出卖人恶意违反商品房订购，导致商品房买卖合同不能订立，买受人要求出卖人赔偿除双倍返还定金之夕卜的其他损失，如预期利益损失，应如何处理

出卖人恶意违反商品房订购，导致商品房买卖合同不能订立，买受人要求出卖人赔偿除双倍返还定金之夕卜的其他损失，如预期利益损失，应如何处理

就上述问题，司法实践中存在不同观点：

第一种观点认为，当事人违反预约合同导致商品房买卖合同没有订立的，只承担缔约过失责任，在买受人所受的信赖利益范围内进行赔偿。如福建省高级人民法院民一庭《商品房买卖解答》第3条规定：“买受人可以请求出卖人双倍返还定金，并赔偿其信赖利益，例如，为订立商品房买卖合同而支出的费用及利息等损失，使其恢复到未认购商品房前之财产状态。但请求出卖人赔偿其房屋涨价损失的，不予支持。”

第二种观点认为，实践中预约协议的形式多种多样，当事人的预期利益也不尽相同。对于一份内容比较全面、具体的预约合同，因出卖人恶意违约，如房屋价格上涨，出卖人为获得涨价利润将房屋出卖给第三人，致使买受人的利益无法实现，这种情况如果仅适用定金罚则，对维护市场的诚信体系是极为不利的，因此还应当赔偿买受人的预期利益损失，即在定金罚则或直接损失的范围之外，再参照房屋差价或违约方所获利润确定赔偿数额如重庆市高级人民法院民一庭《民事审判指导意见》第35条规定，“如因出卖人的原因未能订立商品房买卖合同，对方请求双倍返还定金的，一般应予支持；如未能签订本约的原因系出卖人故意违约，且给买受人造成损失的，买受人还可要求出卖人赔偿损失”

我们倾向于认为，如果预约协议约定有定金条款的，应当适用定金罚则；如果预约协议中没有约定定金条款，或有证据证明定金处罚数额明显低于买受人所受实际损失的，出卖人应当赔偿买受人所受到的实际损失。损失具体数额应综合考虑买受人的履约情况、出卖人的过程程度、合理的成本支出、房屋差价及出卖人所获利润等因素，由法院酌定。买受人要求出卖人赔偿履行商品房买卖合同的可得利益，即房屋全部差价损失的，法院一般不应支持。但在因房屋价格快速上涨等原因诱使出卖人恶意违反预约协议将房屋高价转卖他人的情形下，出卖人应当赔偿买受人为此另购同等房屋所造成的部分房屋差价损失。就举证责任的承担而言，依据“谁主张，谁举证' 的原则，守约方对于其所受实际损失明显高于定金处罚数额的主张负有举证责任。