购房时不知有人在房内死亡 可否主张撤销合同

购房时不知有人在房内死亡 可否主张撤销合同

【案情】

2018年7月24日，王某与赵某签订了二手房买卖合同，合同主要内容为“出让方（甲方王某受让方（乙方）赵某根据国家法律法规的相关规定，甲乙双方本着平等、自愿和诚信原则，达成如下协议：一、房屋基本情况……二、房屋交易价：按套计价：该房屋总售价为280000元。三、付款方式：甲乙双方同意以银行按揭方式付款，乙方于2018年7月25日支付首付款人民币130000元整给甲方，剩余房款人民币150000整申请银行按揭。五、甲乙双方约定于2018年7月25日进行房屋交接，甲方应在交房当日将水、电、网络等费用结清，房内已有家具家电全部归乙方所有。六、违约责任：合同一经签订，双方不得反悔，如一方违约给对方造成损失的，则应予以赔偿，并按定金数额支付违约金。”。合同签订后，赵某支付了购房首付款，之后在房产管理局办理了房屋所有权证，花费过户费等费用共26000元，但一直未办理国有土地使用权证。另外，本案所涉房屋在卖予赵某之前一直对外出租，2017年11月18日，一承租人因醉酒在该房屋内死亡。2018年6月其他共同承租人退房，王某于当日到房产中介机构挂房出卖。赵某得知其购买的住房曾发生非正常死亡事件后，遂诉诸法院，要求撤销房屋买卖合同，要求王某退还已付的购房首付款。王某答辩时称，房子一直是通过朋友对外出租，其一直不知道房屋内有人死亡，只在签订合同并办理了房产变更手续后才听说的，故不能成为赵某要求撤销合同的理由。

【分歧】

王某和赵某签订的房屋买卖合同可否撤销？

第一种观点认为，赵某可以主张撤销房屋买卖合同，因为王某事前未告知赵某房屋内有人死亡的事实，属于欺诈。

第二种观点认为，赵某无权主张撤销合同。

【管析】

笔者赞同第一种观点。

笔者认为，王某将自有住房卖予赵某，赵某按照约定支付了购房首付款，应当认定双方形成了房屋买卖合同法律关系。但双方签订房屋买卖合同应遵循诚实信用原则，不得违反公序良俗原则，交易时对房产相关信息应当予以披露。本案中，涉案房产曾发生过非正常死亡，虽不构成人们对房屋本身进行物质性使用的障碍，但会影响使用人的心理，客观上会降低房屋对使用人的效用，按照一般的民间习俗，发生过非正常死亡的房屋会被认为存在不吉利的因素，而且房屋往往会因此贬值。因此，该非正常死亡信息对赵某是否愿意与王某进行交易，及以何种条件进行交易均有重大影响。从庭审中得知，此次房屋买卖在签订合同前王某并未向赵某披露房屋内曾发生过非正常死亡，且双方最终达成的交易价符合市场行情。王某虽称在签订合同时自己亦不知道房屋内发生过非正常死亡事件，但并未提供证据予以证明；同时，承租人死亡的时间为2017年11月18日，而王某与赵某签订合同的时间为2018年7月24日，根据日常生活经验法则推断，作为原房屋实际所有人的王某不可能不知晓该事实；另外，其他共同租房人在2018年6月退房当天，王某即到中介机构挂房出卖，从其该举动来看，也可以推断王某在与赵某签订房屋买卖合同时亦知晓了房屋内曾发生过非正常死亡的事实。因此王某隐瞒重要信息的行为，应认定为构成欺诈。赵某系在受到王某欺诈的情形做出的交易，根据《中华人民共和国合同法》第五十四条“一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。”之规定，赵某要求撤销双方签订的房屋买卖合同，符合法律规定，应当支持。合同撤销后，王某依法应当退还赵某支付的购房首付款130000元。

作者：盛奎伟

（作者单位：江西省九江市中级人民法院）