商品房买卖合同纠纷案

【要点提示】

商品房买卖合同约定，买受人应于开发商向其出示测绘部门出具的产权登记面积文件之日起30日内补交面积差价款。对于该合同条款所约定的“测绘部门出具的产权登记面积文件”应当首先按照文义解释，不能认为开发商自行制作的简单的注明产权登记面积的告知性文件也属于此类文件。

【案例索引】

一审：北京市朝阳区人民法院[2003]朝民初字第8101号（2003年6月12日）

二审：北京市第二中级人民法院[2003]二中民终字第6782号（2003年9月3日）

【案情】

原告北京炎黄置业有限公司。

被告胡文一。

2001年4月28日，北京炎黄置业有限公司（原名称为北京炎黄大厦有限公司，以下均简称为炎黄公司）与胡文一签订，《商品房买卖合同》，由胡文一购买位于远大中心B座17层03、05单元房屋，合同约定建筑面积共332．47平方米，房屋单价按建筑面积计算每平方米14 880元，房屋总价款为4 947 153元。合同第五条约定，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由买受人补足；超出3％部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人。同日，双方又签订，《买卖合同补充协议》，补充协议第一条规定，如产权登记面积大于合同约定面积，则胡文一应于炎黄公司向其出示测绘部门出具的产权登记面积文件之日起30日内补交面积差价款。如支付方逾期支付款项，则视为支付方违约。

2001年6月11日，双方签订《买卖合同补充协议（二）》，胡文一要求增购靠电梯厅处一个暂测建筑面积7．2平方米的房间，总价款为90 000元整。由此，双方买卖房屋预售面积共计为339．67平方米，其中原332．47平方米单价按14 880元／平方米计算，增加的7．2平方米单价按12 500形平方米计算，总房款为5 037 153元。双方还约定，经北京市房地局测绘部门出具的实测面积后，双方结算情况按照《商品房买卖合同》第五条的约定执行，结算单价按补充协议约定执行。

2002年1月15日，经北京市房地产勘察测绘所测绘，远大中心B座l703、1705单元实测建筑面积为377．74平方米。2002年2月6日，炎黄公司向胡文一单位行政主管任某送达《远大中心进行结算及产权过户的通知》一份，并附有《远大中心结算单》，其中注明北京市房地产勘察测浍所出具的诉争房屋实测建筑面积。同年3月20日，由胡文一公司工作人员藏某签收《结算款催款函》一份，注明依《商品房买卖合同》第七条规定违约时间自2002年3月15日计，若胡文一对结算单内容有任何异议，在2日内给予合理的书面答复，否则将视为对文件内容的默认。2003年2月28日任某签收炎黄公司催款通知一份。2003年3月6日炎黄公司向胡文一出示了北京市房地产勘查测绘所《房屋土地测绘技术报告书》相应部分的复印件。2003年3月15日，炎黄公司诉至法院。

原告诉称，原、被告于2001年4月28日签订《商品房买卖合同》．被告购买原告销售的远大中心B座1703、1705单元房屋，根据合同约定被告应向原告补齐房款151103．6元，被告按日万分之五支付自2003年3月15日至6月10日违约金，诉讼费由被告负担。

被告辩称，双方应依合同履行，原告出示测绘部门出具的实测面积文件之日起30日内补交面积差价款，至今被告未出具实测文件。故我并未违约，不同意支付违约金。

【审判】

北京市朝阳区人民法院经审理认为，炎黄公司要求的面积差价款符合双方约定，应予以准许。炎黄公司向胡文一送达的结算单中已注明实测面积，故胡文一以未收到实测报告为由抗辩无事实依据，不予支持。炎黄公司要求的违约金符合合同约定部分，予以准许。据此，判决：一、胡文一于判决生效后7日内给付炎黄公司房款人民币151 103．6元。二、胡文一于判决生效后7日内给付炎黄公司违约金（按151 103．6元日万分之五计算，自2002年4月7日起至2003年6月10日止）。三、驳回炎黄公司其他诉讼请求。

一审判决后，胡文一不服，提起上诉，认为原审法院仅依据炎黄公司分别于2002年2月6日、2002年3月20日、2003年2月28日向胡文一公司送达的三份由胡文一公司员工签收的结算通知及催款通知，就认定胡文一在已知炎黄公司取得测绘部门文件情况下不如期支付款项，构成对炎黄公司的违约，原审判决认定事实不清，所依据的主要证据不足，故要求撤销原审判决第2项，予以改判。炎黄公司同意原审判决。

二审法院经审理认为，根据审理查明的事实，炎黄公司于2003年3月6日才向胡文一出示了测绘部门出具的产权登记面积相关文件，故胡文一应当在2003年4月5日前向炎黄公司支付房屋面积差价款。鉴于炎黄公司于2003年3月25日即向原审法院提起诉讼，胡文一此前未能支付房屋面积差价款未超过合同约定的期限，故其行为不构成违约。无须承担违约责任。原审法院以炎黄公司向胡文一送达的结算单中已注明实测面积为由，认定胡文一已收到实测报告，应依据合同支付违约金，不符合合同约定，显属不当，应予以改正。据此，二审法院判决维持一审判决第1、3项，撤销一审判决第2项。

【评析】

本案的争议焦点在对合同约定的条款如何解释。

本案中，胡文一与炎黄公司在协议中约定，如产权登记面积大于合同约定面积，则胡文一应于炎黄公司向其出示测绘部门出具的产权登记面积文件之日起30日内补交面积差价款。如支付方逾期支付款项，则视为支付方违约。从此约定可以看出，如果产权登记面积大于合同约定的面积，炎黄公司有权向胡文一要求补交差价款。但补交差价款的前提是炎黄公司需向胡文一出示测绘部门出具的产权登记面积文件。否则胡文一有权拒绝给付差价款。也就是说，炎黄公司行使追索房屋面积差价款之前要履行出示测绘部门出具的产权登记面积文件的义务。

根据法院审理查明的事实，炎黄公司已于2002年2月6日向胡文一出示了《远大中心进行结算及产权过户的通知》、《远大中心结算单》，并在其中注明了诉争房屋实测建筑面积。我们认为，炎黄公司的上述行为，不能被视为履行了合同约定的“出示测绘部门出具的产权登记面积文件”的义务。

理由如下：

对争议的合同条款的解释首先应以进行文义解释为基础。从胡文一与炎黄公司购房合同中约定的由炎黄公司“出示测绘部门出具的产权登记面积文件”条款的字面意思，可以反映出产权登记面积文件的发出者应为测绘部门，而不是炎黄公司。炎黄公司出示的《远大中心进行结算及产权过户的通知》、《远大中心结算单》虽然已经依据北京市房地产测绘所的测绘结论注明了诉争房屋实测建筑面积，但炎黄公司制作的文件并不能代替测绘部门的文件，其效力与测绘部门文件的效力也不相同，炎黄公司的行为不能当然认为其已履行了合同约定的“出示测绘部门出具的产权登记面积文件”的义务。作为购房一方，胡文一有理由相信测绘部门出具的产权登记面积文件，也有理由对炎黄公司自行制作的面积文件提出质疑。

双方在合同中约定炎黄公司须履行“出示测绘部门出具的产权登记面积文件”的义务，这个义务的内容有其特定的含义。须由测绘部门出具、须为产权登记面积文件，这两层含义确保了该文件的合法性、权威性，确保其能在双方因房屋面积发生争议时能作为处理面积误差的法定依据。所谓产权登记面积，应是由具有房产测绘资格的单位实施测绘的，并由房地产行政主管部门确认登记的房屋面积。测绘部门出具的产权登记面积文件也因此有其特定的含义和特定的法律效力。为此，对于该合同条款的解释，首先应遵照条款词句表面上本来应当传递出来的意思，不能当然地认为炎黄公司向胡文一送达的结算单中已注明实测面积，就达到了如同合同中约定的同样的履行义务的效果。因此，在解释合同条款的含义时．其法律解释方法尤为重要。在一般情况下应按文义方法解释法律，只有当文义解释结果与基本法律价值发生较大冲突时，才使用目的、经济、社会、价值衡量等其他方法加以判断。脱离合同条款的本意进行解释，不仅违背了当事人在订立合同时双方的真实意思表示，而且动摇了合同制度的基础。

在商品房预售合同纠纷案件中，面积纠纷是双方争议的热点之一，因其直接关系到购房者的经济利益，因而是购房者反响较大、十分关注的问题。面积纠纷产生的原因很多，有的系不法开发商出于牟取私利的有意欺诈，也有计算规范等制度不健全的原因。而面积纠纷的受害者多为购房者一方，购房者要么没有得到应有的面积，要么得到了不该得的公用建筑面积，或者得到，自己并不想要的面积而需要增加购房价款。对于消费者而言，有权要求开发商出示法定测绘部门出具的测绘结论，只有法定的测绘部门出具的结论才具有权威性、可信性，才能作为最后申请领取房屋产权证书的依据：炎黄公司要求胡文一支付房屋面积差价款的依据也必然只能是测绘部门的文件，而不能是其自行制作的简单的告知性文件。

综上，二审法院尊重胡文一与炎黄公司合同条款的原义，支持了胡文一的上诉请求，二审法院的判决是正确的。

（编写人：北京市高级人民法院　张新平北京市第二中级人民法院　王平 责任编辑： 郎贵梅）