湖北省武汉市汉阳区人民法院
民事判决书
(2001)阳民重字第18号
原告 段红波。
委托代理人 黄明发。
委托代理人 刘川。
被告 武汉旺达实业股份有限公司。
法定代表人 高健，系该公司总经理。
原告段红波与被告武汉旺达实业股份有限公司房屋买卖纠纷一案，本院受理后，依法于2000年11月30日作出(2000)阳民初字第687-711号民事判决书，2001年3月湖北省武汉市中级人民法院认为该判决法律文书制作出现错误，以(2001)武民终字第484号民事裁定书裁定撤销汉阳区人民法院(2000)阳民初字第687-711号民事判决书，发回本院重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告段红波的委托代理人黄明发、刘川，被告武汉旺达实业股份有限公司的委托代理人徐葵、刘宏均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告段红波诉称，1997年11月25日原告根据被告的广告宣传与其所设“七里庙小区建设指挥部”签订“经济房购销协议书”，约定原告购买被告开发的七里庙小区二室一厅经济适用房一套，房屋面积为74．13平方米，价格为每平方米968元。交房时间为1998年11月30日。被告交房时将原设计为外挑式的阳台擅自封闭收取阳台全面积售房款，且每栋楼的销售面积大于该楼的竣工面积。被告还在通知付清房款后在签订正式合同时在原打印好的房屋买卖合同书上强行加上“每平方米加收80元装修费”等字样的条款，强迫原告接受，否则视原告退房，要收取原告房款10%的罚款。原告被迫同意，并在接受房屋前交清此款。被告收取装修费，不符合经济适用房不得价外收费的规定，且被告实际并未进行装修，故要求判令被告退还因多算建筑面积而多收的2904元及非法收取的装修费6000元并承担本案诉讼费。
原告向本院提供由被告出具的“经济实用房七里小区简介”、“购楼须知”、“住宅使用说明书”、“住宅质量保证书”和“住房平面图”及原告与经济实用住房七里庙小区建设指挥部签订的经济房购销协议书、购房款收据、装修费及代垫款收据、房屋所有权证等书证来支持其诉讼请求。
被告武汉旺达实业股份有限公司辩称，被告出售给原告房屋的面积是依据武汉市房地产管理局测绘的武汉市房地产平面图上所标明的建筑面积，其阳台为铝合金全封闭型，依鄂建(1997)113号文应按全面积计算，武汉市汉阳区房地产管理局发给原告的房屋所有权证的面积也是将阳台按全面积计算的。原告要求被告退还阳台一半建筑面积的购房款不能成立。原告与经济实用住房七里庙小区建设指挥部订立的经济房购销协议书是双方在自愿、公平、等价有偿的原则下签订的，应受法律保护，该协议明确规定原告应每平方米加80元装修费，被告也实际变更、增加了装修项目，将原设计的木窗改为铝合金窗，外墙由原设计的黑水泥水刷石变更为白水泥水刷石，增加了淋浴、踢脚线、地漏等，并提高了水电安装标准。被告实际投入为每平方米增加104．48元。现原告要求被告退还装修费，法院亦不应支持，且收取此装修费被告已被武汉市物价局进行了处罚，要求驳回原告的诉讼请求。
被告向本院提供武汉市房屋土地测量表、经济适用住房开发协议书、武房改办(1994)6号文件、增加装修费编制说明、原告的购房交款收据、交纳装修费收据、武汉市物价局处罚决定书等书证以支持其抗辩。
经审理查明，1994年1月21日，武汉市住房制度改革委员会以武房改办(1994)6号文批复，由武汉旺达实业股份有限公司、武汉市汉阳区住宅开发公司，武汉市房地产开发公司等三单位成立经济适用房七里庙小区建设指挥部(以下简称七里小区指挥部)，并以七里小区指挥部的名义统一开展工作。1995年12月31日武汉市住房制度改革委员会办公室与被告签订了一份“经济适用房开发建设协议书”。双方约定由被告承担七里庙小区部分经济适用房的建设任务等，并约定经济适用房的销售由甲方(即市房改办)负责，与被告共同进行，小区交付使用后的全部未尽事宜均由被告承担。1997年11月25日原告根据被告发放的“经济适用房七里庙小区简介”、“购楼须知”的介绍与七里小区指挥部签订了一份“经济房购销协议书”，该协议约定：一、原告向七里小区指挥部购买七里小区40栋203室二室一厅经济适用房一套，建筑面积75平方米，交房时建筑面积据实结算；二、购房单价为每平方米968元，共计72600元，“另加装修费每平方米80元，计6000元”(注：此装修费条款系由被告方工作人员用钢笔书写)；付款方式为协议生效之日起三日内原告付50000元,房屋交付使用前原告付清全部房款，交房时间为1998年11月30日前等条款，双方在协议上签名盖章。原告按约分期交付房款。被告在施工中，考虑发展需要在未明确告知原告的情况下，对房屋装修设计作了部分修改，将木制窗户改成铝合金窗户，将外墙由原设计的黑水泥水涮石改成白水泥水涮石，在房屋内增加踢脚线，并增设防盗网，提高了水电安装标准，并将原设计的敞开式阳台变更为封闭阳台(建筑面积5．85平方米)，减去了房间与阳台间的连门窗等。1998年9月房屋竣工后，经武汉市房地产信息测绘中心对房屋进行测量确认原告所购住房建筑面积为74．13平方米，其中阳台因用铝合金窗全封闭，系按全面积即5．85平方米计算的面积，武汉市房地局据此出具房屋平面图。1998年11月9日原告按此面积付清购房款71758元，此款以七里小区指挥部名义出具收据，并按协议约定付给被告装修费5930元及其他代垫费用，由被告出具收据。被告依约定将房屋交付给原告，并交给原告住宅使用说明书、住宅质量保证书。1999年12月8日原告领取了由武汉市汉阳区房地产管理局办理的房屋所有权证，产权登记的房屋建筑面积为74．13平方米(阳台按全面积计算)。2000年6月原告以被告计算房屋销售面积时弄虚作假，违反国家关于房屋销售面积计算的有关规定，其多收的钱应予退赔，以及强行加收每平方米80元装修费无事实法律依据，理应退赔，共计应退赔8904元为由起诉来院。本案在审理过程中，于2000年7月25日委托武汉市中级人民法院诉讼证据科学技术研究所对被告开发的七里小区39栋、40栋、41栋的三种房型与经济适用房的建筑标准相比，因装修增加的造价进行了鉴定，其中确认原告所购二室一厅(建筑面积74．13平方米)房型因装修增加的价值为5444．76元，平均每平方米为73．45元。
另查明，1998年2月23日武汉市物价局以武价房字(1998)19号文件第一条对经济适用住房销售价格从现行每平方米908元调至950元，并规定个别小区由于开发成本过高，执行新的价格有困难的，必须按规定的定价程序报批，该文件第三条还规定“经济实用房销售价格调整后，销售单位不得价外收费”。1999年由于部分住户对被告旺达公司1998年销售七里小区39栋、40栋、41栋时擅自每平方米加收80元装修费的行为向市物价局进行了举报。该局经调查，于1999年5月4日作出武价查处字(99)第011号行政处罚决定书，该决定认为：被告1998年销售包括原告房屋在内的三栋经济适用房的业务中，擅自向住户收取装修费21012元(80元/平方米装修成本已扣除)。该行为违反了武价房字(1998)19号文第三条的规定，属于违反价格法第39条的价格违法行为。根据价格法第41条规定，作出如下处罚：被告将擅自收取的装修费21012元，于1999年5月16日前退还给住户，逾期未退的金额予以没收，上缴财政。嗣后，被告未在规定期限内向住户退款，将上述款项上缴了市财政。
还查明，1998年7月14日建设部、国家发展计划委员会、国土资源部下发《关于大力发展经济适用住房的若干意见》，该意见规定经济适用住房的价格包括3%以下利润等8项因素，本案原告所购房价为每平方米968元，则每平方米利润应为29．04元。
上述事实，有以下经庭审质证并认证的证据予以证实：(1)原、被告双方当事人的陈述；(2)原告提供的经济实用房七里小区简介、购楼须知、住宅质量保证书、交付房款收据、交付装修费收据、房屋所有权证、建房(1998)154号文等书证证实原告购房交款、办证情况及经济适用房的利润为3%以下；(3)被告提供的武房改办(1994)6号文件、经济适用住房开发协议书、武汉市房屋土地测量表平面图、武汉市物价局处罚决定书、湖北省罚没款票据等书证证实被告开发七里小区经济适用住房办理了合法手续，所出售房屋的面积经房管部门核实及收取装修费已经过物价部门处罚；(4)武司房鉴字(2000)第011号鉴定报告证实被告所售房屋增加装修费的组成及金额。
本院认为，原告与七里小区指挥部签订的经济房购销协议书是在平等、自愿、等价有偿的原则基础上订立的，其主要内容合法、有效，应受法律保护。双方对房屋面积明确约定为建筑面积75平方米，交房时应据实结算。被告实际交付的面积为74．13平方米，该面积系经房屋测量部门依法测量确认合法、有效。原告诉称被告在房屋销售面积上弄虚作假因而多收购房款2904元，无事实与法律依据，其要求返还该款项的请求本院不予支持。但被告在施工中将原设计为敞开式阳台建成封闭式阳台，未事先征得原告的同意，有一定过错，故被告对因封闭阳台而向原告收取半阳台购房款中所含的利润收入84．94元，本院不予保护，应予退还原告。双方在合同上对房屋价格约定为在售房单价每平方米968元外，另外收装修费每平方米80元。由于经济适用房的售价政府有严格规定，被告的该项收费事先未依法定程序报物价主管部门审批，违反了国家价格管理的有关规定，属价格违法行为，市物价局对此已作出行政处罚决定，故该加收80元装修费的约定应属无效，被告应负主要责任。市物价局对被告作出处罚后，被告未将多收款项退还给原告，其责任也在被告。鉴于被告在房屋建设中，对原告所购房屋做了部分装修设计的变更，并为此增加了装修成本，而这种变更并未给原告造成损害，从有利于生产、生活以及公平合理原则出发，原告应承担被告因装修设计变更实际增加的合理费用。现经鉴定，被告装修的实际价值为每平方米73．45元，其向原告每平方米多收取装修费6．55元，合计多收取装修费485．55元，此款应返还原告。原告要求被告返还全部装修费的请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第七条、第五十二条第一款第五项、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国价格法》第四十一条之规定，判决如下：
一、被告武汉旺达实业股份有限公司退还原告段红波人民币570．49元，于本判决生效后五日内一次付清；
二、驳回原告段红波的其他诉讼请求；
本案受理费人民币366元(此款原告已预交)，由被告武汉旺达实业股份有限公司负担，鉴定费人民币200元(此款原告已预交80元)由被告武汉旺达实业股份有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。
审判长 田双鄂
审判员 林 健
审判员 涂江华
二00一年九月十八日
书记员 李 琳
评析：
司法实践中当事人缠诉的原因可能多种多样，但当事人因不知事实认定和判决理由的详情而偏执地怀疑判决公正性的不在少数。
如果判决说理不充分，败诉原因和胜诉理由模糊，使胜诉者赢得糊里糊涂，败诉者输得不明不白，心存疑虑，从而上诉增多，申诉缠诉不断，增加诉讼成本，影响公正司法的社会效果。因此判决书必须将控辩双方的观点完整反映，争议焦点突出，证据分析认证到位，说理充分透彻，观点针对性强，使判决结果水到渠成。
(2001)阳民重字第18号民事判决书内容翔实，针对当事人的诉讼请求和争议焦点论理充分，观点明确，是一篇较为优秀的判决书。
一、该判决书对事实叙述详略得当，结构严谨。判决书首先精辟地将双方当事人争议的焦点一一加以列举，原告诉称被告将原设计为外挑式阳台擅自封闭收取阳台全面积购房款，且在原房屋买卖合同上强行加上每平方米收80元装修费条款，违反经济实用房不得价外收费的规定，非法收取原告装修费，均应予以退还。被告辩称所售房屋面积经过房地产部门确认且原告办理的房屋所有权证上面积与销售面积一致，原、被告间所订房屋买卖合同是在双方自愿、等价有偿的基础上订立的，被告是按双方约定收取装修费，被告也实际进行了装修，故应驳回原告的诉讼请求。在审理查明中，通过对双方提供证据的质证、认证，对双方订立合同的经过、内容以及被告在施工过程中对原设计变更，增加装修的项目，对装修费用的鉴定，特别是对被告收取装修费未经报批，物价部门对经济实用房不得价外收费的规定，以及物价部门对被告进行处罚的情况进行阐述，为说理阶段针对双方的焦点辩析作铺垫。而对合同约定及履行合同其他内容一笔带过，避免叙事过于冗长。
二、判决书说理充分，针对性强。本院认为阶段，是法官说理的集中部分，体现法官的功力，法官根据法律对争议的事项作出结论性裁判。该判决书首先明确原、被告间订立的房屋买卖合同是在平等、自愿、等价有偿的原则基础上订立的，其主要内容合法有效，为案件的处理定下基调，然后针对双方当事人争议的焦点，确认房屋面积经房地部门确定合法，同时指出被告将阳台封闭未事先征得原告同意，有一定过错，被告对封闭阳台向原告收取的利润应予退还。对双方当事人争议的另一焦点即被告收取装修费，首先确认被告收取装修费事先未依法定程序报物价部门审批，违反价格管理规定，属价格违法行为，且物价部门作了处罚，被告与原告收装修费的约定无效，责任在被告，然后根据民法对无效约定的处理原则即原物返还或折价补偿，对被告实际装修增加投资，且原告实际使用受益，从有利于生产、生活以及公平合理原则出发，由原告承担被告因装修设计变更实际增加的合理费用，被告退还多收的装修费，这样层层递进，深入浅出，最终使被告退还原告封闭阳台面积款利润部分及多收取的装修费的判决结论顺理成章，于法有据。
三、判决书在结构形式上符合要求，语言文字上准确，朴实。判决书在遵循传统判决书结构的基础上，增加了对原、被告举证及法院认证的阐述、说明，论理详细，与传统判决书相比，显得更加丰满、充实。判决书语言文字准确、平实，既无口语化的文字，也无居高临下的训导之词，诉辩、质证、认证、说理井然有序，显示了作者一定的语言文字功底。但该判决也存在一些不足之处，如判决书过于拘泥传统格式，对证据的质证、认证没有展开来谈。这是作者今后制作裁判文书应予以弥补和加强的。
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