出租人对租赁物没有处分权的，不影响租赁合同的效力

裁判要旨：盛世天通公司是否有权对外出租涉案场地及房屋，并不影响物业公司与林某之间合同的效力。但前述租赁合同在客观上已经不具备继续履行的条件，故物业公司要求确认上述合同继续履行的诉讼请求，法院难以支持。物业公司因上述合同不能继续履行导致的损失，可另行主张解决。

裁判意见：北京市丰台区人民法院认为，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。本案的争议焦点为林某与物业公司签订《房屋租赁合同》及《补充协议》时林某是否具有诉争房屋的合法处分权。根据已查明的事实，诉争房屋自2012年5月4日始即登记在邮政北京分公司名下，而林某、物业公司均未提供相关证据证明2016年6月15日双方签订《房屋租赁合同》及《补充协议》时林某系经邮政北京分公司授权或同意，现邮政北京分公司亦不予追认林某与物业公司签订《房屋租赁合同》及《补充协议》的行为。物业公司、林某称盛世天通公司知情并同意，但物业公司与林某签订合同时盛世天通公司并非诉争房屋的所有权人，其是否同意林某将诉争房屋转租给物业公司均不能导致在邮政北京分公司不同意且不追认物业公司与林某签订合同的情况下物业公司与林某签订合同的行为有效，而盛世天通公司亦未能提供邮政北京分公司授权或同意其将诉争房屋进行出租的相关证据，且现生效法律文书已确认盛世天通公司将诉争房屋交付给邮政北京分公司。故在诉争房屋所有权人邮政北京分公司不追认的情况下，法院认定林某与物业公司签订《房屋租赁合同》及《补充协议》的行为为无权处分。现物业公司要求确认其与林某签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》合法有效并继续履行，没有法律依据。

北京市第二中级人民认为，《中华人民共和国合同法》第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。”本案中，物业公司与林某签订的《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议》系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，不存在需要批准、登记的事项，亦不存在其他导致合同无效或可撤销的法定事由，因此，上述《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议》自合同成立时即发生法律效力，物业公司要求确认《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议》有效，有事实及法律依据，本院予以支持。至于盛世天通公司是否有权对外出租涉案场地及房屋，并不影响物业公司与林某之间合同的效力。一审法院对此处理有误，本院依法予以纠正。

关于上述合同是否能够继续履行的问题。物业公司及盛世天通公司提交的现有证据不足以证明盛世天通公司对涉案场地和房屋有对外出租经营的权利，而根据人民法院生效判决，盛世天通公司应当将包括涉案房屋在内的北京市丰台区程庄路71号的土地、房屋及地上设施全部交还邮政集团北京分公司，上述判决具有法律执行力。综上，综合考虑本案实际情况，本院认为虽然物业公司与林某签订的《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议》合法有效，但上述合同在客观上已经不具备继续履行的条件，故物业公司要求确认上述合同继续履行的诉讼请求，本院难以支持。物业公司因上述合同不能继续履行导致的损失，可另行主张解决。

案例索引：（2020）京02民终1677号

经验总结：尽管无权出租人与承租人的租赁合同被认为有效，但客观上承租人的占有属于无权占有，租赁合同不能继续履行，承租人可向无权出租人主张赔偿损失等违约责任。租赁物的权利人则有权向承租人主张占有返还请求权或者向出租人主张不当得利返还请求权。

为了避免此类情形，承租人在订立合同前应当注意审查出租人是否享有标的物的租赁权，如查阅标的物的产权证明、标的物是否被查封或抵押、出租人是否具有转租权或持有权利人的授权委托等。

相关法条：

1、《中华人民共和国民法典》

第二百三十五条 　 无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。

第五百零二条第一款 　 依法成立的合同，自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。

第五百九十七条第一款 因出卖人未取得处分权致使标的物所有权不能转移的，买受人可以解除合同并请求出卖人承担违约责任。

2、《北京市高级人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题的解答》

一、 房屋租赁合同的效力

1、当事人就未取得所有权的房屋订立租赁合同的效力如何认定？

当事人一方以出租人在订立租赁合同时对租赁房屋没有所有权为由，要求确认房屋租赁合同无效的，不予支持。

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