中介公司故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，依法应承担损害赔偿责任

中介公司故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，依法应承担损害赔偿责任

中介公司基于房价上涨有利可图，指使公司员工假扮买家通过订立买卖合同的方式将涉案房产控制在手中，以便伺机寻找买家转卖谋利，其行为构成故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，依法应承担损害赔偿责任。

〖规则解析〗

中介公司基于市场房价上升的预期，让员工假冒买方与卖方订立房地产买卖合同，未收取定金而向卖方出具已收取定金的托管确认书，意图以此控制房源，再选择适宜的买家转手谋利。在交易无法依约进行时，卖方主张中介公司返还托管的定金，由于订立的合同包含房屋买卖和居间服务关系，面临区分合同性质和判断合同效力等问题。最终依据各方在订立房地产买卖合同中的行为，特别是针对中介公司违背诚信的行为，适用《合同法》第42 条，使案件处理合法、合理，与公众预期吻合，达到法律效果和社会效果的有机统一。

【案情简介】

原告翁某诉称，2007年9月29日，翁某与第三人李某及被告深圳世某公司签订了一份房地产买卖合同，合同约定李某购买翁某名下的房产。李某并向翁某交付了定金1万元，按照深圳世某公司要求，将该款托管至深圳世某公司处，由深圳世某公司出具收款及托管确认书。由于房地产市场行清波动，到2007年10月30日，按三方签订的房地产买卖合同约定应当由买卖双方签订正式的深圳市旁地产买卖合同（现售）时，李某明确表示拒绝履行合同，不肯与翁某签订深圳市房地产买卖合同（现售），造成翁某不能及时卖出房产。翁某遂要求深圳世某公司向本人返还李某交付的定金，但深圳世其公司一直拒绝给付。

深圳世某公司答辩请求驳回翁某的诉讼请求，理由是：（1）在房地产买卖合同签署当天，李某未向翁某和深圳世某公司支付定金，翁某也未提供相关的证据证明李某支付定金1万元的事实。因此，翁某主张深圳世某公司没收定金1万元没有依据，实际在房地产买卖过程中，因李某违约，违约责任应由李某承担。（2）应翁某的要求及征得李某的同意，深圳世某公司才将托管。

广东省深圳市中级人民法院（2009）深中法民二终字第876号。

确认书提前开给翁某，但事后，李某反悔，拒不缴纳定金，由此，定金并未实际交付，定金条款未生效。（3）根据收款及托管确认书的表述，该托管确认书只在经纪方代为收取了李某的定金时才生效。实际情况是深圳世某公司未收取李某的任何款项，翁某与深圳世某公司的托管行为应为无效。

翁某提交的证据是：（1）房地产买卖合同原件一份，证明双方的居间合同关系；（2）收款及托管确认书（3）原件一份，证明深圳世某公司收取了翁某托管定金1万元深圳世某公司对证据的真实性没有异议，但认为在该收款及托管确认书（4）中已写明只在客户已经向经纪方缴纳定金的情况下才适用。

深圳世某公司和李某在举证期限内均未提交证据。

〖裁判结果〗

广东省深圳市龙岗区人民法院经审理认为，当事人对自己的主张，有责任提供证据。2007年9月29日，翁某（卖方）、深圳世某公司（经纪方）及李某（买方）签订了编号为5081127号房地产买卖合同。合同是各方当事人的真实意思表示，合法、有效，该合同明确约定李某向翁某交付定金1万元，该定金由深圳世某公司托管，本案争议的焦点是该合同中约定的定金1万元，李某有无交付，深圳世某公司有无代翁某托管，2007年9月29日，深圳世某公司与翁某签署的收款及托管确认书（二）中，明确了收款确认和托管确认，其内容详细、真实，深圳世某公司亦明确该收款及托管确认书（二）的适用情况为：经纪方已代业主出具收据给客户，业主将定金托管在经纪方，即深圳世某公司认可托管定金1万元的事实，且该收款及托管确认书（二）系深圳世某公司提供给翁某的格式文件，对该收款及托管确认书（二）的理解出现分歧的情况下，应作出对深圳世某公司不利解释。深圳世某公司对未收到李某交付给翁某、由翁某托管于深圳世某公司处的定金1万元，负有举证责任，深圳世某公司没有证据证明上述事实，也没有证据证明曾在出具收款及托管确认书（二）时，明确告知尚未收到定金1万元，应承担举证不能的不利后果。对于深圳世某公司主张未收到定金1万元，法院不予采信。定金1万元系翁某托管在深圳世某公司处，其所有权属于翁某，深圳世某公司仅为暂时保管。在李某明确表示不愿意继续履行房地产买卖合同的情况下，合同的履行条件已经丧失，该合同的履行已不可能，翁某在合同目的不能实现的情况下，有权终止该合同的履行，且深圳世某公司托管定金的目的系保证合同履行期间的交易安全，在房地产买卖合同履行已不可能的情况下，深圳世某公司托管定金的理由已不成立，翁某要求深圳世某公司返还托管的定金1 万元，予以支持：翁某诉请深圳世某公司支付自起诉之日起的利息，法院予以支持。依照《民事诉讼法》第64条、第130条，《民法通则》第108条，《合同法》第60条的规定，判决深圳世某公司返还翁某托管的定金1万元及利息（利息从2007年12月28日起开始计算，依照中国人民银行同期贷款利率计算，计至清偿之日止）。宣判后，深圳世某公司不服一审判决，向深圳市中级人民法院提起上诉。

广东省深圳市中级人民法院经审理查明：上述涉案合同订立时，时为深圳世某公司员工的匡某，系原审第三人李某的男友。匡某和深圳世某公司员工尹某共同与翁某在约定地点见面，在未提供身份证件查验的情况下，匡某冒用李某的名义与翁某订立上述合同，尹某在明知匡某冒用他人名义的情况下亦以深圳世某公司的名义参与订立上述合同，合同条款中特别约定 “买方有转名权"。同时，尹某在匡某未按合同约定交付定金的情况下，向翁某开立上述收款及托管确认书（二）。

关于匡某冒用李某名义订立合同和尹某在未收到宅金的情况下，开立收款及托管确认书（二）分别具有何目的的问题，匡某的证言证明，其为深圳世某公司员工，因楼市上涨，于是按公司要求配合尹某假扮买家通过订立合同的方式将涉案房产控制在公司手中，以便伺机找寻买家转卖谋利，因此，尹某没有收取定金而开出托管确认书是深圳世某公司认可的行为；而尹某的证言证明，当时因考虑到涉案房产价廉，为帮同事、校友匡某买房而订立泫合同，同时，因信任匡某而违反公司规定在未收取定金时开具托管确认书，并因此受到公司扣工资处罚。

就其二人的证言，深圳市中级人民法院认定匡某的证言更具可信性，予以采纳。理由是：（1）双方均为利害关系人，其证言均有质疑之处。匡某冒用李某名义订立合同，可能承担由此带来的民事责任，其证言存在尽可能推卸其自身责任的内容。尹某至审理时仍在深圳世某公司工作，存在有利于深圳世某公司陈述的可能。（2）匡某陈述基于深圳世某公司为控制涉案房产而要求其参与实施上述假签约行为，该陈述与尹某在未收取定金的情况下开具收款及托管确认书（二）的行为并不矛盾，更能合理解释尹某为深圳世某公司利益而实施假签约行为方能得到深圳世某公司允许在未收到定金付款的情况下提供空白托管确认书的事实，而特别约定“买方有转名权"的事实为深圳世某公司的进一步转卖行为提供了可能，并与匡某证言相互印证。（3）尹某陈述鉴于涉案房产房价低廉而为匡某利益订立合同，该陈述虽符合一般常理，但基于匡某当时系地产中介从业人员的身份，则该陈述可信度令人质疑。理由是：首先，作为地产中介从业人员的匡某如果确定购买涉案房产，完全没必要通过再订立与深圳世某公司之间的居间合同来实现交易，这样交易不仅不能在交易程序上提供便利，反而还增加了其自身的交易费用；其次，作为同事和校友，如果尹某确实基于其所言的为匡某的私利而参与该交易，同样没有理由通过订立居间合同的方式徒然增加匡某的购房成本。综之，匡某冒用李某名义订立合同与尹某在未收取定金的情况下获得深圳世某公司提供的空白托管确认书并开立给卖方，其双方行为的目的均系为控制涉案房产作随后的交易对象，以便通过上列行为，深圳世某公司达到控制该房产伺机寻找买家转卖谋利的目的。

广东省深圳市中级人民法院经审理认为：根据上述查明的事实，涉案的房地产买卖合同系三方当事人签订的包含房屋买卖和居间服务两种关系的合同。翁某向原审人民法院起诉主张深圳世某公司返还定金1万元及其利息，该主张系基于涉案合同中居间服务的托管行为而提出，故涉案纠纷应为居间合同纠纷

查明的事实表明，深圳世某公司为达到控制涉案房产以寻找买家转手谋利的目的，通过匡某假扮买家和尹某代表深圳世某公司出具托管确认书的行为共同订立上述合同，其中匡某还冒用李某的名义订立该合同，且未表明其为李某代理的意思。匡某的行为系无权代理，其行为后果应由其本人承担。匡某基于其为深圳世某公司员工的职务及为该公司谋取利益的目的实施涉案行为，深圳世某公司依法应对匡某行为造成的损失承担责任。深圳世某公司明知匡某冒用他人名义订立合同、未收取定金而出具托管确认书，其行为符合《合同法》第42条第2项的规定，构成故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，同时其行为亦使合同卖方翁某丧失其他交易机会，与深圳世某公司的谋利目的相比，翁某其他交易机会的丧失当构成利益的损害，因此，深圳世某公司依法应赔偿无过错方即翁某因此造成的损失。订立买卖合同，促使涉案房屋交易成功，系居间合同的目的，无过错方翁某基于该居间合同的目的是顺利出售房屋取得房款，深圳世某公司。

出具托管确认书的行为既表明其履行居间合同的意思表示，亦有以此保证买卖双方继续履行居间合同的目的，取得涉案款项系无过错方翁某信赖买卖合同有效而订立居间合同的合理期待，但因深圳世某公司的上述涉案行为未能促成交易，致使无过错方翁某期待获得1万元定金的合同履行利益落空，深圳世某公司依法应在此限度内赔偿翁某的损失，并负担资金占用期间的利息？原审人民法院审理期间未查明上述事实，导致适用法律错误，依法应予改判。依照《民事诉讼法》第153条第1款第3项、《合同法》第42条第 2项的规定，判决：（1）撤销一审判决；（2）上诉人深圳世某公司应于判决生效之日起3日内赔偿被上诉人翁某人民币1万元及利息（利息按中国人民银行同期贷款利率从2007年12月28日起计至付清之日止）。

〖裁判思路〗

本案中，三方当事人签订的房地产买卖合同包含房屋买卖和居间服务两种关系。因原告的主张系基干涉案合同中层间服务的托管行为而提出，故应定性为居间合同纠纷

二审中，二审法院发现作为第三人李某的代理人参加诉讼的匡某所作的证言与案件事实矛盾，通过进一步审查李某，尹某等人的陈述和证言，从而查明一审法院未查明的事文，并据此适用法律，作出判决。

尽管二审和一审对案件实体处理表面看并无本质差异，但审理过程中对合同效力及适用规则上则存在较大分歧。主要有以下三种观点：

观点一：涉案合同有效，按定金罚则深圳世某公司应将1万元返还给翁某。

该观点认为，涉案房地产买卖合同因一方当事人隐瞒真实情况使另一方当事人作出错误意思表示，依照《合同法》第54条的规定属于可撤销的合同，享有撤销权的受欺诈人翁某在法定期限内未主张行使撤销权，且该居间条款及托管确认书未违反法律、行政法规的强制性规定，因此应认可合同（作为一个整体）的效力。另根据深圳世某公司出具的托管确认书可认定支付定金的法律事实已成立，即使该款未实际交付，也可视作深圳世某公司以自身来担保这1万元的定金损失。因此，依定金罚则翁某可向深圳世某公司主张返还定金1万元，原审判决应予维持。

观点二．深圳世某公司与匡某恶意串通的行为导致居间合同无效，深圳世某公司应依法赔偿无过错方翁某的损失。

该观点认为，涉案房地产买卖合同包括翁某和孪某之间的一份买卖合同和其二人与深圳世某公司三方之间的一份居间合同。

就买卖合同而言，匡某基于其为深圳世某公司员工的职务及为深圳世某公司谋取利益的目的实施涉案冒名订立合同的行为，其以此冒名所为的行为表明其不受合同约束的意思。且查明的事实表明，与翁某订立房屋买卖合同并非其真实意思表示，故翁某与李某之间的买卖合同因双方无法形成合意不能成立。鉴于匡某的行为系为深圳世某公司谋利的职务行为，深圳世某公司依法应对匡某行为造成的损失承担赔偿责任。

就居间合同而言，深圳世某公司与作为实际委托人的匡某恶意串通，其行为目的是控制涉案房产以伺机转手谋利，同时也因此使居间合同另一委托方翁某丧失其他交易机会，与深圳世某公司的谋利目的相比。翁某其他交易机会的丧失当构成利益损害。根据《合同法》第52条第2项的规定，该居间合同依法应属无效。涉案争议款项未力交付，且买卖合同亦未成立，不具备定金的构成要件，故翁某主张返还定金的理据不足。但是，深圳世某公司的上述涉案行为系导致居间合同无效的原因，其依法应赔偿无过错方翁某因此造成的损失。基此，原审判决支持翁某的主张并无不当，应予维持。

观点三：深圳世某公司违反诚实信用原则，依法应承担损害赔偿责任。

该观点认为，就《合同法》第42条的规定，学理上一般将该条看作是关于缔约过失责任的规定。而关于缔约过失责任的构成要件，学界通说认为，首先是当事人违反先合同义务，所谓先合同义务则是指当事人为缔约而相互磋商时，基于诚实信用原则而发生的各种说明、告知，注意和保护义务。

持观点三者认为，《合同法》本条规定有别于传统的缔约过失责任规定，并未以一方履行先合同义务为要件，而是诚实信用原则的直接体现。案例中深圳世某公司的行为显然违背诚实信用原则，符合该条第2项的规定，构成故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况。因此，深圳世某公司依法应在翁某期待获得1万元定金的履行利益限度内赔偿其损失。

原审未查清事实导致适用法律错误，应予改判。

笔者赞同观点三的理由。理由如下：

观点一认可居间合同的效力，主张以深圳世某公司出县的托管确认书来认定交付定金的法律事实，从而适用定金罚则返还1万元，但这样的认定显然与二审查明的客观事实相背离。

笔者不赞同在查明客观事实的情况下依据法律事实作出判决的观点。据此观点一，如果认定居间合同有效而返还定金，则在合同订立一方无买房和委托的真实意思表示及定金未实际交付从而不具备定金成立要件两个问题上，难以自圆其说。观点二存在的矛盾主要有：第一，该观点认为居间合同无效，无过错方翁某可向过错方深圳世某公司主张利益损失。但是，由于买卖合同未成立，而且定金未实际交付，不具备法定的构成要件，因此，依据定金罚则判决深圳世某公司返还1万元从根本上说缺乏事实依据。第二，基于涉案合同在性质上二合一的事实，涉案1万元同时又具有居间合同履行保证的性质，因此将1万元作为翁某的期待利益判决赔偿，则在居间合同无效的情况下判决赔偿期待利益，其理论依据有待商榷。然而，如果认为合同无效不存在期待利益，则翁某的利益损失又将如何确定，在损失不能确定而且支持翁某的诉请于法无据的情形下，唯有选择驳回翁某的诉请，但这样处理显然有失公允，不合情理。实践中处理深圳世某公司等中介方的这些违规做法造成的案件，若认定居间合同无效往往可能放纵其行为，减轻其应承担的法律责任，则不利于充分保护善意当事人的合法权益。第三，当事人翁某的诉讼请求是返还定金，据此下判支持的却非定金，而是赔偿损失。在未向当事人释明和诉讼请求未变更的情况下，判非所请同样存在问题。第四，依据该观点，二审判决的结果应当是改判赔偿损失，但该观点坚持该类案件改判效果不佳，应当维持原判，此种判决结果在逻辑上存在自相矛盾。

观点三直接适用了《合同法》对诚信原则的具体规定。根据诚信原则的要求，当事人在合同中应诚实守信，以善意方式全面履行约定义务，不得规避法律和合同义务。深圳世某公司看到房价上涨有利可图，便指使公司员工假扮买家通过订立买卖合同的方式将涉案房产控制在手中，以便伺机寻找买家转卖谋利，其行为显然符合《合同法》第42条第2项的规定，依法应承担损害赔偿责任。相比前两种观点在合同性质区分和效力认定等问题上的过多赘述，及适用相关法律后实体处理结果中的诸多矛盾，该观点在事实陈述上删繁就简、去粗取精，只就各方在订立房地产买卖合同中违背诚信原则的主要事实行为进行认定，在法律上将体现诚信原则的相关法律责任适用该案，使案件的处理结果合法、合理，与公众的预期相吻合，达到了法律效果和社会效果的有机统一，虽亦有判非所请之嫌，但相较之下仍不失为较好的解决途径。