买卖无证车库的行为是否无效

买卖无证车库的行为是否无效

【案情】

2023年4月28日经房产中介公司居间介绍，徐某将其所有的无证车库卖给周某，并且双方签订了《车库买卖定金合同》，合同中明确约定了车库的性质为小产权，不能办理产权过户。合同签订后，周某向徐某支付了全部购房款，双方并办理了交房手续。现周某认为购买案涉车库价格高于了市场价，便以案涉车库未依法登记领取权属证书为由，要求确认合同无效，并返还购房款。

【分歧】

在本案中，徐某与周某买卖无证车库行为的效力有两种不同观点：

第一种观点认为，根据交易习惯，周某在合同签订之时，已明知车库无法办理产权过户登记，其购买车库的目的仅是为了购买车库的使用权，双方签订合同的意思表示是就徐某让与车库使用权所达成的一致意见，并无不当，合同有效。

第二种观点认为，徐某与周某双方签订《车库买卖定金合同》的行为严重违反法律的强制性规定，合同无效。

【管析】

笔者同意第二种观点，理由如下：

根据《中华人民共和国民法典》第一百四十三条之规定：“具备下列条件的民事法律行为有效：……（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗”。从该法条规定可以看出，不违反法律、行政法规的强制性规定是有效民事法律行为必备条件，但依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条的规定：“下列房地产，不得转让：……（六）未依法登记领取权属证书的……”，故徐某与周某签订《车库买卖定金合同》的行为严重违反法律的强制性规定，案涉合同无效。

然而，周某在签订合同之时已明知案涉车库没有产权证，根本无法办理过户手续却仍然购买，并办理了交房手续，而且案涉车库亦可以正常使用的情形下，现又以此为由反悔，显然违背了社会主义核心价值观的诚信理念，扰乱了交易秩序，侵犯了徐某的信赖利益，具有明显的过错，根据《中华人民共和国民法典》第一百五十七条之规定：“民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，……有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”因此，周某应赔偿徐某由此所受到的损失。

综上，徐某与周某买卖无证车库行为违反法律的强制性规定，案涉合同无效，但周某具有明显过错，应赔偿徐某由此所受到的损失。

作者：南城县人民法院 李增、黄淑琴

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