转租涉主体多，更需明确约定各自权利义务，降低法律风险

来源：天津三中院

天津某棉花加工有限公司与天津市某科技发展有限公司租赁合同纠纷案

——转租涉主体多，更需明确约定各自权利义务，降低法律风险

【基本案情】

天津市某科技发展有限公司（以下简称某科技公司）作为出租方将其厂房及办公用房出租给天津某棉花加工有限公司（以下简称某棉花公司），双方签订了租赁合同，约定租赁自 2014 年 4月 17 日起至 2015 年 2 月 16 日止。

合同签订当日，某棉花公司登记设立。在某科技公司出具确认书后，某棉花公司于 2014 年12 月 14 日与周某成签订企业买卖合同，转让厂房、设备及相关土地使用权，林某天、董某喜、朱某学在甲方处签字，某棉花公司在甲方处盖章。因某科技公司与某棉花公司租赁期间发生转租行为，某棉花公司与某科技公司就租赁费产生争议诉至法院。

二审中，某科技公司提交天津市某棉业有限公司（以下简称某棉业公司）收据一张，证明当时的租赁费用周某成支付给某棉业公司，并非支付给某科技公司。经法院查明，某棉业公司法定代表人林某天，注册股东为：林某天、董某喜、朱某学，于 2017 年 6 月12 日被吊销营业执照。

【裁判结果】

法院审理认为，某棉花公司与某棉业公司为关联企业，某棉花公司与某科技公司成立租赁关系，某棉花公司与周某成成立转租关系。某科技公司与某棉业公司成立租赁关系，某棉业公司与周某成成立转租关系。

周某成向某棉业公司支付的费用系履行周某成与某棉业公司或某棉花公司之间租赁关系项下的支付租金义务，并非向某科技公司履行支付租金义务，无其他证据证明周某成系代某棉花公司向某科技公司支付租金。转租并不免除某棉花公司交纳租金的义务，因此依据某棉花公司与某科技公司的租赁协议约定，参照约定的年租赁费数额，判令某棉花公司向某科技公司给付 2014 年 4 月 17 日至 2014 年 12 月 14 日期间的租赁费。

【典型意义】

现实中，转租行为一旦发生纠纷，必然涉及租赁合同及转租合同两个法律关系，以及出租人、承租人、次承租人三方权利义务的平衡与保护。对次承租人来说，为防范法律风险，应当高度注意两个问题，一是要确认承租人是否有对外转租的权限，如无则需要经过出租人同意，因为法律对此有明确规定；二是要与承租人签订书面的转租合同，明确权利、义务及违约责任，因为从承租人处转租本身就存在一定风险，如果再没有书面转租合同风险无疑会增大。

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