没有事实根据，又没有法律依据。我方与国际物业签订的抵押合同的主合同是国际物业与香港达宝国际有限公司（以下简称达宝公司）1997年1月16日所签订的《协议》。我方受达宝公司的委托代理其履行协议并实施全面履行的办法和措施，与国际物业签订抵押合同，是达宝公司和国际物业双方同意的，也是经国际物业董事会一致同意的。国际物业诉称抵押合同因不符合最高额抵押条件也是不符合事实的，请求法院驳回国际物业的诉讼请求。
二、一审法院的认定与判决
一审法院确认了原告起诉的事实予以确认，并认为：国际物业与国商超市在设定了最高额抵押合同后，未就购销关系达成共识，亦没有订立购销合同，国际物业也明示不能再与国商超市建立供销关系。因为该最高额抵押合同的主合同不能成立和实际发生，故国际物业请求解除该抵押合同的主张，本院予以支持。国商超市受达宝公司委托，为其债权所设立的最高额抵押合同的观点，不能成立，其主张，本院不予支持。国际物业撤销长房他字3001643号房屋他项权利证的请求，不属本院受理案件范围，该抵押合同解除后，依法律规定应当到原来的登记机关注销登记。至于用抵押合同冠以“购销合同”之名，以达到办理抵押登记目的之行为，责任人应到有关部门作出解释，并承担由此带来的后果责任。
一审法院依照《中华人民共和国担保法》第50条、第59条、第61条、《中华人民共和国合同法》第94条第2、5项、第96条、第402条、第403条之规定，判决：
国际物业要求与国商超市解除1999年4月10日签订的抵押合同（购销合同）的行为有效。
案件受理费100元，由国际物业负担。
一审宣判后，国商超市不服向二审法院提起上诉，理由是：1．原审判决不顾证据和事实，单凭所谓的“评析”武断采信被上诉人的单方主张，歪曲事实真相；2．上诉人与被上诉人1999年4月10日签订的抵押合同合法有效。原审判决依据《合同法》的规定，判令解除属于《担保法》调整的抵押合同，显然适用法律不当；3．原审判决曲解了《担保法》关于最高额抵押的本质特征，认定上诉人与被上诉人签订的抵押合同是为购销关系而设定的，没有证据，并以此为根据导致了错判；4．原审判决认定的上诉人与被上诉人签订的该抵押合同是为购销关系而设定的，不符合事实；5．原审判决认定国际物业不知道国商超市是达宝公司的代理人，不符合事实；6．原审判决认定上诉人与达宝公司的委托代理行为违反了抵押权从属性原则，适用法律不当，也不符合事实。
国际物业答辩称：1．本案是无主合同的抵押合同纠纷，因此被上诉人主张解除抵押合同符合法律规定；2．被上诉人可以直接通过人民法院向上诉人主张解除合同；3．本案与达宝公司没有任何法律关系；4．上诉人以达宝公司曾委托其管理国商超市事宜来证明其以自己名义与被上诉人所签最高额抵押合同是代表达宝公司所为，这在逻辑上是根本不成立的；5．本案被上诉人与上诉人所签订的合同是一份名为“购销合同”实为一份最高额抵押合同，而最高额抵押的本质是：（1）它是为未来可能发生的债权设定的担保；（2）在设定最高额抵押时，主债权的数额处于不特定状态；（3）最高额抵押担保只适用“借款合同”和“某项商品”连续购销的场合；（4）最高额抵押的主债权不允许转让。根据以上四点，上诉人将被上诉人于1997年1月16日与达宝公司签订的《协议》说成是抵押合同的主合同，显然是违背最高额抵押担保的规定。
二审庭审中，因双方对案件本身，也就是对1999年4月10日签订的名为“购销合同”实为一份最高额抵押担保合同这一事实没有异议，对此二审法院予以确认。
综合双方的主张，二审法院在庭审时归纳了如下焦点问题：（一）双方签订最高额抵押担保合同的前提条件及该抵押合同与达宝公司的《协议》有无联系；（二）原审判决认定的事实是否正确，适用法律是否得当。
在庭审中，双方对上述焦点问题进行举证、质证和反证。国商超市举证称：
1．1994年10月7日达宝公司与骏丰投资有限公司和国际物业签订的（借款协议），用以证明1992—1993年间，被上诉人国际物业欠达宝公司借款3070万元；
2．1997年1月16日达宝公司与国际物业签订的（协议），用以证明被上诉人用辽宁路2号楼地下一层建筑面积4078平方米偿还达宝公司欠款1550万元，余款1520万元及利息承诺在1997年6月份前归还；
3．1997年1月10日国际物业、长春国际商业中心有限公司给达宝公司的《承诺书》，用以证明被上诉人承诺安装消火栓系统，完备水电蒸气煤气独立计量表盘等设施；
4．1997年广州市商务房产律师事务所出具的《见证书》用以证明达宝公司与国际物业签订的《协议书》和《公共契约》是属实的，且符合法律规定；
5．1999年4月8日上诉人与被上诉人给市产权处申请办理房屋他项权利证的报告，用以证明抵押合同依法办理了相关手续；
6．1999年4月10日上诉人与被上诉人签订的最高额抵押合同，用以证明该合同是为借款设立的，即为履行1997年1月16日《协议》而设定的；
7．1999年5月5日，房屋他项权利登记调查表，房屋他项权利证、房屋他项权利证存根及办理房屋他项权利的缴费收据，用以证明产权处为保证抵押合同的履行而依法办理了合法手续并由被上诉人交付的费用；
8．1999年4月7日国际物业董事会决议，用以证明被上诉人同意为国商超市办理4000万元房屋抵押手续；
9．原董事会（国际物业）成员之一罗科勤证言，用以证明4000万元抵押是为履行达宝公司与国际物业1997年1月16日《协议》设定的，是国际物业董事长何季平同意以国商超市的名义给达宝公司抵押的；
10．上诉人在辽宁路2号楼悬挂的广告招牌照片，被上诉人向上诉人收取水电费的收据，用以证明被上诉人知道上诉人是达宝公司的代理人，对上诉人的代理行为是认可的。并同意上诉人用自己的名义代表达宝公司签订抵押合同；
11．吉林吉达会计师事务所于1999年4月14日致被上诉人的信函，用以证明被上诉人主动委托会计师事务所进行评估；
12．1999年3月21日，达宝公司给国商超市的两份委托书，用以证明达宝公司授权国商超市代其行使1997年1月16日《协议》的所有权利；
13．1999年5月15日达宝公司给国商超市董事长王振平的信函及2000年8月1日的确认书，用以证明上诉人作为达宝公司的代理人身份是合法的，手续是齐全的；
14．被上诉人在一审时递交的起诉书和变更诉讼请求申请书，用以证明其自己承认抵押合同不能是为上诉人设定的，只能是为达宝公司设定的；
15．1999年5月11日，国际物业给达宝公司的函，该函内容是：“四月十九日函收悉。为防范风险，最大限度地保证贵司的权益，我司已于五月五日为你司代理人长春国商超市有限公司开出4000万元房屋他项权利证。该房屋他项权利证实际是我司为贵司所做的房屋他项权利抵押。关于来函中所提问题，都属历史问题，待查明现况后，给予答复。”该证用以证明国际物业承认国商超市是达宝公司的代理人，并同意以代理人的名义为达宝公司开出4000万元房屋他项权利证。
综上证据，上诉人认为：1999年4月10日，上诉人与被上诉人签订的抵押合同是合法有效的，是为被上诉人与达宝公司之间的债务关系而设定的，与1997年1月16日被上诉人与达宝公司签订的债务偿还协议有着密不可分的联系，也就是说设定最高额4000万元抵押是为了保证达宝公司全部债权得以实现，由于还款时间不确定，所以抵押采用最高额的形式，数量限定为4000万元。虽然抵押合同没以达宝公司的名义签订，而是以上诉人自己的名义签订，但这一点被上诉人是知道的，上诉人以达宝公司代理人的身份多次向被上诉人正式提出要求履行协议事宜，同时被上诉人也实际接受了上诉人的要求，对属于达宝公司的地下一层的设施不止一次地进行一定的完善和改进，还同意上诉人以达宝公司代理人的身份在《协议》规定的位置设置了广告灯饰招牌，如果被上诉人不知道上诉人是达宝公司的代理人，被上诉人绝对不会接受上诉人提出的任何要求，所以上诉人受达宝公司委托以自己名义与被上诉人签订最高额抵押合同是符合《合同法》第402条：“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外”及《担保法》第60条：“借款合同可以附最高额抵押合同”的规定。被上诉人在向原审法院递交的《起诉状》和《变更诉讼请求》中承认：1999年4月10日签订的名为“购销合同，只是一个名称而已，内容全部是抵押”，“原告的经营范围是房地产开发建设、销售及管理，而被告的经营范围是食品、日用百货、农副产品、针织品、烟酒糖茶、饮料，经营范围不同。不但过去原告没有从被告处购货，而且现在和将来也都不能从被告处购货。”对此，上诉人在《答辩状》和《上诉状》中也予以确认，成为双方共同确认的事实。根据《最高人民法院关于民事经济审判方式改革问题的若干规定》[法释（1998）14号]第9条第2款“对当事人无争议的事实，无需举证、质证”的规定，人民法院应直接认定上诉人和被上诉人对法庭共同承认的事实。而原审判决不顾上述事实和证据，单凭所谓的“评析”武断采信被上诉人的单方主张，随意曲解法律，于法于事不公，错用《合同法》的条款，判令解除用于《担保法》调整的抵押合同，适用法律不当。
国际物业质证、反证称：上诉人国商超市所列举的15份证据与事实不符，与本案无关，不能证明本案最高额抵押的真实目的。
对国商超市提供的证据1、证据2、证据3、证据4，被上诉人对证据本身的真实性及内容没有异议，并承认与达宝公司存在债务关系，但认为那是另一种法律关系，与本案无关。
对国商超市提供的证据5、证据6、证据7的真实性没有异议，承认为签订最高额抵押合同办理了相关的合法手续，但否认是为借款，即是为履行1997年1月16日《协议》而设定的抵押，恰恰相反，这些证据证明了该抵押合同是为购销设定的，是上诉人与被上诉人之间签订的，所有的证据材料中无一处提到达宝公司，均是上诉人与被上诉人之间所为。从房屋他项权利登记调查表申请及购销合同（实为抵押合同）中可以看出：抵押人是国际物业，抵押权人是国商超市，而非达宝公司。从合同约定的第2条内容：“本抵押为甲方（国际物业）抵押担保的购货款额为人民币四千万元（4000万元）”看，该合同是为购销关系设定的。除此之外，为了进一步证明自己的观点，国际物业除了上诉人提供的这几份证据外，还提供如下补充证据：1．长春市房地产登记部门进行房屋他项权利登记的调查报告。该报告载明“抵押人长春国际物业发展有限公司以该房作抵押与长春国商超市有限公司签订购销合同”，证明了房地产登记部门在进行抵押登记时所依据的主合同是购销合同。2．2000年10月23日市产权处抵押科出具的证据材料，写明：“长春国际物业发展有限公司与长春国商超市有限公司在我处办理的长房他字3001643号他项权证是根据购销合同办理的”，用以证明该抵押不是为履行达宝公司的《协议》而办理的。
对上诉人提供的证据8，被上诉人认为，该证据是真实、有效的。所证明的内容即被上诉人在1999年4月7日董事会决议中同意为国商超市办理4000万元房屋抵押手续与上诉人的观点是一致的。不仅如此，该证据还证明了这次董事会决议中，无一处涉及达宝公司及国商超市受达宝公司的委托履行1997年1月16日《协议》办理抵押手续的内容。
对上诉人提供的证据9罗科勤的证言，被上诉人认为，该证人证言不能采信，没有证明效力，因为该证人与双方当事人均有利害关系。罗原系国际物业董事之一。1999年8月董事会内部成员调整后，成员之间产生矛盾，导致2000年4月3日国际商业中心抢夺公司印章事件，在该事件中罗与国商超市法定代表人王振平是主要的参与者，并对事件发生起主要作用，有2000年4月7日长春市公安局宽城区公安分局站前广场治安派出所关于“长春国商”事件的调查报告为凭。另外，罗科勤的证言是在2000年10月1日事件发生后提供的，更能证明其与上诉人有利害关系。
对上诉人提供的证据10、证据11、证据12、证据13，被上诉人认为，这几份证据能证明上诉人曾受达宝公司的委托管理国商地下一层的物业事宜，受委托履行《协议》、《公共契约》和《承诺书》是1997年1月10日和1997年1月16日签订的，与本案所涉及的上诉人与被上诉人1999年4月10日签订的“购销合同”（抵押合同）没有关系，不能证明达宝公司委托上诉人以其自己的名义与被上诉人签订最高额抵押合同这一事实。上诉人受达宝公司委托管理国商地下一层物业与上诉人与被上诉人之间所签订最高额抵押合同是两件事，两种法律关系，没有必然的联系。另外，达宝公司与国商超市有着利益上的联系，利益是一致的，在法律上存在着利害关系，其所提供的委托书、确认书没有证明效力。
对上诉人提供的第14份证据，被上诉人认为，在该证据中被上诉人虽提到过去、现在和将来与上诉人不能发生购货关系，是因为该最高额抵押合同的主合同没能成立，没有就购销关系达成共识，亦没有签订购销合同，故要求法院解除该抵押合同，而与上诉人要证明的抵押合同既然不可能为上诉人设定，那么只能是为达宝公司设定的内容是不同的。上诉人的这种推理观点是不能成立的。
对上诉人提供的第15份证据，被上诉人认为，此证据是伪造的，因为我公司从未给达宝公司发过此函。1999年4月19日我方确实收到了达宝公司用传真发来的函。但该函的通篇内容是关于履行1997年1月16日双方所签《协议》的问题。一个字未提设定抵押问题，更没提到国商超市是其代理人问题。此函收悉后，我方没有复函。对此，达宝公司又于1999年9月13日再次用传真致函给我方，催促我方对其4月19日函予以答复，有1999年9月13日达宝公司给国际物业的函为证。该函的内容是：“我司为敦促贵司完全履行贵我双方于1997年1月16日签订的协议，曾于1999年4月19日致函贵司，但贵司至今仍未有答复，现已直接影响地下一层的经营，故再次致函贵司，请尽快给予明确答复。附：1999年4月19日致贵司的函。”从这一函件内容不难看出：（1）直到1999年9月13日为止，我方对达宝公司4月19日函根本没有答复，没有给其发过任何函；（2）达宝公司不能肯定我方是否了解4月19日函的内容，所以又附了一份4月19日函。显而易见，上诉人提供的第15份证据，即1999年5月11日我方给达宝公司的函与上述证据是相互矛盾的。
综上所述，被上诉人认为，1999年4月10日上诉人与被上诉人签订的最高额抵押担保合同是为设定购销而签订的，抵押人系被上诉人国际物业，抵押权人是上诉人国商超市，而不是达宝公司。对此该抵押合同第2条有明确约定。1997年1月16日被上诉人国际物业与达宝公司签订的债务偿还（协议）与本案没有任何关系，本案所涉及的抵押合同中没有一处出现过达宝公司的字样，也没有一处体现上诉人是受达宝公司的委托以自己的名义代达宝公司行使权利，被上诉人既没有听说过上诉人代理达宝公司来与自己签订抵押合同这回事，也未接到过达宝公司的任何通知，上诉人提供的达宝公司出具的委托书和确认书还是在提起诉讼之后看到的，在签订合同时，上诉人既没出示，也未明确告知，从始至终连达宝公司一个字都没涉及过。值得一提的是，上诉人在向长春市产权处提交办理抵押权登记的文件时，也没提交过被上诉人与达宝公司的《协议》。上诉人把这份《协议》说成是主合同，借款合同是为该抵押合同而设定，显然与事实不符。我方与达宝公司的债权是特定的，数额也是确定的，只能办理一般抵押担保，同时必须向产权处提交主合同，抵押权人是达宝公司。本案中，上诉人办理的最高额抵押登记，事由是“购销”意向，抵押权人是上诉人自己。这进一步证明了达宝公司不是本案所涉及“购销合同”（抵押合同）的主体，与本案无关。故原审认定事实清楚，适用法律并无不当。
综上证据分析，二审法院认为，双方对1999年4月10日签订的名为“购销合同”实为最高额抵押担保合同这一事实没有异议，并有该合同的支持。但双方对该合同为谁设定，是否应予解除存有异议。从双方举证、质证来分析，双方对上列大部分（除5月11日信函外）证据的客观性、真实性予以承认，对证据的关联性及所要证明的问题持有不同的观点和看法。作为本案的上诉人国商超市，要想实现其上诉请求，必须提供充分的证据来证明其所陈述的事实，即签订该最高限额抵押合同是代表达宝公司，提供直接的证据证明在这件事上其身份是达宝公司的代理人，被上诉人明确知道上诉人是代理达宝公司来同自己商谈的，并且同意和认可上诉人的代理身份，这是本案的关键所在，否则，上诉人将无法实现自己的主张。从现有证据看，上诉人提供的1—4份证据材料，只能证明国际物业与达宝公司存在债务关系；5—7份证据材料，只能证明该抵押合同是上诉人与被上诉人签订的，是为购销设定的，所有的手续都是以上诉人和被上诉人的名义办理的，而无一处涉及达宝公司四个字；第8份证据材料，只能证明国际物业（被上诉人）同意为国商超市办理4000万元房屋抵押手续而不是达宝公司；第9份证据材料，因该证人与双方当事人均有利害关系，故其证言不应采信；第10、11、12、13份证据材料，只能证明上诉人曾受达宝公司的委托管理国商地下一层的物业事宜，至于达宝公司给国商超市的信函和确认书，只能证明上诉人与达宝公司的关系，是他们之间的单方行为，他们之间在本案中利益是一致的，共同站在被上诉人对立面，没有得到国际物业的认可，尤其是在签订该抵押合同时没有明确告知，与被上诉人无关；第14份证据材料，只能证明被上诉人和上诉人之间不可能实现购销意向；第15份证据材料的内容与1999年9月13日其给被上诉人致函的内容相矛盾，如果说5月11日函的内容是真实的，那么达宝公司就不会在9月13日函中说贵司至今仍未有答复，也不会再次附4月19日函件了。另外，该证据对本案至关重要，这么重要的证据在一审、二审开庭时均未出示，可见这份证据材料疑点太多，不足采信。总之，上诉人提供的证据材料，不足以证明在签订该最高额抵押合同时被上诉人知道或明确告知上诉人的真实身份，即上诉人是代表达宝公司行使代理权，是代表达宝公司实现1997年1月16日被上诉人与达宝公司行使代理权，是代表达宝公司实现1997年1月16日被上诉人与达宝公司签订的债务偿还《协议》。
综上，二审法院认为：本案是一起抵押担保合同纠纷，而且是一种特殊的最高额抵押担保。根据《担保法》第59条规定：“本法所称最高额抵押，是指抵押人与抵押权人协议，在最高债权额限度内，以抵押物对一定期间内连续发生的债权作担保。”也就是说，当事人双方约定，以抵押人的财产对彼此之间的在未来的一段时间内可能连续发生的债务，在最高额度内予以担保。这种特殊的抵押除了适用抵押的一般规定外，还就最高额抵押的特别事项作了专门的规定，该抵押的债权的具体数额在抵押成立时是不确定的或者是未发生的，而为将来债权所设定的担保，一般抵押权必须先有债权才能设定。而在最高额抵押里，则不以先有债权的存在为必要，最高额抵押的意向主合同可以在抵押合同后签订。本案则属于凭双方当事人的“意向性合意”先于被担保的主债而设定。即在订立该抵押合同时，双方当事人存在“购销”的意向，并基于“购销”的意向性合意，到产权处办理了抵押权登记。由于抵押权登记后，双方并没有真的就“购销”事宜达成协议，也没有实际发生购销行为，从没签过真正的购销合同，实际上只签订了最高额抵押合同。双方提交给产权处的所谓“购销合同”只是四个字，而没有具体购销合同内容。“购销合同”只是一个意向性合意，是办理该抵押登记的原因，并不表明当事人已经签订了产生实质权利义务的购销合同。由于双方的经营范围不同，导致双方将来不可能发生购销行为，致使主债权确定的不可能实现。
上诉人主张该抵押担保合同是为履行和实现1997年1月16日被上诉人与达宝公司签订的债务偿还协议而设定的，无论从数额、主体、债的性质及担保方式哪方面来看，都与本案所涉及的该抵押合同没有必然的联系。首先，从数额上看，被上诉人与达宝公司《协议》标的额3070万元，并到1997年6月，已将国商地下一层转归达宝公司。按《协议》字面所载，被上诉人尚欠达宝公司1520万元，而在这之后被上诉人与上诉人所签《购销合同》中所担保的最高债权额为4000万元；其次，从主体上看，在被上诉人与达宝公司签订的《协议》中，债权人是达宝公司，债务人是被上诉人。而被上诉人与上诉人签订的抵押合同，抵押人是被上诉人，抵押权人是上诉人。在《担保法》第32条第2款中，不允许债权人与抵押权人分离。本案中，如果该最高额抵押担保是为《协议》而设定，那么，达宝公司既是债权人，同时也是抵押权人。担保法不允许两个主体分别享有债权和抵押权；第三，从债的性质看，被上诉人与达宝公司《协议》所发生的债，是因达宝公司对国商项目投资（3070万元），达宝公司拟撤回投资，被上诉人取代达宝公司投资人的位置，而将国商地下一层折价1550万元划归给达宝公司，以此冲抵达宝公司投资的一部分，其余由被上诉人负责归还而形成的债。这个债是已经实际发生的，是特定的，数额也是确定的。而与被上诉人与上诉人所签订的“购销合同”中所担保的4000万元“购货款额”是不同的，它是预期的未来之债，是还没有实际发生、不特定的、具体债权数额不确定的“虚债”；第四，从担保方式看，最高数额抵押合同只适用于“借款合同”和某项商品连续购销的“购销合同”这两种形式，而被上诉人与达宝公司所签《协议》既非借款合同，也非购销合同。上诉人主张其是受达宝公司的委托以自己的名义代理达宝公司与被上诉人签订抵押合同的，但举不出相关问题的直接证据，故无法予以支持。根据《合同法》第402条规定：“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立合同的，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。”该法条虽然允许受托人可以以自己的名义与第三人订立合同，但是该合同对本人（委托人）和第三人产生约束力的前提条件是第三人明知代理关系的存在。本案中，被上诉人虽然知道上诉人曾受达宝公司委托管理国商地下一层的有关事宜，但并不知道其可以以自己的名义代表达宝公司签订该抵押合同，同时也未接到达宝公司的任何通知，且在合同及所有的相关手续中也一字未提达宝公司，在签订该抵押合同时是否明确告知被上诉人这是本案关键问题所在，而恰恰在这个问题上没有证据加以证明。因此，该抵押合同不能约束被上诉人和达宝公司，而只能在被上诉人和上诉人之间产生约束力，与达宝公司无关。原审认定事实清楚，证据充分，适用法律正确。
二审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第153条第1款第1项之规定，于2000年12月26日判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费100元，由上诉人国商超市负担。
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