《离婚协议书》约定房屋产权归属的，应及时办理产权变更登记

《离婚协议书》约定房屋产权归属的，应及时办理产权变更登记

1、案情摘要

购房人签订《房屋买卖合同》、支付首付款后，房屋出卖人以该房屋已通过《离婚协议书》约定归前夫所有为由拒绝履约，购房人起诉至法院要求继续履行合同。

2、案情经过

2013年4月，马女士与王先生签订《离婚协议书》，约定某市区一处房屋（以下简称“案涉房屋”）归王先生所有。

2015年11月，马女士与毛女士签订《房地产买卖合同》，约定马女士将案涉房屋卖给毛女士，毛女士按约支付了首付款之后，马女士以案涉房屋归前夫王先生所有为由，拒绝继续履行合同。

为此，毛女士于2016年12月向某市区人民法院起诉，要求继续履行合同。

3、法院审理经过及判决结果

毛女士的诉讼请求被某市区人民法院判决驳回，毛女士不服，上诉至某市中级人民法院。

本案二审庭审过程中，马女士未到庭，毛女士、王先生到庭参加庭审，双方在庭审中的观点归纳如下：

毛女士：案涉房屋产权登记在马女士名下，马女士和王先生签订《离婚协议书》后，没有到不动产登记中心办理案涉房屋的变更登记，因此马女士出售案涉房屋属于有权处分。我已经准备好全部房款，随时可以完成交易。请求二审法院判令案涉房屋买卖合同继续履行、支付逾期过户违约金。

王先生：马女士在我不知情的情况出售案涉房屋，属于无权处分，我知情后坚决反对出售。整个交易过程中，马女士和毛女士均有过错，本案交易是马女士和毛女士恶意串通损害我的利益。

某市中级人民法院审理后认为：

1. 《离婚协议书》在本质上属于债权合同，该《协议书》中关于案涉房屋权属的约定不直接发生物权变动的效果；

2. 在案涉房屋交易过程中，马女士将其名下另一套房屋的产权变更至王先生和双方儿子名下，说明《离婚协议书》 的履行没有客观障碍；

3. 在《离婚协议书》 的履行没有客观障碍的情况下，王先生没有及时将案涉房屋登记在自己名下，该后果应由王先生自行承担；

4. 毛女士在本案中属于善意购房人，上述第3点的法律后果不应由毛女士承担；

5. 王先生如果认为自己的权益受到侵害，王先生可向马女士另行主张。

因此，某市中级人民法院最终判令案涉房屋买卖合同继续履行，马女士向毛女士支付逾期过户违约金。

4、风险提示

1. 《离婚协议书》约定房屋产权归属的，应及时办理产权变更登记；

2. 购买二手房时，应全面查明房屋产权信息，属于夫妻共同财产的，房屋出售应征得配偶同意。