商品房按揭贷款合同未能签订并导致商品房买卖合同不能继续履行时当事人请求解除合同和赔偿损失如何处理我国《民法通则》第115条及《合同法》第97条均规定，合同解除不影响当事人要求赔偿损失的权利，即采纳合同解除与赔偿损失之请求权可以并存的立场。若按揭贷款合同未能订立的原因系开发商之原因使银行对其保证能力丧失信心，如开发条件或有关手续上的欠缺，则其对买卖合同之解除应负相应的赔偿责任。

包销人不按包销合同约定价格销售商品房，应否承担违约责任以包销商包销商品房的价格为标准，可划分为底价包销和按比例包销两种包销方式。底价包销是指开发商将欲包销房屋确定一最低价格，交由包销商包销，包销商以上述底价与开发商结算，包销商以高于底价的价格售出房屋所获差价作为包销利润归己所有；包销商以低于底价的价格售出房屋的差价作为包销亏损自己承担。

交付的房屋虽未经竣工验收，但不能阻却开发商承担办理房地产权证的义务，开发商仍应当承担逾期办证的违约责任开发商将未经竣工验收的房屋予以交付，构成逾期交房违约；同时，开发商在合同约定的期限内不能为住户办理房地产权证，又构成逾期办证违约。住户要求开发商承担逾期办证的违约责任，不再追究逾期交房的违约责任，符合合同约定，应予支持。

延期办证违约金的计算标准如何认定《商品房买卖合同解释》第18条规定，“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算"。针对上述规定中“没有约定违约金"和“损失数额难以确定"是否需要同时具备的问题，

合同违约怎么赔偿定金是在合同订立或在履行之前支付一定数额的金钱作为担保的担保方式，又称保证金。一方向另一方给付定金作为债权的担保，债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。

房产商违反购房意向的责任如何认定购房意向书虽然与商品房预售合同形成预约与本约关系，但这种划分的意义并不在于将两者的违约责任也等同起来。“事实上，预约与本约之差异仅在于约定之内容有所不同。"第二，违约责任比缔约过失责任更有利于遏制房产商的不法行为。违约责任与缔约过失责任的赔偿原则和赔偿范围存在着显著的差异。在缔约过失责任项下，购房意向书的具体内容以及房产商转售获利情况均不属于确定购房者损失的考虑因素。在司法实践当中，这种缔约过失责任往往表现为购房者的利息损失。

因出卖人原因导致延期交房，买受人主张租金损失时如何处理二手房交易实践中，出卖人在出售房屋前可能已将房屋出租给他人，或被其他人占用，导致无法按照合同约定交付房屋，买受人因无法及时使用房屋，此时，买受人可能向出卖人主张其在外租住其他房屋的租金损失。从损失赔偿的性质上看，此租金损失属于履行利益的损失范围，应当得到法院的支持，出卖人以买受人明知出售房屋内有承租人居住为抗辩理由不能成立。同时，对于租金损失数额的具体确定，法院可以根据案件具体情况，行使自由裁量权酌情予以处理。

房屋买卖合同中定金罚则如何适用对于未订立正式房屋买卖合同的买卖双方，可以适用上述定金罚则。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。

一方违反预约买卖合同，守约方可以要求其赔偿哪些损失当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，守约方可以要求其赔偿损失，包括：（1 )订立预约合同所支付的各项费用，例如交通费、通信费；（2）准备为签订买卖合同所支付的费用，如考察费、餐饮住宿费；（3）已付款项的法定孳息；（4）提供担保造成的损失。

当事人既主张逾期违约金又主张不履行违约金的，能否都予以支持在合同尚能继续履行的情况下，不存在主张不履行违约金的情况，而仅应对逾期违约金进行处理。若合同已不能履行的情况下，应认定不履行违约金中已包含了对逾期履行情况的赔偿，而不能再重复主张逾期违约金，故在此情况下，仅应判决不履行违约金而不应再一并支持逾期违约金。