房产公司的广告宣传材料是否属合同内容的一部分

荣华诉新疆聚天房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷案

问题提示：房地产开发公司在商品房销售广告中就商品房开发规划范围内的房屋相关设施所作的说明和允诺具体、确定，并对商品房买卖合同订立有重大影响，该说明和允诺是否为要约？

【要点提示】

房地产开发公司发布商品房销售广告，就商品房开发规划范围内的房屋相关设施所作的说明和允诺 具体、确定，并对商品房买卖合同订立有重大影响的，应当视为要约；该说明和允诺即使未载人商品房 买卖合同，也应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。

【案例索引】

一审：新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市天山区人民法院（2005）天民一初字第347号（2005年4月6日 ）

二审：新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院（2005）乌中民一终字第1632号（2005年8月15日）

【案情】

原告：荣华。

被告：新疆聚天房地产开发有限责任公司（下称聚天房产公司）。

第三人：中国建设银行乌鲁木齐河南路支行（下称建行河南路支行）。

2002年，被告聚天房产公司对外发布售房广告，承诺其承建的聚天大厦的房屋取暖方式为集中供热 ，地辐射采暖。原告荣华看到该售房广告后于2003年1月8日与被告聚天房产公司签订了商品房买卖合同 。该合同规定：荣华购买聚天房产公司位于本市和平北路13号商品房一套，建筑面积为156．699平方米 ，单价为每平方米2960元，总计金额463 829元。同年1月14日，原告荣华与第三人建行河南路支行签订 房地产抵押合同、中国建设银行个人住房贷款委托扣款协议。同日，原告荣华与被告聚天房产公司及第 三人建行河南路支行签订中国建设银行个人住房借款合同。上述合同签订后，原告荣华分别于2002年12 月31日、2003年1月7日向被告聚天房产公司支付房款及相关的规费总计112 821元，并从2003年2月起至 2003年10月21日向建行河南路支行返还贷款39 338．88元。2003年11月10日，被告聚天房产公司向原告 荣华送达入住通知书，其内容为：您所认购的聚天大厦9层L座楼宇，经有关部门验收、测量合格，现已交付使用准予人住，请您接此通知后与2003年11日10日前来聚天大厦售楼中心办理入住手续，请在2003 年11月15日前与我公司联系，落实补办的办法。原告荣华于同年11月11日收到通知后，因被告聚天房产公司未采用集中供热的取暖方式，原告荣华于同年11月15日向被告聚天房产公司提出书面退房通知，由此双方发生争执。

原告荣华起诉后，第三人建行河南路支行以原告荣华欠贷款未还为由，从被告聚天房产公司的保证 金专户扣收荣华所签订到期贷款本息总计47 649．15元。

2002年7月29日，新疆建筑设计研究院对被告聚天房产公司承建的聚天大厦的部分设计进行了变更 ，将原设计集中供热改为壁挂炉供热。对此设计变更被告聚天房产公司未通知原告荣华。

原告荣华诉称：被告2002年7月29日已将其建设的聚天大厦的取暖方式由集中供热改为分体式自行 供热。但被告到2003年1月仍宣称聚天大厦为集中供热。我在得到被告所称聚天大厦系集中供热的保证 后，于2003年1月8日与其签订了商品房买卖合同；1月14日，我与被告及第三人签订了个人住房借款合同，同时与第三人签订房地产抵押合同。我按约交付房款及各项费用合计152 140．26元。2003年11月 被告通知我入住时，我发现所购商品房系分体式自行供热。被告的行为已构成欺诈，对被告的反诉请求 不予认可。要求撤销2003年1月8日原告与被告签订的商品房买卖合同，终止与被告、第三人签订的个人 住房借款合同，终止与第三人的房地产抵押合同，被告退还房款及各项费用152 140．26元，被告承担 购房款的利息15 369．53元。

被告聚天房产公司辩称：不同意原告的诉讼请求。我方与原告签订合同属实，但不存在欺诈行为。 双方在签订合同时已告知原告该住房打算是集中供热，此后为了更合理的使用，我方也通知了原告供热 方式的变更。我方按约交付了房屋原告也签收了入住通知书，所以原告的请求无法律依据，且其也未在 合理期限内提出异议。因原告未向第三人履行还款义务，第三人从我处扣划了本息总计47 649．15元， 依据合同的规定，原告应予返还，并承担违约责任。我方要求原告继续履行双方签订的商品房买卖合同 ，并支付我方垫付的房款47 649．15元及违约金9529．83元，并承担本案的诉讼费。

第三人建行河南路支行陈述：原、被告提供的手续均是合法的，据此我们三方签订了相关合同。如原告要求解除合同，须偿还我方的本息。

【审判】

天山区人民法院经审理认为：商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但对出卖人的商品房开发 规范范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立及房屋价格的确 定有很大影响，应当视为要约。被告聚天房产公司与原告荣华签订的商品房买卖合同虽未对双方争议的 集中供热问题予以明确，但被告聚天房产公司在对外宣传资料上所作的允诺已明确了原告荣华所购房屋 为集中供热，地辐射采暖，应认为此宣传材料上的承诺为要约。原告荣华正是基于此宣传资料与被告聚 天房产公司签订商品房买卖合同的，故该宣传资料上有关销售房屋的说明和允诺应视为合同内容。被告 聚天房产公司在与原告荣华签订合同之前即对取暖方式进行了变更，在与原告荣华签订合同时并未将该 情况告知，事后亦未向原告荣华进行说明，故原告荣华要求撤销与被告聚天房产公司签订的商品房买卖 合同的请求，本院予以支持。据此，被告聚天房产公司应将收取的房款及相关规费总计152 159．88元 退还原告荣华并应承担相应的利息损失。因原告荣华仅要求被告聚天房产公司退还房款及相关费用152　140．26元，本院只能以此数额为准判令被告承担退还房款及相关费用的责任。原告荣华要求被告承担 利息的数额符合法律规定，本院亦予以支持。因原告荣华与被告聚天房产公司、第三人建行河南路支行 所签订的个人住房借款合同及房地产抵押合同均系基于商品房买卖合同而产生的从合同，现商品房买卖 合同已无法继续履行，个人住房借款合同及房地产抵押合同的继续履行亦成为不必要，故这些从合同也 应一并终止。被告聚天房产公司提出反诉，请求继续履行双方签订的房屋买卖合同，并请求原告支付其 垫付房款47 649．15元及违约金9529．83元，因被告所提供的证据不足以证明其所主张的事实，故本院 对被告这一反诉请求不予支持。该院依照《中华人民共和国合同法》第五十四条第一款、第二款、第五十八条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，于2005年4月6日判决如下：

一、撤销原告荣华与被告聚天房产公司签订的商品房买卖合同；

二、终止原告荣华与被告聚天房产公司、第三人建行河南路支行于2003年1月14日签订的中国建设 银行个人住房借款合同；

三、终止原告荣华与第三人建行河南路支行签订的房地产抵押合同；

四、被告聚天房产公司退还原告荣华所交的房款及规费152 140．26元；

五、被告聚天房产公司偿付原告荣华利息15 369．53元（自2002年12月31日起至2004年12月31日止 ，按月息4．875％分段计算）；

六、驳回被告聚天房产公司的反诉请求。

聚天房产公司不服判决，上诉称：（1）原审法院认定事实不清。新疆建筑设计院对我方开发的房 屋采暖操作方式进行变更，即由原来的集中供热（供给）、地辐射采暖改为集中供热（供给）、分体式 操作，我方已委托销售公司的人员明确告之荣华采暖方式发生变更，并非原审法院认定的未告知荣华。（2）原审法院适用法律错误。新疆建筑设计院并未改变集中供热的方式、方法。我方原有的广告宣传 和交给荣华的房屋是一致的。我方在明确告知荣华采暖方式发生变更并免费提供壁挂炉后，荣华才与我 方签订的房屋买卖合同，且采暖方式的变更并未损害荣华的任何利益，原审法院以《最高人民法院关于 审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条、《合同法》第五十二条、第五十四条 之规定处理不妥。（3）荣华未按约交纳贷款，建行河南路支行从我方保证金中扣划贷款本息47 649． 15元，荣华应当给付我方并承担违约金。我方对此反诉请求符合法律规定，依法成立。故请求二审法院 撤销原判，依法改判。

荣华答辩称：聚天房产公司的广告宣传资料明确注明采暖方式为集中供热，地幅射采暖，我因此才 于2003年1月8日与聚天房产公司签订购房合同，聚天房产公司的置业顾问按照集中供热的标准计算了当 年应交的暖气费。2002年7月29日新疆建筑设计院出具了设计变更单，说明聚天房产公司在与我签订合 同前已明知采暖方式发生变更，但其并未告知我，其行为存在欺诈，我要求撤销双方签订的购房合同合 理。建行河南路支行从聚天房产公司保证金扣划贷款本息与我无关，我不应承担该款项及违约金，聚天 房产公司的反诉理由不能成立。故请求二审法院驳回上诉，维持原判。

原审第三人建行河南路支行答辩称：我方要求继续履行借款合同及商品房买卖合同。

乌鲁木齐市市中级人民法院经审理确认的事实与证据与原审确定的事实和证据一致。

乌鲁木齐市中级人民法院经审理认为：（1）聚天房产公司在其广告宣传资料中对供热采暖方式作 出具体说明和允诺，荣华因此而与其签订商品房买卖合同，该广告宣传资料应当视为合同内容，原审法 院适用法律并无不当。聚天房产公司在与荣华签订商品房买卖合同之前，已明知供热采暖方式发生变更 ，而未告知荣华，仍与荣华签订购房合同，其行为构成可撤销合同的法定情形，原审法院适用《中华人 民共和国合同法》第五十四条第一款、第二款、第五十八条并无不妥。聚天房产公司与荣华签订的商品 房买卖合同系可撤销的合同，依法该合同自始无法律效力，聚天房产公司应承担缔约过失责任，故聚天 房产公司的反诉请求于法无据，本院不予支持。（2）上诉人聚天房产公司上诉称其履行了告知义务， 并向本院提供了张静、赵春雷二位证人的证言，荣华认为张静、赵春雷与聚天房产公司存在利害关系， 对其二人证言不予认可。经查，张静、赵春雷系聚天房产公司委托销售方新疆睿德房地产经纪有限公司 的职员，其二人与聚天房产公司存在一定利害关系，故本院对其二人的证人证言不予采信，聚天房产公 司的该项上诉主张不能成立。综上，聚天房产公司的上诉理由不能成立，本院不予支持。该院依照《中 华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，于2005年8月15日判决如下：

驳回上诉，维持原判。

【评析】

本案处理涉及三个层面的问题，即被告聚天房产公司的广告宣传材料是否属合同内容的一部分、被告所售商品房的部分设施与广告宣传中的说明和允诺不相一致是否构成合同撤销的法定事由及如何处理 本案合同撤销的法律后果。

1．聚天房产公司的广告宣传材料是否属合同内容的一部分。

从案件事实看，被告聚天房产公司为了吸引更多的人购买其所建的聚天大厦商品房，对外发布售房 广告，宣传其商品房的优越性，其宣传材料中载明聚天大厦的房屋取暖方式为集中供热，地幅射采暖。 原告荣华考虑被告所售商品房具有的优越性，即与被告签订了商品房买卖合同。该合同规定了买卖双方 的各项权利义务，但未规定被告所售房屋的取暖方式为集中供热，地幅射取暖。这就提出一个问题：被告在售房广告宣传中关于集中供热的允诺，是否属于合同的内容的一部分，对被告是否具有合同上的约束力？

实践中，订立合同一般要采取要约和承诺方式。要约，是希望他人订立合同的意思表示。该意思表 示能够成为要约，其内容应当具体确定，表明一旦经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束。按照 《中华人民共和国合同法》（下称《合同法》）第十五条的规定，出卖人寄送的商业广告为要约邀请，但商业广告的内容符合要约规定的，视为要约。售房广告无疑属于商业广告的范畴，判断某一售房广告 是要约邀请抑或视为要约，关键要考量该广告内容是否具体确定，是否表明一旦经受要约人承诺该要约 人即受意思表示约束。对此，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（下称《解释》）第三条明确规定：“商品房的销售广告和宣传材料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同订立以及房屋 价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载人商品房买卖合同，应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”本案被告聚天房产公司在售房广告中称其所售商品房的取暖 采用集中供热，地幅射采暖，这虽然是出卖方就所售房屋的供热设施所作的说明和允诺，而该说明和允诺具体且确定，无疑应当视为要约。实际生活经验表明，采用集中供热方式采暖，比之采用分体式自行 供热采暖的费用要低，因此作为用户都愿意选择集中供热方式采暖。正是由于被告在广告宣传中作了集中供热的说明和允诺，发出了这样的要约，才吸引了原告荣华作相应的承诺，与其订立了商品房买卖合 同。虽然该合同中没有载人被告上述的说明和允诺的内容，但根据《解释》第三条后一句话所指明的， 该说明和允诺应当视为该合同的内容，对出卖方同样具有约束力。一、二审对此作出肯定性的确认，符合上述《合同法》的规定。

2．聚天房产公司所售商品房的部分设施与其广告宣传中的说明和允诺不相一致，是否构成撤销合 同的法定事由。

既然被告聚天房产公司在售房广告宣传中就采暖设施作了具体、确定的说明和允诺，被视为一种要约，在原告荣华作了相应承诺即与其订立了合同的情况下，其就应受此约束，给原告所售的房屋的采暖 设施应当是“集中供热，地幅射采暖”方式，但被告所欲售给原告的房屋的供热设施是壁挂炉，是分体式自行供热的采暖方式，显然与其说明和允诺相违背，依据《解释》第三条的规定，被告应当承担违约 责任。但原告考虑以违约为诉因请求被告承担责任，会被被告反诉其也违反合同约定，其请求被告返还 房款和承担利息得不到法院的支持，故原告没有提出被告承担违约责任的请求，而是提出撤销其与被告 的商品房买卖合同。这就要考量本案中是否存在撤销合同的法定事由。

按照《合同法》第五十四条第二款的规定，一方以欺诈的手段，使对方在违背真实意思的情况下订 立的合同，受损害方有权请求人民法院撤销。根据此规定的精神，构成撤销合同的法定事由须具备：（1）一方采用欺诈手段是出于故意；（2）该欺诈手段诱使对方陷入错误的认识；（3）对方基于此错误 认识，在违背真实意思的情况下订立合同。一、二审法院确认的事实证明，被告聚天房产公司早在2002 年7月29日即确定对其所售商品房原供热设施的设计进行了变更，即将“集中供热，地幅射采暖”变更 为分体式自行供热采暖，但其在半年以后发布的售房广告中仍宣称其所售房屋的采暖方式是“集中供热 ，地幅射采暖”方式，以此诱使不特定的买房人与其订立商品房买卖合同，这显然是故意采用欺诈手段 使对方违背真实意思与其订立合同，依据《合同法》第五十四条第二款的规定，构成撤销合同的法定事 由，人民法院对原告提出的撤销合同的请求，依法应当给予支持。

3．如何处理本案合同撤销的法律后果。

本案中有三个合同，即除了商品房买卖合同外，还有借款合同、抵押合同。商品房买卖合同被撤销 ，对由此产生的法律后果如何处理呢？

首先，按照《合同法》第五十六条的规定，被告聚天房产公司与原告荣华间的商品房买卖合同被撤 销，该合同自始没有法律效力，不发生任何一方所预期的法律后果。据此应当认为：作为买房人的原告 荣华只要求对方退还房款及承担利息，而没有要求对方承担违约责任，是明智的；作为卖方的被告聚天 房产公司要求原告承担完全按合同规定支付房款的违约责任，一、二审法院均未给予支持，是正确的。

其次，本案中的借款合同、抵押合同，均是基于商品房买卖合同订立的，既然商品房买卖合同已被 撤销，那么该借款合同、抵押合同也就失去了继续存在的基础，这两个合同的当事人的权利义务也就无 法行使和履行。依据主从合同关系理论和本案实际情况，法院应当判决终止借款合同、抵押合同的履行 。

综上分析，我们认为一、二审法院对本案双方当事人的争议和请求的评判是正确的，处理是适当的 。

（一审合议庭成员：高利群　冯希俊　吕　晨 二审合议庭成员：金波　崔平　陈霖 编写人：新疆维吾尔自治区高级人民法院　杨善明 责任编辑：袁春湘）