名为购房、实为借贷，预告登记不能阻断法院执行

名为购房、实为借贷，预告登记不能阻断法院执行

——名为购房、实为借贷，虽办预告登记，亦不能以“消费者”身份享有优先权，不能对抗承包人工程款优先受偿权。

标签：房屋买卖｜实为借贷｜执行｜消费者优先权｜抵押｜预告登记

案情简介：2008年，刘某与开发公司签订商品房购房合同及回购协议，约定以500万元购买开发公司商铺，开发公司一年后以1300万余元回购。2011年3月，商铺验收合格，生效判决确认建筑公司就涉案商铺享有工程款优先受偿权。2012年，刘某与开发公司办理预告登记，并就建筑公司执行申请提出异议，法院中止执行后，建筑公司起诉，要求许可继续执行。诉讼中，刘某提交的交房确认书及入伙协议显示2010年8月已交房入住。另案生效判决确认开发公司与刘某所签购房合同无效，双方之间真实法律关系系民间借贷关系。

法院认为：①生效判决已确认开发公司与刘某所签购房合同无效，双方之间真实法律关系系民间借贷关系，双方所签购房合同、回购承诺及预告登记均作为借贷担保。刘某对涉案商铺不享有所有权或使用权，亦不享有抵押权。且双方未办过户手续，商铺仍属开发公司所有，故预告登记亦非双方当事人之间真实意思表示，故其预告登记事实不具备阻断法院强制执行效力。②《建筑法》第61条第2款规定，建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。本案中，刘某提交的交房确认书及入伙协议载明交房时间早于涉案商铺验收合格时间近半年，另案审理的刘某诉建筑公司派出妨害纠纷，亦说明刘某并未实际占有涉案商铺。仅凭交房确认书及入伙协议认定刘某已实际占有涉案商铺，证据上未达到民事诉讼要求的证据高度盖然性标准，与事实不符。③《消费者权益保护法》第2条规定，消费者仅指生活消费，故最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第2条所指称“消费者”，亦为生活消费。刘某虽签有购房合同，但其真实意思表示为通过借贷获得利益，不能认定为“消费者”，不享有消费者优先权。判决许可对涉案商铺继续执行。

实务要点：名为购房、实为借贷，虽办理预告登记，亦不能以“消费者”身份享有优先权，不能对抗承包人工程款优先受偿权。

案例索引：海南高院（2016）琼民再10号“刘某与某建筑公司等执行异议纠纷案”，见《刘益成与海南国盛建工集团有限公司、洋浦东泰房地产开发有限公司执行异议纠纷案》，载《审判监督指导·争鸣》（201602/56:5）。

作者：陈枝辉