在商品房买卖合同纠纷中如何判断售楼广告的性质

刘长福诉安徽皖能置业发展有限责任公司商品房买卖合同纠纷案

问题提示：在商品房买卖合同纠纷中如何判断售楼广告的性质？

【要点提示】

广告是针对不特定多数人发布的，法律上一般把它作为要约邀请而不是要约，虽然《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(以下简称《商品房买卖司法解释》)中将宣传广告的性质确定为要约是一种重大突破，但构成要约的宣传广告是有一定条件限制的，不能一概将所有售楼广告均划入要约之列。

【案例索引】

一审：安徽省合肥市包河区人民法院(2006)包民一初字第400号(2007年3月27日)

二审：安徽省合肥市中级人民法院(2007)合民一终字第515号(2008年2月20日)

【案情】

原告：刘长福。

被告：安徽皖能置业发展有限责任公司。

一审查明事实：2004年初，安徽皖能置业发展有限责任公司开始开发建设贵都花园小区，在其商品房销售宣传册中载明：外墙均采用高级耐脏防水弹性乳胶漆，外墙采用环保隔热保温新型材料，外窗为双层中空玻璃彩色铝合金窗等字样。2004年4月1日，刘长福与安徽皖能置业发展有限责任公司签订一份商品房买卖合同，并约定逾期交房，应自约定交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日支付已付房价款万分之四的违约金。但双方同时约定在设计变更造成工期延期、因政府配套设施的批准造成延误等情形下，除双方协商同意解除合同或变更合同外，安徽皖能置业发展有限责任公司可据实予以延期。安徽皖能置业发展有限责任公司应于双方进行验收交接后90天内向刘长福交付验收合格的商品房证明文件。在合同附件三中关于房屋的装饰设备标准载明：外墙为涂料，门窗为铝合金门窗、人户防盗门(彩铝、中空玻璃)等。

在房屋施工过程中，2003年12月11日，安徽省建筑科学研究院出具设计修改通知单，将原定保温浆料外保温系统改为聚苯乙烯泡沫塑料板薄抹灰外墙外保温系统。2003年12月17日、2004年8月28日，施工单位安徽省第一建筑工程公司分别以南、北楼外墙保温设计发生大变更及小区道路路面施工方案变更为由，申请延长工期60天、30天，建设单位和监理单位均签字确认。

2004年8月28日，安徽皖能置业发展有限责任公司向贵都花园各业主发出通知，告知各业主：因车行道、人行道变更设计，原定交房期限将延至2004年10月30日。2004年11月11日，安徽皖能置业发展有限责任公司将贵都花园北楼104号房屋交付刘长福。

贵都花园北楼外墙在其东、南、西三面全部采用了环保保温隔热材料，而在北面部分外墙外未采用保温材料。该楼全部窗户除北面的厨房及北面客房两扇窗户外均采用双层中空彩色玻璃铝合金窗。刘长福在实际入住该房后发现房屋出现多处裂缝，经双方现场勘验，刘长福在房裂缝有三种类型：（1）是阳台处沉降缝；(21是砖墙与钢筋混凝土墙收缩不一致引起；(3)是顶板底部混凝土收缩形成的。2006年4月，刘长幅诉至一审法院

刘长福诉称，双方签订商品房买卖合同后，安徽皖能置业发展有限责任公司未按约交房，外墙未能如宣传广告所称全部采用环保隔热保温材料，窗户也未按合同约定全部采用中空玻璃，且房屋存在多处裂缝。故请求判令安徽皖能置业发展有限责任公司交付房屋验收合格证明文件；承担逾期交房违约金；全部安装广告宣传册中承诺的隔热保温新型材料；依照合同将普通玻璃改装为双层中空玻璃彩色铝合金窗、对房屋裂缝进行维修等。

安徽皖能置业发展有限责任公司辩称房屋验收合格证明文件已向原告说明、出示；由于变更设计造成延期，不构成违约；外墙隔热保温符合合同约定；按照设计方案未采用中空玻璃；房屋开裂也是刘长福拒绝协助维修造成，应驳回其诉讼请求。

【审判】

一审法院审理后认为，根据合同约定，因设计变更造成工期延期的，至迟应于2004年10月30日交付房屋。但安徽皖能置业发展有限责任公司实际交付之日为2004年11月11日，故安徽皖能置业发展有限责任公司已构成违约，应承担逾期交房违约金。安徽皖能置业发展有限责任公司在房屋交付时至今未能按约履行交付房屋验收合格的相关证明文件，对于刘长福要求交付贵都花园房屋验收证明文件的诉讼请求应予支持。另因安徽皖能置业发展有限责任公司交付的商品房在保修期间出现裂缝．安徽皖能置业发展有限责任公司应按照维修约定，及时修复房屋的瑕疵。依据双方合同的约定，安徽皖能置业发展有限责任公司应按合同约定将其改装为双层中空玻璃彩色铝合金窗。宣传资料为要约邀请，该资料也未具体明确写明商品房的所有外墙均为保温材料，且宣传资料的内容并未对商品房价格的确定产生重大影响，因此，宣传册的内容不应视为合同内容，刘长福据此要求在全部外墙安装环保隔热保温新型材料的诉讼请求无合同依据，依法不应予以支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，判决：一、安徽皖能置业发展有限责任公司应于判决生效之日后十日内将贵都花园房屋的竣工验收备案表复印件交付刘长福；二、安徽皖能置业发展有限责任公司应于判决生效后十日内给付刘长福逾期交房违约金一千九百二十元，自2004年10月31日至2004年11月11日，按每日万分之四计算；三、安徽皖能置业发展有限责任公司应于判决生效后三十日将刘长福房屋(贵都花园北楼104室)的裂缝修复完毕；四、安徽皖能置业发展有限责任公司应于判决生效后三十日内将刘长福的房屋(贵部花园北楼104室)北面的两扇普通玻璃窗改装为双层中空玻璃彩色铝合金窗；五、驳回刘长福的其他诉讼请求。

一审宣判后，刘长福不服提出上诉，称安徽皖能置业发展有限责任公司在贵都花园销售宣传册中，有关房屋将采用外墙保温系统的说明及允诺明确具体，本人也正是基于此才以高出其他同类楼盘的价格购买了贵都花园的房屋。安徽皖能置业发展有限责任公司于2004年11月11日将房屋交付本人，原审违约金计算错误等。

安徽皖能置业发展有限责任公司辩称房屋验收合格证明文件已向刘长福说明、出示；由于变更设计造成延期，不构成违约；外墙隔热保温符合合同约定；按照设计方案未采月中空玻璃，房屋开裂刘长福拒绝协助维修等。

二审查明的事实基本同一审查明的事实，同时别查明贵部花园北偻北面部分外墙外未采用保温材料系依据设计图纸施工。

二审法院审理后认为，刘长福与安徽皖能置业发展有限责任公司间签订的商品房买卖合同合法有效。双方合同明确约定房屋应于2004年9月28日前交付，但因设计变更延长的期限，安徽皖能置业发展有限责任公司应于2004年12月30日前交付房屋。而其直至2004年11月11日才将房屋交寸刘长福，原审计算逾期交房违约金并无不当。刘长福已实际领取房屋，故其主张逾期交房违约金应计算至竣工验收备案之日的上诉请求无法律依据，依法不予支持。

贵都花园商品房销售宣传册中虽然说明了该商品房的外墙为环保隔热保温新型材料，但宣传资料为要约邀请该资料也未具体明确写明商品房的所有外墙均为保温材料，且宣传资料的内容并未对商品房价格的确定产生重大影响，因此，安徽皖能置业发展有限责任公司销售宣传册的内容不应视为合同内容，刘长福据此要求安徽皖能置业发展有限责任公司在全部外墙安装环保隔热保温新型材料的诉讼请求无合同依据，依法不应予以支持。故二审法院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项之规定，判决：驳回上诉，维持原判。

【评析】

一、售楼广告之属性

要约邀请，又称为“引诱要约”，是指邀请他人向自己发出要约，要约邀请是一种事实行为，只要没有给善意相对人造成信赖利益的损失，邀请人一般不承担法律责任。所谓要约，是指希望和他人订立合同的意思表示(我国《合同法》第十四条规定)，它有一经承诺就产生合同的可能性，如果违反了有效的要约，将承担法律责任。要约与要约邀请的区别，在司法实践中极为复杂。当事人愿受拘束的意思表示、必要条款、交易习惯这几项标准是要约与要约邀请的重要区别所在，也是房地产买卖合同是否成立的判断依据。

最高人民法院于2003年4月28日公布了《商品房买卖司法解释》，该解释第3条规定，“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”这是我国第一次以司法解释的形式对房地产销售广告要约邀请与要约及约束力范围制定了司法标准。它对房地产开发企业产生了重大影响，直接关系到房地产开发商及业主的切身利益。

二、宣传广告构成要约之条件

广告是针对不特定多数人发布的，法律上一直把它作为要约邀请而不是要约，《商品房买卖司法解释》中将符合条件的售楼广告的法律性质界定为要约无疑是一个重大突破，但对于该解释中所限定的条件我们在司法实践不能忽视，不能将所有的宣传广告中的承诺均视为要约。《商品房买卖司法解释》中对构成要约的售楼广告的条件做出了限定，即：(1)在开发规划范围内；(2)说明和允诺具体确定；(3)对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响。只有符合这三个条件的宣传广告才构成要约，否则仍是要约邀请。

但是，司法解释中对构成要约的宣传广告的具体的操作标准并不明确，到底什么是“对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响”，这将最终将交由法官自由量裁，而实践中往往关于重大影响的尺度的把握比较含糊。不难看出，“重大影响”是认定宣传广告的一个很关键的内容，也是实践中最难认定和准确把握的，因而也是近年争议一个突出问题。

然而，至少有一点可以明确，就是如果广告和宣传资料的内容一旦被写入合同，就具有了法律效力，并且只要要约邀请一旦具体化，应该被视为要约，也就具有了法律效力。对于消费者，要想开发商对消费者的广告承诺有保证，最保险的办法还是写入商品房买卖合同内，形成具体合同内容，才能根本保证购房者的权益。

三、合同约定不明产生争议之处理

本案宣传广告中虽然说明了该商品房的外墙为环保隔热保温新型材料，但并不能从交易价格上看出其对房价的确定产生重大的影响。因此也不宜认定其具备合同的效力。即使退一步该广告应属合同之一部分，也应属合同约定不明的情形。贵都花园商品房销售宣传册中只说明了该商品房的外墙为环保隔热保温新型材料，并未明确外墙为整体墙面，刘长福认为既然外墙有保温材料就应该是全部外墙均安装保温材料，而安徽皖能置业发展有限责任公司则认为其是严格按照设计部门出具的图纸施工，并非所有外墙均需安装保温材料。就双方约定不明在实际履行中形成纷争且当事人不能达成补充协议的情形，应按《合同法》第六十一条后段“按照合同有关条款或交易习惯确定”的原则处理。按照合同有关条款确定原则，是指在合同当事人就没有约定或者约定不明确的合同内容不能达成补充协议时，结合合同的其他方面的内容加以确定，使合同具体化和明确化。从涉案合同整体看，其他条款中未涉及这一问题，不能就其他条款加以确定。按照交易习惯确定原则，是指在合同当事人就没有约定或约定不明确的合同内容不能达成补充协议时，按照人们在同样的交易中通常采用的合同内容加以确定，使合同具体化和明确化就本案而言，房地产行业中并不存在外墙保温系指整体墙面保温的习惯，刘长福请求在全部外墙安装环保隔热保温新型材料，应付证明交易习惯的举证责任，其在审理过程中，并未提供相关证据，因此也不能支持其此项诉讼请求。

(一审合议庭成员：李孝荣　方业泉　周秀培 二审合议庭成员：赵生升　项　红　王　丽
编写人：安徽省合肥市中级人民法院　项　红 责任编辑　袁春湘 审稿人：曹守晔)