房屋不动产物权变动实行公示公信原则

【要点提示】

房屋不动产物权变动实行公示公信原则。善意第三人购买了出租的房屋并办理了出租房屋产权过户登记的，与房屋承租人优先购买权的行使发生冲突，基于公示公信的原则，应当优先保护善意第三人的利益，以维护交易秩序的安全。

【案例索引】

一审：福建省德化县人民法院[2002]德民初字第777号（2002年9月25日）

二审：福建省泉州市中级人民法院[2002]泉民终字第1752号（2002年12月13日）

再审：福建省泉州市中级人民法院[2004]泉民再终字第43号（2004年12月30日）

【案情】

原告（被上诉人）方金珠。

被告（上诉人）福建省德化艺鹏陶瓷有限公司。

第三人许月丽。

第三人许喜妹。

1999年12月31日原告方金珠与被告福建省德化艺鹏陶瓷有限公司（下简称艺鹏有限公司）签订一份“承租合同”，合同约定：被告将位于城后路的店面15间中的3—4号店面租给原告，月租金1600元，租赁期限5年。合同签订后，原告按合同约定交清租金。2002年3月29日被告将3—4号店面卖给许月丽、许喜妹。另查明，原告现仍然租用3—4号店面。

庭审中，原告提供1999年12月31日原、被告签订的“承租合同”以及2002年3月29日被告与第三人签订的“房地产买卖合同”各一份，对于以上事实和证据原、被告及第三人没有异议。

本案争议焦点：

1．被告艺鹏公司与第三人签订的房地产买卖合同是否有效

原告称，根据《最高人民法院关于贯彻执行＜中华人民共和国民法通则＞若干问题的意见》第一百一十八条、国务院发布的《城市私有房屋管理条例》第十一条规定，被告欲将出租的店面3—4号出卖，须提前3个月通知承租人，即本案原告，在同等条件下承租人享有优先购买权，被告在尽告知义务的3个月内双方不得交易，应当等待原告提出购买或者放弃购买。而在本案中，被告没有提供任何证据证明在出卖该店面时已提前3个月通知了原告，在原告不知情的情况下将店面出卖给第三人，他们的行为侵犯了原告的优先购买权。因此，被告与第三人签订的房地产买卖契约，内容违反了我国法律、法规的强制规定，是一份无效的合同。

被告认为，2001年公司因企业扩大生产需要资金，欲将城后路15间店面出售，多次征求原告的意见，原告放弃购买。2002年3月29日被告与第三人签订店面买卖合同并依法办理房地产过户手续。另外，被告与第三人原约定买卖是1—6号店面，后实际成交是3—6号店面，在同等条件下原告无能力购买，原告以对自己承租的3—4号店面有优先购买权，主张购买3—4号店面，依法不应支持。

第三人认为，其向被告购买的店面已依法办理房地产过户手续，应受法律保护。

2．原告向法院主张权利是否超过诉讼时效

原告称，根据《民法通则》第一百三十五条规定，原告请求人民法院保护其优先购买权的诉讼时效期限应为2年，原告于2002年7月15日提起诉讼，没有超过诉讼时效。

被告认为，本案原告明知2002年3月29日被告已将城后路3—6号店面卖给第三人，同年4月4日，房地产交易中心到现场对房地产进行评估，原告并未主张优先购买权，一直到2002年7月17日才提起诉讼，参照《最高法院关于贯彻执行（民法通则）若干问题的意见》（修改稿）第一百三十四条规定已超过3个月期限，因此，原告主张优先购买权理由不能成立，人民法院应当依法判决驳回原告的诉讼请求。

【审判】

德化县人民法院经公开审理认为，原告方金珠与被告艺鹏陶瓷公司签订房屋“承租合同”，在租赁期内被告将租赁物卖给第三人，根据法律规定，被告应提前3个月通知原告，在同等条件下原告享有优先购买权。本案中被告未能提供证据证实在3个月前通知原告，被告违反了通知义务，致使原告不能行使优先购买权，如果给原告造成损失应由被告予以赔偿。第三人许月丽、许喜姝向被告购买3—6号房屋已经付清房款，并办理过户手续，即通过公示善意取得所有权，原告不能再主张对同一标的物的所有权，因此，被告与第三人签订的房地产买卖合同有效，受法律保护。被告认为，原告的诉讼请求超过诉讼时效于法无据，不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第二百三十条、《最高人民法院关于贯彻执行＜中华人民共和国民法通则＞若干问题的意见（试行）》第一百一十八条之规定，德化县人民法院于2002年9月25日作出如下判决：

驳回原告方金珠的诉讼请求。

原告方金珠不服判决，向泉州市中级人民法院提出上诉，认为第三人取得的财产属公示善意取得错误。首先，被上诉人与第三人签约后秘密到房地产交易所进行交易，并立即办理过户手续，整个过户过程没有任何公示行为。其次，第三人购房前到过现场，看到已经出租的事实，应当知道上诉人有优先权，却与被上诉人串通达成买卖协议，属于明知故犯恶意取得，不存在善意取得。原判决适用《合同法》和《民法通则的意见》，前者规定了承租人有优先权，后者规定了承租人可以请求人民法院宣告买卖无效，而判决结果不仅没宣告买卖无效，反而确认买卖有效，显然判决结果错误，应依法予以撤销。请求撤销原判决，宣告被上诉人与第三人之间房屋买卖合同无效，要求被上诉人将出租物卖给上诉人，一、二审诉讼费由被上诉人承担。

被上诉人艺鹏公司辩称，被上诉人欲出售城后路15间店面，多次征求上诉人意见，上诉人放弃购买。被上诉人与第三人约定买卖是1—6号店面，后实际成交是3—6号店面，在同等条件下，上诉人无能力购买。上诉人以对自己承租的3—4号店面有优先购买权主张购买3—6号店面，依法不应支持。上诉人明知买卖事实，4月4日房地产交易中心到现场对房产进行评估，上诉人并未提出异议，未主张优先购买权，直至2004年7月17日提起诉讼。原判决正确，上诉人的上诉请求理由不足。请求驳回上诉，维持原判。

泉州市中级人民法院经审理认为，上诉人方金珠与被上诉人艺鹏公司签订的房屋“承租合同”合法有效。在租赁期内，被上诉人欲出卖租赁房屋，应提前通知上诉人；上诉人在同等条件下，依法享有优先购买权。被上诉人未能提供证据证明其提前通知上诉人，违反了对上诉人的通知义务。原审第三人许月丽、许喜妹向被上诉人购买出租房屋，已支付了对价，并办理了产权过户登记等相关手续，基于房屋登记的公示公信力，可以视为其已善意取得房屋的所有权。被上诉人的行为致使上诉人不能行使优先购买权，如给上诉人造成损失，应予赔偿。原审判决正确，应予维持。上诉人的上诉主张，缺乏事实和法律依据，理由不充分，其请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第一项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

福建省人民检察院抗诉认为，终审判决认为原审第三人“基于房屋登记的公示公信力，可以视为其已善意取得房屋的所有权”系适用法律错误。理由是：根据有关法律规定，承租人的优先购买权，是一种具有物权性质的请求权，该权利赋予承租人优先购买权，可以对抗第三人，实践上已构成对所有权的限制。作为所有人的出租人要出卖自己的财产，必须提前3个月将出卖房屋的意图和条件通知承租人，而在3个月内，只要承租人未作出放弃优先购买权的表示，出租人不得将该房屋出卖他人，这是出租人必须履行的法律义务。如果出租人未履行该义务，承租人得以出租人转让该房屋违背法律规定，请求法院确认该转让行为无效。一旦法院确认该买卖合同无效，尽管双方已办理了房屋产权登记手续，则因为登记的基础和前提条件不复存在，因此应撤销登记。本案中，艺鹏公司没有证据证明已尽了告知义务，在方金珠没有放弃优先购买权的情况下，直接将租赁物出卖给第三人，其行为违反了法律、法规规定的义务，该房屋买卖合同无效。承租人的优先购买权是法定权利，不必公示即可对抗第三人，因此，终审法院认为出租人与第三人的房屋买卖合同已履行并办理产权过户手续，可以善意取得房屋所有权，排斥了优先购买权，缺乏法律依据。据此，提出抗诉，建议再审。

泉州市中级人民法院经再审审理认为，方金珠与艺鹏公司签订的房屋“承租合同”合法有效。在租赁期内，艺鹏公司欲出卖租赁房屋，应提前通知方金珠，方金珠在同等条件下，依法享有优先购买权。艺鹏公司未能提供证据证明其提前通知方金珠，违反了对方金珠的通知义务。原审第三人许月丽、许喜妹向艺鹏公司购买出租房屋，已支付了对价，并办理了产权过户登记等相关手续，基于房屋登记的公示公信力，可以视为其已善意取得房屋的所有权。被上诉人的行为致使上诉人不能行使优先购买权，如给上诉人造成损失，应予赔偿。综上，原审判决正确，应予维持。申请再审人对此的诉讼请求，因缺乏事实和法律依据，理由不充分，其请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百八十四条、第一百五十三条第一款第一项的规定，判决如下：

维持本院[2002]泉民终字第1752号民事判决。

【评析】

处理本案的关键在于物权制度的基本原则——公示、公信原则以及保护善意第三人的基本理念。

公示原则是指物权变动行为须以法定公示方法进行才能生效的原则。公示原则要求当事人依法定方式向社会公众公开其物权变动，以明确何人取得物权，何人丧失物权，否则不能发生物权变动的效力。之所以要确立物权的公示制度，原因主要有两点：一是因为物权是排他性财产权，即一物之上不能有两个或两个以上互不相容的物权。正因为物权具有排他性，倘若外界无法知悉物权变动情况，则容易导致第三人遭受损害。二是因为物权是对世权，其义务人是不特定的任何人。物权的变动不仅仅是权利人个人的事，对于广大的社会公众来说，也都发生权利义务变动的后果。通过公示，使第三人在参与交易时有一个识别、判断的客观标准。在正常情况下，无需进行实质调查，单凭公示的外部表象即可以放心交易。一旦在交易过程中出现权利上的瑕疵，使真正权利人与第三人之间形成了物权要求方面的冲突，法律只能以公示与否作为客观标准，来平衡当事人之间的利益。这样较好地协调了静态财产安全与动态财产安全。

公信原则是指赋予公示以一定范围的可信性效力的原则。登记记载的权利人在法律上推定为真正的权利人，如果以后事实证明登记记载的物权不存在或存在瑕疵，对于信赖该物权的存在并进行了物权交易的人，法律仍然承认其具有与真实的物权相同的法律效果。该制度的实质是保护交易当事人的信赖利益。在登记记载的权利人与相对人从事交易的时候，相对人相信登记的内容并与登记记载的权利人发生交易，出于登记的公信力，即使登记记载的权利人并非真正的权利人或存在瑕疵，相对人只要不明知（善意的相对人），法律仍承认交易行为有效。不动产公示采用登记的方法为各个国家和地区的通例。不动产的善意取得制度借助登记的公信力原则来维护交易安全。物权人只有以公开的方式将变动事实告知社会公众，才能使物权变动产生效力。物权公示的功能在于给社会公众一个判断标准，即没有公示就没有物权变动，以此判定物权归属，以维护交易安全。

公示原则与公信原则相辅相成，公示原则以公示与否来确定权利的归属，公信原则赋予公示以公信力，保护信赖公示的善意第三人。

本案中，第三人许月丽、许喜妹购买出租的房屋应当受到登记公信力的保护，法院再审民事判决认定是向艺鹏公司购买出租房屋，已支付了对价，并办理了产权过户登记等相关手续，第三人基于对公示的信赖，当然应取得所有权。

法律赋予登记以公信力，是为了保护善意第三人，但这并不意味着可以置享有优先购买权人的利益于不顾。只是在善意第三人与优先购买权人的利益发生冲突时，基于公示公信力而优先保护善意第三人，以维护交易秩序，享有优先购买权人可以通过其他途径保护自己的合法权益。本案中，方金珠有权要求出租人艺鹏公司赔偿损失。根据民法上的过错原则，第三人许月丽、许喜妹在出租房屋买卖过程中已尽有相应的注意义务，按普通人的常识和能力，无从进一步审查承租人负有的告知义务以及承租人是否作出购买的意思表示，主观上没有过错，完成了法律上认可的房屋交付行为，致承租人方金珠的权利受到侵害，出租人艺鹏公司存车过错，如果方金珠遭受到损失可通过向过错方艺鹏公司主张赔偿的手段获得司法救济。

（编写人：福建省德化县人民法院　岳广明 责任编辑：袁春湘）