公有住房在继承纠纷案件中的处理方法

公有住房在继承纠纷案件中的处理方法

——颜某某、苏某1诉苏某2等继承案

【案件基本信息】

1.裁判书字号

北京市西城区人民法院(2016)京0102民初第9976号民事判决书

2.案由：继承纠纷

3.当事人

原告：颜某某、苏某1

被告：苏某2、苏某3、苏某4、苏某5

【基本案情】

被继承人苏某6和赵某某系夫妻关系，生育长子苏某2、次子苏某7、三子苏某3、长女苏某4、次女苏某5。赵某某于2004年3月23日死亡，苏某6于2014年5月1日死亡，赵某某死亡后苏某6没有再婚。苏某6和赵某某的父母均在二人死亡之前死亡。颜某某和苏某7是夫妻关系，生育一女苏某1。苏某7于2014年9月13日死亡。苏某6、赵某某、苏某7没有遗嘱或遗赠抚养协议。803号、804号两套房屋为1990年左右苏某6单位分配，购买所有权后均于2000年9月13日登记在苏某6名下。

2014年10月11日，苏某1办理公证委托，受托人为其母颜某某，委托的主要事项为："……根据继承法的有关规定，我要求继承爷爷、奶奶遗留的所有财产，因我马上要出国工作，不便亲自办理相关事宜，故委托母亲代我办理继承我爷爷、奶奶遗留的所有财产的相关事宜，有权代办继承公证及与之有关的一切事宜。”受托人因办理上述事宜所签署的合同及相关文件，委托人均予承认并自愿承担相应的后果及责任。委托期限为自签署之日起至委托事项办理完毕为止有效。

2014年12月14日，颜某某与苏某2、苏某4、苏某3、苏某5签署《承诺书》，内容为：“1.我自愿将丰台区某97号房屋与月坛北街某号遗产房（苏某6）进行互相抵换，由此就不再参与遗产房的分配。2,苏某2、苏某4、苏某5、苏某3同意将丰台区某97号过户给苏某7之女苏某1名下，我们四人将全力协助办理。3.月坛北街遗产房过户一事颜某某将积极协助办理。”

2015年9月15日，颜某某与苏某2、苏某4、苏某3、苏某5签署《协议》，内容为：“经继承人苏某2、苏某4、苏某5、苏某3与继承人苏某7之遗孀颜某某、之女苏某1商议最终达成如下事宜：1.颜某某、苏某1享有被继承人苏某6名下的位于丰台区某97号公租房的永久居住权。2.苏某2、苏某4、苏某5、苏某3自愿放弃上述公租房的永久居住权。并要求颜某某、苏某1二人如遇此房拆迁将多出遗产所得部分给予其他四人适当的货币补偿。在此期间四人中如遇不测将由其子女继承。以上协议自订立签字后立即生效，中途不得反悔，否则造成的一切后果将由责任人承担。”

同日，颜某某签署《协议》，内容为：“继承人苏某7之遗孀颜某某、之女苏某1自愿放弃被继承人苏某6、赵某某二人名下的位于西城区月坛北街某803号、804号两套房子的遗产继承权。以上协议自订立签字后立即生效，中途不得反悔，否则造成的一切后果将由责任人承担。”

2015年9月27日，苏某1书写“声明书”，内容为：“本人苏某1自愿将北京市西城区月坛北街某804号房产中属于我继承的份额赠与我的母亲颜某某”。

苏某2、苏某4、苏某5与苏某3四人曾就.803号、804号两套房屋的继承事宜达成协议，约定由苏某3继承804号房屋、给付其他三方继承人共计80万元，其他三方继承人继承803号房屋。苏某3为履行上述协议将自己名下的房屋出售，于2016年4月18日将80万元给付苏某2、苏某4、苏某5。

另查明，承租房系苏某6生前自中国铁路通信信号股份有限公司承租。诉讼中，经本院询问，该单位答复称，承租房目前无法办理承租人变更为原承租人配偶以外的其他人的手续，单位原则上不能以公房租金标准与新承租人建立租赁关系，即使其继承人继续居住，也会变更租金标准，形成市场化的租赁关系。如有新政策，单位将按新政策执行。

【案件焦点】

苏某6生前承租的公房是否应该作为遗产进行分割。

【法院裁判要旨】

北京市西城区人民法院经审理认为：根据我国法律规定，继承从被继承人死亡时开始。继承开始后，按照法定继承办理；有遗嘱的，按照遗嘱继承或者遗赠办理；有遗赠抚养协议的，按照协议办理。本案中，被继承人苏某6及妻子赵某某未留有遗嘱或遗赠抚养协议，其遗产应按照法定继承处理。

被继承人死亡后，为办理继承事宜，苏某1办理了公证委托，授权其母颜某某代为办理继承相关的公证及与之有关的一切事宜，受托人因办理上述事宜所签署的合同及相关文件，委托人均予承认并自愿承担相应的后果及责任。故颜某某为办理继承所签署的协议等文件的法律效力均应及于苏某1。

颜某某与四被告于2015年9月15日签署的两份《协议》及2014年12月14日的《承诺书》应视为一个整体，从中可见继承人对被继承人死亡后遗留的房屋的继承问题已达成协议。在房屋产权单位不持异议且并无相关禁止性规定的情况下，继续以公有住房租赁标准在承租房中居住的权利也是一种财产性利益，故颜某某签署的协议中虽然字面上出现了“放弃继承权”字样，实为利益的让渡，即以取得承租房的居住权利为条件而放弃继承803号、804号两套房屋的所有权，但并非真正放弃任何利益的继承。

鉴于现房屋产权单位明确表示原承租人死亡后无法变更承租人为原承租人配偶以外的其他人的手续，且不能以公有住房租赁标准与新承租人建立租赁关系，原告在签署两份《协议》及《承诺书》时的前提条件及利益预期无法实现，属于重大误解，两份《协议》及《承诺书》应予以撤销。二原告有权参与803号、804号两套房屋的继承。

同一顺序继承人继承遗产的份额，一般应当均等。对被继承人尽了主要扶养义务或者与被继承人共同生活的继承人，分配遗产时，可以多分。苏某4在被继承人生前与其共同居住，尽了较多赡养义务，应当予以多分。具体分割比例由本院结合本案实际情况酌定。

被继承人承租的公房不属于遗产范围，本案不予处理，相关事宜可另行解决。苏某4主张原告赔偿损失，不属于本案审理范围，本案不予处理。苏某5主张苏某1曾持刀威胁被继承人，不应享有继承权，依据不足，本院不予采信。

北京市西城区人民法院依照《中华人民共和国继承法》第二条、第三条、第五条、第十条、第十三条，《中华人民共和国合同法》第五十四条之规定，判决如下：

一、撤销原告颜某某与被告苏某2、被告苏某3、被告苏某5、被告苏某4于2015年9月15日签署的两份《协议》及于2014年12月14日签署的《承诺书》；

二、被继承人苏某6名下的北京市西城区月坛北街某803号房屋（建筑面积65平方米、所有权证号：京房权证西私字第40xxx号）以及北京市西城区月坛北街某804号房屋（建筑面积65平方米、所有权证号：京房权证西私字第39xxx号）归原告颜某某、原告苏某1、被告苏某2、被告苏某3、被告苏某5、被告苏某4按份共有，其中被告苏某4占1/3份额，原告颜某某及原告苏某1各占1/12份额，被告苏某2、被告苏某3、被告苏某5各占1/6份额；

三、驳回原告颜某某、原告苏某1的其他诉讼请求。

【法官后语】

以租赁形式交由承租人使用的公房住房，具有计划经济体制下福利分房性质，公房的租赁、使用、流转带有很强的政策性。就不同区域、性质的公房租赁而言，不同地区的政策规定也不一样。这种公房会给承租人及其亲属带来一定利益，这种利益是否应被认定为财产性权利存在一定争议。在承租人死亡后，继承人对公房继承问题产生争议的情况也不鲜见。

从法律层面而言，公房出租人和承租人的权利之间的暇系存在一定程度上的脱节。当这种公房面临征收、拆迁之时，可以明确预见公房利益将会转化为一种财产性权利，这时原承租人的继承人可以就财产权利主张继承。但如果没有因拆迁等情况产生财产权利，而继承人要求就承租权进行继承的，实践中争议很大。

根据《中华人民共和国继承法》的规定，遗产一般是公民死亡时遗留下来的个人合法财产，公房承租人对于公房只有使用权，没有所有权，所以公房不在遗产范围内，依法不能继承。但随着我国经济和时代的发展，也逐渐出现了一些缓冲处理的方法。从实践中一些处理方法和政策规定来看，公房承租权的取得有一定的法定条件，符合承租条件的承租人要求变更承租人的，需要经过其他继承人和房屋产权单位的同意，才能办理。

本案中，案件承办人为查清事实，向涉诉公房产权单位进行调查，得到现房屋产权单位明确回复称，原承租人死亡后无法变更承租人为原承租人配偶以外的其他人的手续，且不能以公有住房租赁标准与新承租人建立租赁关系，因此，在房屋产权单位无法办理新的租赁手续的情况下，各继承人无法就涉诉公房进行继承。

再结合本案出现的《协议》及《承诺书》等证据，颜某某与四被告于2015年9月15日签署的两份《协议》及2014年12月14日的《承诺书》应视为一个整体，从中可见继承人对被继承人死亡后遗留的房屋的继承问题已达成协议。在房屋产权单位不持异议且并无相关禁止性规定的情况下，继续以公有住房租赁标准在承租房中居住的权利也是一种财产性利益，故颜某某签署的协议中虽然字面上出现了“放弃继承权”字样，实为利益的让渡，即以取得承租房的居住权利为条件而放弃继承803号、804号两套房屋的所有权，但并非真正放弃任何利益的继承。原告在签署两份《协议》及《承诺书》时的前提条件及利益预期无法实现，属于重大误解，两份《协议》及《承诺书》应予以撤销。二原告有权参与803号、804号两套房屋的继承。

最后，本案考虑到法律规定，对被继承人尽了主要扶养义务或者与被继承人共同生活的继承人，分配遗产时，可以多分。苏某4在被继承人生前与其共同居住，尽了较多赡养义务，因此在继承中对苏某4予以多分。

编写人：北京市西城区人民法院 张爽