最高院裁判观点：房屋买受人未就商品房（车位）申请办理网签或备案与《商品房买卖合同》是否具有合法性无关
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【裁判要旨】1.商品房网签、备案并非买受人必须履行的法定义务，网签、备案系房屋行政主管部门为规范商品房销售行为对房地产开发企业提出的管理性要求，故买受人未就案涉商品房/车位申请办理网签或备案与《商品房买卖合同》是否具有合法性无关。2.《执行异议和复议规定》第二十八条属于普通条款，第二十九条属于特别条款，房地产开发企业作为被执行人的案件中，购房者可以选择适用该两条款。第二十八条保护的是一般不动产买受人的权益，第二十九条保护的是为了满足生活需要而购买、使用商品房的个人。消费者的生存居住权位阶高于一般不动产买受人的物权期待权。
中华人民共和国最高人民法院
民事判决书
（2019）最高法民终1955号
上诉人（原审被告、申请执行人）：中国农业银行股份有限公司安宁市支行。
被上诉人（原审原告、执行案外人）：李冬梅。
原审第三人（被执行人）：云南昆都国际房地产开发有限公司。
原审第三人：云南安宁金成矿业集团有限公司。
原审第三人：蒋勇。
原审第三人：陈树昆。
原审第三人：梁夏。
上诉人中国农业银行股份有限公司安宁市支行（以下简称农行安宁支行）因与被上诉人李冬梅，原审第三人云南昆都国际房地产开发有限公司（以下简称昆都房地产公司）、云南安宁金成矿业集团有限公司（以下简称金成矿业公司）、蒋勇、陈树昆、梁夏案外人执行异议之诉一案，不服云南省高级人民法院（2019）云民初12号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月13日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，上诉人农行安宁支行的委托诉讼代理人熊星、被上诉人李冬梅到庭参加诉讼，原审第三人昆都房地产公司、金成矿业公司、蒋勇、陈树昆、梁夏经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
农行安宁支行上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回李冬梅全部诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由李冬梅承担。事实和理由：1.《车位认购协议》及《商品房购销合同》的形成时间存疑，且《商品房购销合同》没有进行网签及备案，不具有合法性。2.李冬梅未能提供银行转账凭证、银行流水等证实付款事实，其仅提供收据、过渡费抵房款结算单并不足以证明支付了全部款项。3.房屋和车位使用协议书的形成时间存疑，且签署协议不等于协议已实际履行。该证据不能证实合法占用房屋或车位的事实。4.一审法院适用法律错误。本案系房地产开发企业作为被执行人，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条都对本案所涉法律问题作出规定，李冬梅需提供证据证明本案同时满足该两条所规定要件，其主张才能得到支持。但李冬梅一审未能举证证明本案符合前述司法解释第二十九条规定的情形。
李冬梅辩称，同意一审判决。
原审第三人昆都房地产公司、金成矿业公司、蒋勇、陈树昆、梁夏均未出庭陈述。
李冬梅向一审法院起诉请求：1.停止对云南省昆明市人民西路1号广场A2地块地下室负一层***号车位、A2地块地下室负二层***号车位、A2地块地下室负二层***号车位（即红菱花园A2地块地下室负一层***号、A2地块地下室负二层***号、A2地块地下室负二层***号）的强制执行;2.确认云南省昆明市人民西路1号广场A2地块地下室负一层***号车位、A2地块地下室负二层***号车位、A2地块地下室负二层***号车位（即红菱花园A2地块地下室负一层***号、A2地块地下室负二层***号、A2地块地下室负二层***号）归李冬梅所有;3.农行安宁支行、昆都房地产公司立即协助和配合李冬梅办理车位产权过户登记;4.本案的案件受理费用由农行安宁支行承担。
一审法院认定事实：2016年8月25日，李冬梅与昆都房地产公司签订了三份《车位认购确认书》，载明：李冬梅购买A2地下室负1层***号车位，车位总价为20万元，付款方式为一次性付款,需缴纳的相关费用10016.80元（契税6000元，印花税100元，维修基金3916.80元）；李冬梅购买A2地下室负2层***号车位，车位总价为20.50万元，付款方式为过渡费折抵,具体为过渡费折抵139482.12元，折抵后应付车款总价为65517.88元，需缴纳的相关费用10169.30元（契税6150元，印花税102.50元，维修基金3916.80元）；李冬梅购买A2地下室负2层***号车位，车位总价为20.50万元，付款方式为过渡费折抵,需缴纳的相关费用10169.30元（契税6150元，印花税102.50元，维修基金3916.80元）。在以上三份《车位认购确认书》上，销售组长梁永坤均签字确认。
2017年2月9日，李冬梅与昆都房地产公司分别签订三份《商品房购销合同》，约定李冬梅购买案涉的三个车位，车位总金额及支付方式均同《车位认购确认书》一致，昆都房地产公司签章，李冬梅签字。同日，双方签订了两份《昆都房地产公司回迁户交房结算单》，李冬梅用过渡费冲抵了车位款后又向昆都房地产公司补充支付了129723.72元。当日，昆都房地产公司与李冬梅签订《车位使用协议书》，将车位以现状移交李冬梅使用。
农行安宁支行诉金成矿业公司、昆都房地产公司、蒋勇、陈树昆、梁夏金融借款合同纠纷一案，因农行安宁支行提出财产保全申请，一审法院于2017年3月31日作出（2017）云民初44号民事裁定书，裁定查封、扣押、冻结金成矿业公司、昆都房地产公司、蒋勇、陈树昆、梁夏的财产，保全价值以301493839.56元为限。一审法院随后作出（2017）云执保23号及（2017）云执保23号之一《协助执行通知书》，查封了昆都房地产公司名下位于昆明市五华区龙翔街道办事处的两块土地，查封了昆都房地产公司名下位于昆明市红菱花园Ａ2地块、红联城市地块房产共计1074套，其中包括人民西路壹号广场的Ａ2地块地下室负二层Ａ251号车位。后李冬梅提出执行异议，一审法院作出（2017）云执异168号执行裁定书，裁定驳回李冬梅的异议请求。2018年9月12日，一审法院向李冬梅送达裁定。2018年9月26日，李冬梅提起本案诉讼。
一审法院认为，本案的争议焦点为李冬梅关于本案排除执行的诉讼请求能否成立。
首先，关于本案的法律适用问题。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形之一且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已经按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房用于居住且买受人名下无其他居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条适用于金钱债权执行中买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议的情形，而第二十九条则适用于金钱债权执行中买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议的情形。上述两条文虽然适用不同的情形，但是如果被执行人为房地产开发企业，且被执行的不动产为登记于其名下的商品房，同时符合了“登记在被执行人名下的不动产”与“登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房”两种情形，则《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条与第二十九条在适用上产生竞合，两条规定之间并非自然排斥关系，且该两条规定并非以被执行人是否系房地产开发企业作为区分标准，第二十八条系普适性的条款，对于所有类型的被执行人均可适用，而第二十九条是专门针对房地产开发企业的被执行人而规定的特别条款。房地产开发企业作为被执行人的案件中，既可以适用特别条款也可以适用普通条款。据此，本案情形如符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，应适用该条规定。
其次，1.尽管最初签订的《车位认购确认书》上没有加盖昆都房地产公司的公章，但该份确认书约定李冬梅购买昆都房地产公司的车位，并对具体总价款和价款支付方式进行了明确。确认单上除了有李冬梅签名外，还有销售组长“梁永坤”的签字确认，昆都房地产公司对此也予以认可，梁永坤签字的行为依法对昆都房地产公司发生法律效力。另外，2017年2月9日,昆都房地产公司又与李冬梅签订正式的《商品房购销合同》，再次对双方之间车位买卖进行确认。本案李冬梅与第三人昆都房地产公司均对此予以认可，且提交了合同原件、交款凭证等对买卖合同签订并履行的事实予以佐证。农行安宁支行尽管对此不予认可，但未提交足以推翻前述事实的相反证据，一审法院对其抗辩主张不予采信。《车位认购确认书》和《商品房购销合同》的内容不违反任何现行法律及行政法规效力性强制性规定，属于依法成立并合法有效的合同。该合同显然符合不动产买卖合同的法律特征，尽管部分购车位款系用昆都房地产公司欠付的过渡费进行冲抵，这显然仅只是双方当事人就款项支付方式达成的合意，并不影响认定双方之间所形成合同性质为商品房买卖合同。2.李冬梅提交的证据能够证明其通过支付现金加上用过渡费冲抵的方式，已经足额支付了车位全部价款及契税、印花税和维修基金。3.昆都房地产公司与李冬梅签订《车位交付确认单》，载明：“昆都房地产公司同意提前移交车位”“双方同意以现状移交适用”，这表明案涉车位已经实际交付至李冬梅，并由李冬梅进行实际控制和管理。综上，本案中，在案涉车位被查封之前，李冬梅与昆都房地产公司签订《商品房购销合同》，已支付全部购房款，李冬梅已经对车位实际占有使用至今。对于未能办理产权登记的原因，昆都房地产公司庭审中自认，由于项目整体并未进行最后的验收，还不具备办理产权登记的条件，责任在于房地产开发企业。故李冬梅对涉案车库的权利完全符合上述司法解释规定的情形，其享有足以排除强制执行的民事权益。李冬梅的该项诉讼请求于法有据，一审法院予以支持。
《中华人民共和国物权法》第六条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。”第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”由于目前车位未依法进行产权登记，尚未记载于不动产登记簿，车位的所有权并未发生转移，李冬梅请求判令车位归其所有，于法相悖，一审法院不予支持。
当然，李冬梅与昆都房地产公司之间签订的合同成立并生效，当事人应当按照《中华人民共和国合同法》第六十条的规定，全面履行自身义务。在李冬梅已经支付车位对价款的情况下，昆都房地产公司的确负有将车位登记变更至李冬梅名下的义务，由于目前尚不具备办理产权登记的法定条件，李冬梅对此亦予以认可，据此，一审法院对李冬梅要求农行安宁支行和昆都房地产公司协助和配合其办理产权过户登记的诉讼请求不予支持。
综上所述，李冬梅对案涉车位享有足以排除强制执行的民事权益，对李冬梅的该项诉讼请求，予以支持。一审法院依照《中华人民共和国物权法》第六条、第九条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十九条、第一百五十二条、第二百二十七条之规定，判决：一、停止对李冬梅购买的位于云南省昆明市人民西路1号广场A2地块地下室负一层***号车位、A2地块地下室负二层***号车位、A2地块地下室负二层***号车位（红菱花园A2地块地下室负一层***号、A2地块地下室负二层***号、A2地块地下室负二层***号）的强制执行；二、驳回李冬梅的其他诉讼请求。一审案件受理费9900元，由农行安宁支行负担。
本院二审认定如下事实：
1.李冬梅是回迁户，其回迁房产已交付，案涉车位不属于拆迁补偿安置协议约定的内容。
2.在《车位认购确认书》上，昆都房地产公司委托销售的昆明飞鸽房地产经纪有限公司的销售人员签字确认。
3.《车位使用协议书》约定，乙方（李冬梅）向甲方（昆都房地产公司）购买车位，因乙方实际需要，要求提前使用车位，经双方协商一致达成如下协议内容：一、乙方充分了解车位现状，因生活需要，需提前使用车位，甲方同意提前移交车位；二、乙方在使用车位过程中，对车辆及财产人身安全自负责任；三、车位使用中的水电费用，在未正式验收前由甲方承担；四、双方同意以现状移交。
4.2016年8月25日，李冬梅向昆都房地产公司支付案涉三个车位保证金共计6万元（每个车位保证金为2万元）。2017年2月9日，李冬梅以POS机刷卡向昆都房地产公司支付了129723.72元，POS机商户全称显示为昆都国际房地产开发公司。同时，李冬梅与昆都房地产公司签订了《昆都房地产公司回迁户交房结算单》，对李冬梅的所有款项进行了全面结算，昆都房地产公司不再欠付李冬梅过渡费。
5.因昆明市红菱花园A2地块土地上设定有抵押，昆都房地产公司的大产权证也尚未办理完毕，且经农行安宁支行申请，法院在商品房预售系统中将房产与车位全部查封，案涉车位未能办理产权证书。
此外，本院二审庭审中，昆都房地产公司表示案涉《商品房购销合同》《车位使用协议书》之前都由其管理，李冬梅手中没有相关合同。
本院对一审法院认定的其他事实予以确认。
本院认为，根据当事人的上诉请求、答辩意见以及有关证据，并经当事人当庭确认，本案二审的争议焦点为：李冬梅就案涉车位是否享有足以排除强制执行的民事权益。结合认定的事实，具体评析如下：
首先，李冬梅与昆都房地产公司签订《车位认购确认书》的时间为2016年8月25日，签订《商品房购销合同》的时间为2017年2月9日，而法院作出查封案涉车位的裁定时间为2017年3月31日，故可以认定李冬梅在法院查封前签订了合法有效的书面买卖合同。农行安宁支行对上述事实不予认可，但未提供证据予以推翻，本院对其意见不予采信。同时，网签、备案并非买受人必须履行的法定义务，网签、备案系房屋行政主管部门为规范商品房销售行为对房地产开发企业提出的管理性要求，故李冬梅未就案涉车位申请办理网签或备案与《商品房购销合同》是否具有合法性无关。
其次，李冬梅与昆都房地产公司于2017年2月9日签订的《车位使用协议书》明确约定昆都房地产公司“同意提前移交车位……双方同意以现状移交使用”，且双方均认可案涉车位已实际交付给李冬梅。既然案涉车位已经交付，那么李冬梅就可对案涉车位进行实际管控，是否实际使用并不影响合法占有的认定。因此，一审法院认定案涉车位已由李冬梅进行实际控制和管理，并无不当。
再次，李冬梅提交的相关证据可以证明，其已通过支付部分款项和过渡费冲抵方式支付了全部价款，并向昆都房地产公司缴纳了契税、印花税及维修基金。
复次，因案涉车位所在土地被设定抵押，昆都房地产公司的大产权证未办理，以及案涉车位被法院查封，致案涉车位不具备办理产权证的条件，故案涉车位未能办理产权登记并非李冬梅自身原因所致。
最后，对于案外人排除强制执行的主张能否成立，应当在依据法律、司法解释对于民事权利（益）的规定认定相关当事人对执行标的的民事权利（益）的实体法性质和效力的基础上，通过对相关法律规范背后蕴含的价值以及立法目的的探寻与分析，并结合不同案件中，相关当事人对于执行标的权利瑕疵状态的过错大小，与执行标的交易相关的权利行使状况、交易履行情况，乃至于进一步探寻执行标的对于相关当事人基本生活保障与秩序追求的影响等具体情况，综合加以判断。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条属于普通条款，第二十九条属于特别条款，房地产开发企业作为被执行人的案件中，既可以适用特别条款也可以适用普通条款，购房者可以选择适用。即使存在第二十九条优于第二十八条的关系，当购房者提出的执行异议不符合第二十九条的规定，但却符合第二十八条的规定时，应当依照第二十八条的规定予以支持。第二十八条保护的是一般不动产买受人的权益，第二十九条保护的是为了满足生活需要而购买、使用商品房的个人。消费者的生存居住权位阶高于一般不动产买受人的物权期待权，在本案符合第二十八条的情形下，无需同时适用第二十九条，要求李冬梅证明其符合第二十九条的情形加重了其举证责任。一审法院适用法律并无不当。
参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，李冬梅对案涉车位享有足以排除强制执行的民事权益。同时，案外人阻却普通金钱债权强制执行的，既可以适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，也可以适用该规定第二十九条，农行安宁支行关于必须同时符合两个条款的意见，于法无据。依照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十三条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费9900元，由中国农业银行股份有限公司安宁市支行负担。
本判决为终审判决。
审判长 司 伟
审判员 马成波
审判员 叶 欢
二〇一九年十二月十六日
法官助理周梅芳
书记员罗映秋
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