同居关系解除后，如何分割不动产

同居关系解除后，如何分割不动产

〖典型案例〗

当事人：原告：杜某；被告：毕某。

杜某与毕某于2011年4月1日相识并开始同居。2013年4月，由其出资以毕某的名义按揭购买了本案争议房屋，并由其每月向银行偿还贷款。现与毕某已不存在同居关系。

2016年7月18日，杜某诉称：请求法院判令，解除与毕某的同居关系，依法分割双方同居期间的共同财产。

毕某辩称：杜某所述不属实。我与杜某只有恋爱关系，没有同居关系。且我们早已因杜某已婚而终止了恋爱关系。本案争议房屋，系我与胞姐共同出资购买，与杜某没有任何关系。在审理过程中，杜某主张其曾向还款账户的账号上汇款，用于偿还购房贷款。毕某认可杜某的上述汇款、存款行为，但主张该款系双方在恋爱期间杜某的赠与，并非用于偿还贷款。毕某对此未向法院提供相关证据。在案件审理过程中，经法院释明，杜某坚持要求分割楼房，不同意变更诉讼请求。

〖审理要览〗

一审法院认为，根据物业住户家庭情况登记卡所载内容、证人证言相互印证可以认定2013年10月23日杜某与毕某人住争议房屋后，存在同居关系。但是，鉴于双方已自行解除了同居关系，法院对杜某要求解除同居关系的主张不再进行处理杜某主张争议房屋一套系双方 共同购买的财产，但杜某提供的证据不能证实其该项主张。其中，杜某未提供证据证实其支付了相应首付款，且杜某申请法院调取的相关汇款证据仅可证实其曾向毕某偿还购房贷款的还款账户中汇入相关款项，不能证实本案涉及房屋系其与毕某共同购买。因杜某经法院释明仍坚持要求分割房屋，故法院对杜某的该项诉讼请求不予支持。

二审法院认为，“谁主张，谁举证"是民事主体进行民事诉讼的一项诉讼原则。本案中，上诉人杜某坚持认为争议房屋是其以被上诉人毕某的名义按揭购买并由其偿还银行贷款，毕某对此予以否认。现上诉人杜某未能提供其支付了购房款的直接证据，有关证人证言等间接证据亦不足以认定该争议房屋是杜某购买的。现双方争议的房产登记在毕某名下，杜某要求按共同财产分割，因证据不足，法院不予支持。杜某申请法院调取的其汇给毕某的部分汇款已有部分查实，但毕某表示该款系双方在恋爱期间杜某赠与自己的，并未提供证据加以证实。依照我国《合同法》有关赠与合同的规定，赠与合同是赠与人将自己的财产无偿给予受赠人，受赠人表示接受赠与的合同。赠与应当是明示的，赠与人应有明确的书面或口头的意思表示。

本案中，杜某虽然分数次向毕某的账户内汇款，现已查实的数额为39，200元，但不能据此得出此种汇款行为系杜某赠与毕某的结论，毕某占有上述款项缺乏合法根据，现杜某要求毕某返还该款，理由成立，法院予以支持。杜某要求解除与毕某的同居关系，因双方现已自行解除同居关系，故法院对杜某的此项上诉请求，不予处理。综上，一审判决驳回杜某要求按共同财产分割争议房屋的诉讼请求是正确的，但一审判决虽然对杜某汇入毕某账户内的钱款数额进行了查询，但对该款的性质未予认定和处理，故法院依法予以纠正。

一审法院判决驳回杜某的诉讼请求。

二审法院依照《民事诉讼法》第170条第1款第2项、《合同法》第185条、《民法通则》第92条的规定，判决：（1）撤销一审法院民事判决；（2）本判决生效后7日内，毕某返还杜某人民币39，200元；（3）驳回杜某要求分割登记在毕某名下争议房屋的诉讼请求。

〖裁判思路〗

解除同居关系时，同居期间双方共同所得的收入和购置的财产，按一般共有处理。同居生活前，一方自愿赠送给对方的财物，可比照赠与关系处理；解除同居关系时，同居期间为共同生产、生活而形成的债权、债务，可按共同债权、债务处理。共有人对共有的不动产或者动产没有约定为按份共有或者共同共有，或者约定不明确的，除共有人具有家庭关系等外，视为按份共有；按份共有人对共有的不动产或者动产享有的份额，没有约定或者约定不明确的，按照出资额确定；不能确定出资额的，视为等额享有。在审理民事纠纷案件分配举证责任时，同居期间购房的产权归属举证责任与婚姻关系存续期间购房的产权归属举证责任并不完全相同。

另外，关于同居关系解除后，如何分割不动产的问题，还应注意以下几个事项：

1．离婚时如果不能达成一致协议的，法院会裁定房屋产权归不动产权证上的人所有，且剩余的房贷会被视为个人债务，因此在男方买房付首付的情况下，女方一定要在房产证上加上自己的名字，虽然所有权是否能得到还两说，但是不加上是绝对要吃亏的。很多对夫妻在房子的问题上一般都是男方首付，女方装潢。但是最好是双方共付首付或者女方有能力的也可以单付首付，然后再在房产证上加上女方自己的名字，装潢也是共同出资，这样可以最大化地保障女方利益。

2，若一方将夫妻共同财产的房子偷偷变卖，而购买人构成善意取得，那么未知情的一方将无法将房屋追回，但是偷偷变卖的一方对另一方造成损失的，另一方请求赔偿损失的，人民法院应予支持。

3．若买房一方的父母将房子登记在自己子女的名下的只是一方的个人财产而不是夫妻共同财产，但是如果买房一方曾经将房子的一半产权赠与自己的另一半，并且有相关手续的，即使是未买房的一方也可拥有房产的一半所有权。

〖裁判规则〗

1．法律法规

《物权法》（2007年3月16日第十届全国人民代表大会第五次会议通过）第一百零三条共有人对共有的不动产或者动产没有约定为按份共有或者共同共有，或者约定不明确的，除共有人具有家庭关系等外，视．为按份共有。

第一百零四条按份共有人对共有的不动产或者动产享有的份额，没有约定或者约定不明确的，按照出资额确定；不能确定出资额的，视为等额享有。

2．司法解释

《最高人民法院关于人民法院审理未办结婚登记而以夫妻名义同居生活案件的若干意见》（1989年12月13日）

10．解除非法同居关系时，同居生活期问双方共同所得的收入和购置的财产，按一般共有财产处理。同居生活前，一方自愿赠送给对方的财物可比照赠与关系处理。

11.解除非法同居关系时，共同债权、债务处理。

3．地方法规或指导意见

《最高人民法院关于购房人之一在购房时不完全具备条件，但购房后长期共同居住管理使用，纠纷时已具备完全购房条件的应认定产权共有的复函》（[ 1991 ]民他字第14号）

海南省高级人民法院：

你院《关于符振清诉颜香芬房屋纠纷申诉一案的请示报告》收悉。经研究认为，该案当事人双方1971年6月合买府城镇达士巷7号第2进梁先觉、黄秀珍夫妇的正屋1间和横屋2眼的事实清楚、证据确凿。双方的买后又长期各半居住、管理、使用，颜香芬也曾承认是与符振清合买。在买房时，符振清虽在昌江县工作，户口不在琼山县府城镇，但符是离休干部，并非农村户籍，且符的妻子及其本人的户口已先后于1974年、1977年均迁入琼山县府城镇，房产部门亦同意给符办理房产契证。据此，同意你院审判委员会多数人的倾向性意见，即认定府城镇达士巷7号第2进正屋1问、横屋2眼系属符振清、颜香芬两人合资购买，产权应当共有。

〖专家视点〗

1 .在我国，未婚同居关系不受法律保护。未婚同居期间的财产分割与夫妻关系存续期间的财产分割有很大的不同。夫妻在婚姻关系存续期间所得的财产，属于夫妻共同财产，共同共有，离婚时，一般按照等额分割。未婚同居期间所得财产，则依照我国《民法通则》、《物权法》等普通民事法律的规定，即根据“不动产以登记为准，动产以占有为准"的原则进行分配。一般财产登记在谁的名下，就认定财产是谁的；财产登记在双方名下的，若双方对同居期间共同购置的财产有约定的按约定，没有约定为按份共有或者共同共有，一般按照共同共有来处理。另一方如果不同意的，则须举证证明。法律通过调节利益分配关系的导向性来规范人们的行为并以此提升整个社会的道德水平。

杨立新：《论准婚姻关系》，载《中州学刊》2005年第6期

2．同居关系因为其身份关系不为我国《婚姻法》所承认，因此其同居身份得不到像婚姻关系那样的法律保护，同居中的财产，也没有像婚姻关系中的财产具有身份关系的特性。因此同居关系中的财产更接近于合伙所形成的财产。这也迎合了拉伦茨所说的“法律解释者都希望在法律中寻获其时代问题的答案"。当代对同居关系的认知，从偏向负面到中性的转变，在法律解释时也得到充分的体现，体现社会变化与法律的互动才能适应时代对正义的要求。

何群：《同居关系的法律保护》，载《宁夏社会科学》2005年第3期。

3．法院在审理民事纠纷案件分配举证责任时， 购房的产权归属举证责任与婚姻关系存续期间购房的产权归属举证责任是否相同。举证责任的分担是民事诉讼中举证责任在当事人之间的分配，它是举证责任的核心问题。在民事诉讼中，举证责任如何承担直接影响着当事人的诉讼结果。在司法实践中，举证责任分配坚持的基本原则一是保护弱者的原则，二是维护公益的原则。