未办理登记的不动产抵押合同的效力

 1.房地分别抵押的处理方式

在房地分别抵押，即建设用地使用权抵押给一个债权人，而其上的建筑物又抵押给另一个人的情况下，可能产生两个抵押权的冲突问题。基于“房地一体”规则，此时应当将建筑物和建设用地使用权视为同一财产，从而依照（原）《物权法》第199条（现《民法典》第414条）的规定确定清偿顺序：登记在先的先清偿;同时登记的，按照债权比例清偿。同一天登记的，视为同时登记。即：抵押权已经登记的，按照登记的时间先后确定清偿顺序；抵押权已经登记的先于未登记的受偿；抵押权未登记的，按照债权比例清偿。

根据（原）《物权法》第200条（现《民法典》第417条）的规定，建设用地使用权抵押后，该土地上新增的建筑物不属于抵押财产。

2.抵押权随主债权转让

抵押权是从属于主合同的从权利，根据“从随主”规则，债权转让的，除法律另有规定或者当事人另有约定外，担保该债权的抵押权一并转让。

受让人向抵押人主张行使抵押权，抵押人以受让人不是抵押合同的当事人、未办理变更登记等为由提出抗辩的，人民法院不予支持。

3.未办理登记的不动产抵押合同的效力

不动产抵押合同依法成立，但未办理抵押登记手续，债权人请求抵押人办理抵押登记手续的，人民法院依法予以支持。

因抵押物灭失以及抵押物转让他人等原因不能办理抵押登记，债权人请求抵押人以抵押物的价值为限承担责任的，人民法院依法予以支持，但其范围不得超过抵押权有效设立时抵押人所应当承担的责任。

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