擅自转租及超期限转租的合同效力

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（一）出租人行使解除权后，对承租人擅自转租期间收取的租金差价如何处理？

民法典第716条第2款，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。

有观点认为，承租人擅自转租情况下，承租人虽不具有将租赁物进行转租的权利，但转租行为实质上属于无权处分，应当适用无权处分的处理规则。因承租人的擅自转租导致出租人解除合同的，承租人仍应当依照转租合同向第三人承担交付租赁物的义务，否则应当承担违约责任。因擅自转租的合同效力不受影响，承租人作为转租合同中的出租人，其向第三人收取租金具有合同依据，并不构成不当得利，不应返还给第三人。但是，因承租人擅自转租的行为属于非法处分租赁物，该差价可以作为对出租人的损失补偿，归出租人所有。（参考民法典适用大全·合同卷）

但需要注意，出租人的解除权并非毫无限制，合同解除权的行使通常受除斥期间的限制。对于擅自转租，出租人在知道或者应当知道承租人转租，但是在6个月内未提出异议的，视为出租人同意转租。此外，出租人的解除权具有法定性，是法律赋予出租人的权利，如果出租人与承租人在订立租赁合同时，通过协商一致排除出租人的解除权，应当视为出租人同意转租。

（二）超期限转租的效力及救济

原合同法对于转租期限并未作规定。民法典借鉴了2009年《城镇房屋租赁合同解释》第15条规定，将超期转租的法律效力规定为“超过部分的约定对出租人不具有法律约束力”。

对于超出原租赁合同所约定的租赁期限的部分，承租人在实质上并没有得到出租人同意，仍具有擅自转租的性质，超出原租赁合同期限的部分在法律上有效，但不对出租人产生约束力。在（2021）京03民终10655号中，认为虽然承租人与第三人约定的转租期限超过其与出租人剩余租赁期限的部分对出租人不具有法律约束力，但承租人与第三人房屋租赁合同合法有效，在双方租赁合同有效履行期间，第三人负有依约支付租金义务。

当出租人与承租人之间的原租赁合同所约定的租赁期限届满时，除非法律另有规定或者双方另有约定，承租人不具有使用、收益租赁物的合同权利。在原租赁期限届满时，出租人享有取回出租物的权利。如因承租人超期转租，导致出租人未能及时收回房屋的，出租人虽然不能收取超期转租期间的租金，但可以收取房屋使用费的形式主张损害赔偿。出租人主张返还时，既可以向承租人主张，也可以向第三人主张。如（2021）辽0114民初8136号

出租人有权利要求承租人或第三人支付房屋使用费。如果第三人已经按照转租合同约定向承租人支付了租金，出租人仍然有权利要求第三人支付使用费。而针对第三人多支付的使用费，如该第三人对承租人超期转租不知情，则有权向承租人追偿。如（2021）京03民终10512号中，认为在租赁合同解除后，承租人与次承租人之间所签租赁合同超出前一租赁合同履行期限的部分对出租人并无拘束力。对于超期转租期间产生的房屋使用费，次承租人即便已经按照转租合同约定向承租人支付了转租合同租金，亦不得以此对抗出租人，出租人仍有权利要求次承租人支付占有使用费，而针对次承租人多支付的使用费，其可向承租人追偿。

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