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合同纠纷律师 >> 合同解除

疫情期间小区封闭,我回不去,租金能否减免

日期:2022-01-12 来源:- 作者:- 阅读:0次 [字体: ] 背景色:        

疫情期间小区封闭,我回不去,租金能否减免

受新冠肺炎疫情影响,小区封闭管理,导致租户刘先生无法进入小区并使用所租房屋。其与出租人于先生协商退费等未果后诉至法院,要求退还未使用房屋期间的租金8000元并支付违约金3100元。海淀法院经审理,判决退还未使用房屋期间的租金,驳回主张违约金的诉请。

案情简介

刘先生诉称,于先生从房东处租赁了一套三居室房屋,我租住其中的一间,约定每月租金2600元,租赁期限为2017年1月11日至2017年7月15日,后双方协商延长租期至2020年7月15日,期间租金逐年上涨。我于2020年1月15日支付了2020年1月16日至2020年4月15日期间的租金9300元。2020年1月22日,我回老家过年,准备在1月29日回京上班。但1月28日我接到于先生的微信通知:“现在别回去,就算回去了,房屋也进不去”。自此,我无法回到房屋居住和生活,与于先生多次在微信中协商无果。根据我与于先生签订的《北京市房屋租赁合同》第八条第二款“因不可抗力导致本合同无法继续履行的,本合同自行解除。”故合同解除后,于先生应当退还1月28日至4月15日期间的房屋租金并支付未提供可居住房屋的违约金。

于先生辩称,刘先生在进京隔离后就可以进入小区并正常使用房屋,且疫情导致小区封闭管理非其所致,其房东亦未减免其房租,故其不同意退还房租并支付违约金。

法院审理

法院经审理后认为,房屋租赁合同实际履行中,双方因疫情影响房屋正常使用而产生纠纷。庭审中,双方就合同解除日期、退还剩余押金及合同解除后的电费网费等达成了一致,双方确认房屋租赁合同于2020年4月15日提前解除,但就疫情期间租金及违约金问题协商未果。刘先生以房屋因疫情无法正常使用为由主张于先生违约,但疫情防控导致刘先生无法进入小区居住,非于先生的行为所致,故对刘先生关于于先生违约的主张不予采信。在刘先生无法使用房屋期间,其多次寻求解决方案未果,不具备隔离条件亦不可归因于本人,客观上造成其合同目的无法实现,刘先生提出免除相应期间的租金,理由正当。故法院对刘先生要求退还相应期间租金的请求予以支持。最终,法院作出上述判决。

宣判后,于先生提出上诉,二审维持原判。现该案已生效。

法官说法

因疫情及相应管控措施导致合同无法正常履行,系不能预见、不能避免、不能克服的客观变化,非因任何一方当事人所致,故不视为任何一方当事人违约。承租人面临无法履行合同的情况,亦积极寻求解决方案,但因不可归责于己的原因未果,故其未实际使用房屋期间的租金,出租人应当返还。

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