房屋租赁合同解除应否支付免租期使用费

房屋租赁合同解除应否支付免租期使用费

案情

2019年10月25日，某化纤公司与某纺织公司签订厂房租赁合同一份。合同约定，化纤公司将其所有的厂房出租给纺织公司用于针纺织品制造，租赁期限为2020年1月1日至2022年12月30日，年租金为73万元。

合同签订当日，化纤公司将案涉厂房及附房交付给纺织公司。纺织公司于次日开始对案涉厂房进行装修改造。

2019年11月1日，纺织公司向化纤公司支付了租金20万元。

2019年11月25日，纺织公司向化纤公司发出通知，“因贵公司交付的厂房地坪起砂严重，达不到相关要求标准，请贵公司于2019年11月30日前将我司预付的20万元租金退还我司。”化纤公司于2019年11月29日回函称，“不同意退还租金，若你方中途退租将给我司造成重大损失，望你方接函后立即支付剩余租金。”

因双方协商未果，2019年12月4日，化纤公司委托律师向纺织公司发函，通知解除租赁合同，该函于2019年12月6日送达纺织公司。

2020年1月1日，化纤公司将案涉厂房及附房出租给第三人，租赁期限为2020年1月1日至2022年12月30日，年租金为60万元。

分歧房屋租赁合同因承租人违约解除后，承租人是否应承担2019年10月25日至2019年12月6日期间的房屋占有使用费？

一种观点认为，双方合同约定租赁合同期限为2020年1月1日起至2022年12月30日止，2019年10月25日至2019年12月6日不在租赁合同期限内，且租赁合同未对解除合同后免租期的房屋占有使用费进行约定，故出租人主张免租期内的租金损失缺乏合同依据和法律依据。

另一种观点认为，免租期是出租人在合同正常履行的情况下给予承租人的优惠，是出租人为了促进双方合意的达成而出让的部分可得利益。在承租人违约导致合同解除的情况下，必然会对出租人造成免租期内的租金损失，这大大超出了出租人在设定免租期时的合理预期，故免租期内的租金损失理应由违约方即承租人承担。但基于公平原则，应按尚未履行的租赁期限占整个租赁期限的比例乘以租赁时间，据此平衡双方的利益。

评析笔者赞同第二种观点。

第一，民法典第六条规定，“民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。”公平原则是民法的一项基本原则，法院在审理案件时遇到法律无明文规定，当事人亦没有约定的情况下，以实现社会公平正义为出发点来处理当事人之间的纠纷。

第二，本案中，双方并未约定2019年10月25日至2019年12月31日为免租期，双方约定的租期期限为2020年1月1日至2022年12月30日，但案涉房屋于2019年10月25日交付承租人改造装修，因承租人违约中途退租，案涉租赁合同于2019年12月6日解除。若承租人按照租赁合同履行义务，则实际上2019年10月25日至2019年12月31日为免租期，免租期的存在系建立在承租人履行案涉租赁合同的基础上的，如承租人不履行案涉租赁合同，出租人不会在该期间内将案涉厂房提供给承租人免费使用。现承租人在合同成立生效后、约定租期开始前即拒绝承租案涉房屋，应按照合同约定的租金标准向出租人支付相应期间房屋占有使用费。

第三，租赁双方在订立合同时，如存在在租赁合同约定的租赁期限到来之前将租赁物交付承租人，应同时考虑合同提前解除及解除过错方和过错比例，免租期租金损失的具体分担。

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