商品房销售广告和宣传纠纷法律问题研析

商品房销售广告和宣传纠纷法律问题研析

商品房销售广告是房地产开发商或其代理人制作的，向不特定的人宣传和发送的有关预售商品房的图片和文字说明。在商品房销售活动中，“楼宇未成，广告先行”成为目前开发商快速回笼资金的销售策略，在商品房预售时，房屋尚未建成，购房人不能通过实物，而只能通过广告来了解所购房屋的状况，而在正式签署合同时，开发商在广告中的说明和允诺却并未列入合同中。当购房者面对实际交付的房屋与广告宣传中的房屋出现巨大差别时，如何寻求法律救济途径，维护自身合法权益。本文对此针对销售广告和宣传资料的法律效力略作简析，以供参考。

商品房销售广告中的说明和允诺在吸引购房者买房方面发挥着重大的作用，而在正式签署合同时，开发商在广告中的说明和允诺并未列入其中。按照合同法一般原理，没有列入购房合同中的条款，对开发商没有约束力。因此开发商在销售广告中出现了大量虚假、夸大、不实的广告宣传，直接损害消费者的合法权益。

为此最高人民法院出台了《关于审理商品房买卖合同纠纷案件中适用法律纠纷若干问题的解释》(以下简称商品房纠纷解释)，第三条规定：商品房的销售广告和宣传资料为邀约邀请，但是出卖人就商品房规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。

根据该司法解释，可以清晰看出对于商业广告的内容在原则上应认定是一种要约邀请，而要约邀请是不具有法律拘束力的;在特殊情形下，可以认定为要约。若认定为要约，消费者则可以要求未履行广告说明和允诺内容的开发商承担违约责任。而要认定为要约，需要满足以下三个条件：一广告内容是针对规划范围内的房屋和设施所做的说明;二对房屋所做的说明和允诺具体确定;三该说明和允诺对于商品房买卖合同的订立和房屋价格的确定有重大影响。

前两个条件在实务中比较容易进行认定，但是对于第三个条件，如何认定对合同的订立和房价的确定有重大影响，通常难以进行举证，偏重于主观判断。首先，对合同的订立有重大影响，是指购房人看重的是所售房屋及其附属设施等满足其特定的心理需求或特定购房目的，正是基于这一点购房人才决定订立合同。而对这种特定的心理需求或特定购房目的的认定，通常采取“合理的个性化需求”标准。即购房人自我认定广告宣传内容中的说明、允诺对其个性化的心理需求的满足具有重大影响的同时，其他社会理性人依常理也能认可该项需求是合理的、正当的、必要的，符合上述双重标准，才能认定对订立合同有重大影响。其次，对于商品房的价格有重大影响是指，该说明、允诺的内容往往成为构成最终房价的重要组成部分。从房屋同周边的环境关系而言，房屋的价格通常包含显性价值和隐形价值，建设用地成本、工程土建成本、融资成本、政府税费等构成显性价值。而以该房屋为中心在购房人的生活半径内的环境和设施，如周边的绿化、交通、市政基础设施等给购房人带来的无形利益，构成房价的隐形价值。如果广告选产内容涉及隐形价值的内容，则该内容理所应当对整体房屋的价格有重大影响，应当视为要约。

开发商在进行房屋预售时，会采取多种宣传手段，不仅仅是广告宣传，还包括各式各样的宣传材料、画册、单页、样板房等多种手段。

无论采用何种形式，只要内容中的说明和允诺符合《商品房合同纠纷解释》第三条的规定，均可认定构成要约，开发商未提供其说明和允诺内容的房屋及相关设施的，均可构要求其承担违约责任。

其中，关于样板房和楼盘模型，也属于售楼宣传材料的一种，其法律约束力与宣传资料一致。为了规范开发商在销售现场设置样板房和楼盘模型的行为，《商品房销售管理办法》第31条规定：房地产开发企业销售商品房时设置样板房的，应当说明实际交付的商品房质量、设备及装修与样板房是否一致，未作说明的，实际交付的商品房应当与样板房一致。

但要求每一个细节一致是不客观的。如果样板房和实际交付的凡物均为毛坯房，只要实际交付的毛坯房验收合格即可。如果样板房和实际交付的房屋均为装修房，实际交付的房屋的装修材料与样板房一致即可。

综上所述，对于商品房销售广告及宣传资料中对所售房屋及相关设施所作出的说明与允诺具体确定并直接对购房合同的订立和房价的确定有重大影响的，应认定为要求，开发商违反约定的，应承担违约责任。