【案情】
2008年4月4日，朱某为甲方（转让方）、黄某为乙方（受让方），江阴市某信息服务部为丙方（中介方），签订房屋转让合同1份，约定甲方自愿将地址为江阴市双牌二村17幢403室的房屋1套（尚未进行装修，系拆迁安置房）转让给乙方，转让价款共计498000元。2008年4月8日，黄某向朱某交付首期房款240000元后即入住403室房屋。2008年4月4日至2009年8月21日，黄某合计给付朱某房款468000元。2009年9月24日，朱某办理了403室房屋的产权证书，将该房屋产权登记于自己名下，403室房屋的权属证明内容显示该房屋无共有人，房屋登记面积为134.72平方米。2009年10月14日，朱某以403室房屋为抵押向中国工商银行股份有限公司江阴支行（以下简称江阴工行）进行个人房屋抵押贷款，贷款金额为360000元。嗣后，朱某仅归还了三期贷款，担保单位甲公司代归还贷款本息16718.27元。
另外，2010年8月17日，中国工商银行股份有限公司无锡分行（以下简称无锡工行）向无锡市南长区人民法院起诉，请求判令归还贷款。2011年1月24日，无锡市南长区人民法院作出（2010）南商初字第653号民事判决书，支持无锡工行诉讼请求。至2011年5月21日止，朱某结欠工商银行贷款本金、利息共计371078.62元。403室房屋至法庭辩论终结时除江阴工行设立的抵押登记和江阴法院在本案中采取的诉讼保全措施外，未有其他权利方采取权利措施。审理中，江阴工行表示代朱某归还贷款本金利息以及承担诉讼产生的费用后，他行可撤销抵押登记。黄某愿意代朱某归还贷款，并承担房屋转让合同中约定的原由朱某承担的费用，及（2010）南商初字第653号民事判决书判令朱某和甲公司承担的费用部分，他承担后再向朱某主张权利。黄某已汇入江阴法院400000元作为今后承担的费用。
【审判】
法院经审理认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，合同当事人应按合同约定履行。朱某和黄某签订房屋买卖合同时，朱某虽未取得403室房屋权属证书，但之后朱某取得了403室房屋的权属证书，朱某有权处分该房屋，该房屋买卖合同不违反法律、法规的强制性规定，应当认定合法有效。朱某在取得403室房屋权属证书后，没有按照约定将房屋过户至黄某名下，系违约行为，应当承担约定的违约责任。由于朱某以该房屋为抵押向江阴工行贷款，致使房屋设立了抵押权，从而给房屋过户造成了障碍。现黄某自愿代朱某清偿银行贷款及承担相应费用，江阴工行亦同意第三人代朱某清偿债务后注销抵押权，且黄某已将400000元汇入法院，江阴工行债权的实现有了保障。故黄某关于要求朱某履行合同，配合办理403室房屋产权变更登记的主张可予支持。
对于黄某的违约金主张，朱某未及时配合办理房屋产权变更手续，应当承担迟延履行的违约责任，故对黄某主张的迟延履行违约金予以支持。双方虽在房屋买卖合同第二项第4条约定迟延履行违约金为100000元，但根据民法公平原则，违约金应根据守约方实际损失的一定比例标准裁量，双方约定的违约金明显过高，应予调整，根据守约方的实际损失、朱某的过错程度，酌定迟延履行违约金为50000元。该院于2011年5月30日作出（2010）澄民初字第1241号民事判决：
一、黄某应于本判决发生法律效力之日起3日内将江阴市双牌二村17幢403室房屋（建筑面积134.72平方米）上设立的抵押权涤除。
二、朱某应于本判决第一项抵押权涤除后3日内，协助黄某办理江阴市双牌二村17幢403室房屋（建筑面积134.72平方米）的产权过户登记手续。
三、朱某应于本判决发生法律效力之日起10日内赔偿黄某迟延办理房屋产权过户登记手续的违约金50000元。
【评析】
近年来，随着农村城市化建设的进展，农村拆迁范围的逐步扩大，居民手中持有了较多闲置的拆迁安置房。拆迁安置房办理产权登记时间与拆迁户实际占有拆迁安置房时间相比明显滞后，拆迁户占有房屋后即与人签订房屋买卖合同将房屋出让并转移占有，至办理房屋产权登记后再办理物权变更登记，在该时间段内由于房屋价格调整，转让人经济状况恶化等众多因素，由此引发诸多拆迁安置房买卖纠纷。由于房屋价值巨大，往往属于当事人最为重要的家庭财产，再加上我国房屋产权类型多样，法律与政策交织，房屋交易耗费时间较长等原因，事实认定和法律适用都较为复杂，如何实现买受人、出让人（抵押人）、抵押权人的利益平衡便成为本案裁判的要旨。
本案而言，转让人在签订房屋买卖合同并转移占有后，在可以办理物权变更登记时又恶意以房屋为抵押向银行贷款，造成物权变更登记时因抵押登记未涂销而无法办理。此时，受让人面临两个选择，一是可以要求确认房屋买卖合同无效，由转让人退还房款；二是代借款人（转让人）归还贷款，涂销抵押登记后，再予办理物权变更登记。由于房屋转让人已下落不明，如受让人选择确认房屋买卖合同无效，退还房款，势必其损失进一步扩大。受让人主张继续履行房屋买卖合同，办理物权变更登记时，法院应行使释明权，征求受让人是否愿意先代借款人（贷款人）归还贷款涂销抵押登记，如受让人愿意，在征得抵押权人同意后，待归还贷款资金确保后，可以作出由受让人涂销抵押登记，由转让人配合办理物权变更登记的判决。如受让人不愿意先予涂销抵押登记，则驳回其诉讼请求。按上述处理方式，确保了不损害抵押权人利益，避免了抵押权人和抵押人之间的纠纷。同时，受让人代贷款人归还的款项仍可以作为普通债权主张，今后仍有实现债权的可能。
作者：王晓丹 计珉 单位：江阴市人民法院
 | 京ICP120101号 |
