如果房屋中介的越权代理行为未能得到委托代理人的追认，房屋中介代签的房屋买卖协议对买卖合同另一方不发生效力中介作为居间一方的委托代理人与另一方订立房屋买卖合同不为法律所禁止，但必须得到一方当事人的明确授权，必须如实向委托代理人报告委托事项的执行情况。否则，如果房屋中介的越权代理行为未能得到委托代理人的追认。根据《合同法》第48条第1款关于“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任"的规定，房屋中介代签的房屋买卖协议对买卖合同另一方不发生效力。

中介公司故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，依法应承担损害赔偿责任中介公司基于市场房价上升的预期，让员工假冒买方与卖方订立房地产买卖合同，未收取定金而向卖方出具已收取定金的托管确认书，意图以此控制房源，再选择适宜的买家转手谋利。在交易无法依约进行时，卖方主张中介公司返还托管的定金，由于订立的合同包含房屋买卖和居间服务关系，面临区分合同性质和判断合同效力等问题

中介公司因未尽必要的注意义务而未能发现一方提供的相关材料存在重大瑕疵、缺陷，由此使另一方受欺诈遭受损失的，应根据其过错程度在相应的范围内承担赔偿责任在房屋买卖居间活动中，中介公司（居间人）对于受托事项及居间服务应承担符合专业主体要求的注意义务，注重审查核实与交易相关的主体身份、房产权属、委托代理、信用资信等证明材料的真实性。中介公司因未尽必要的注意义务而未能发现一方提供的相关材料存在重大瑕疵、缺陷，由此使另一方受欺诈遭受损失的，应根据其过错程度在相应的范围内承担赔偿责任。

商品房按揭贷款合同未能签订并导致商品房买卖合同不能继续履行时当事人请求解除合同和赔偿损失如何处理我国《民法通则》第115条及《合同法》第97条均规定，合同解除不影响当事人要求赔偿损失的权利，即采纳合同解除与赔偿损失之请求权可以并存的立场。若按揭贷款合同未能订立的原因系开发商之原因使银行对其保证能力丧失信心，如开发条件或有关手续上的欠缺，则其对买卖合同之解除应负相应的赔偿责任。

包销人不按包销合同约定价格销售商品房，应否承担违约责任以包销商包销商品房的价格为标准，可划分为底价包销和按比例包销两种包销方式。底价包销是指开发商将欲包销房屋确定一最低价格，交由包销商包销，包销商以上述底价与开发商结算，包销商以高于底价的价格售出房屋所获差价作为包销利润归己所有；包销商以低于底价的价格售出房屋的差价作为包销亏损自己承担。

交付的房屋虽未经竣工验收，但不能阻却开发商承担办理房地产权证的义务，开发商仍应当承担逾期办证的违约责任开发商将未经竣工验收的房屋予以交付，构成逾期交房违约；同时，开发商在合同约定的期限内不能为住户办理房地产权证，又构成逾期办证违约。住户要求开发商承担逾期办证的违约责任，不再追究逾期交房的违约责任，符合合同约定，应予支持。

延期办证违约金的计算标准如何认定《商品房买卖合同解释》第18条规定，“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算"。针对上述规定中“没有约定违约金"和“损失数额难以确定"是否需要同时具备的问题，

合同违约怎么赔偿定金是在合同订立或在履行之前支付一定数额的金钱作为担保的担保方式，又称保证金。一方向另一方给付定金作为债权的担保，债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。

房产商违反购房意向的责任如何认定购房意向书虽然与商品房预售合同形成预约与本约关系，但这种划分的意义并不在于将两者的违约责任也等同起来。“事实上，预约与本约之差异仅在于约定之内容有所不同。"第二，违约责任比缔约过失责任更有利于遏制房产商的不法行为。违约责任与缔约过失责任的赔偿原则和赔偿范围存在着显著的差异。在缔约过失责任项下，购房意向书的具体内容以及房产商转售获利情况均不属于确定购房者损失的考虑因素。在司法实践当中，这种缔约过失责任往往表现为购房者的利息损失。

因出卖人原因导致延期交房，买受人主张租金损失时如何处理二手房交易实践中，出卖人在出售房屋前可能已将房屋出租给他人，或被其他人占用，导致无法按照合同约定交付房屋，买受人因无法及时使用房屋，此时，买受人可能向出卖人主张其在外租住其他房屋的租金损失。从损失赔偿的性质上看，此租金损失属于履行利益的损失范围，应当得到法院的支持，出卖人以买受人明知出售房屋内有承租人居住为抗辩理由不能成立。同时，对于租金损失数额的具体确定，法院可以根据案件具体情况，行使自由裁量权酌情予以处理。