当事人如果不履行认购书中签订本约的义务，对方当事人能否请求违约方承担强制履行的责任

当事人如果不履行认购书中签订本约的义务，对方当事人能否请求违约方承担强制履行的责任

就上述问题，司法实践中存在不同观点：

第一种观点认为，“预约的当事人尽管已经在预约中就本约的主要条款达成一致，但由于本约本身并未成立并生效，当事人不能直接取得本约中的权利义务，也就是说，如果预约的一方当事人违反预约的规定，他方当事人不仅不能直接请求履行本约，也不能请求强制履行预约（即以判决代替当事人的意思表示）或者请求赔偿本约履行的利益”。

第二种观点认为，“预约虽然仅使当事人负有订约义务，但也是一种合同。如果预约的一方当事人不履行其订立本约的义务，则另一方有权请求法院强制其履行义务及承担责任"。

第三种观点认为，对方当事人可以请求违约方承担强制实际履行的责任。“这种责任形式不为我国《合同法》第42条所规定，这是因为预约义务的狭隘理解产生的结果。 “在以下两种情形下，预约当事人应当承担实际履行责任：1 .带未决条款的预约，它可能是一个像选择权合同那样的要约，如果预约当事人违反谈判义务，未能达成关于未决条款的协议，那么，最后本约就由预约中已经达成协议的条款和法院强行填充的条款共同构成之。法院通常按照交易惯例、类似交易中的通常条款、当事人先前交易中的习惯做法等客观标准，进行补充，假如实际履行的命令有必要而且可能的话。2．如果预约当事人以典型的排他性谈判'条款，明确的允诺要排他地捉对谈判时，法院得禁止他与第三人就交易进行相同的谈判。"

我们认为，认购书能否继续履行，应该视认购书的类型而定，对于“将进行谈判的预约"和“带未决条款的预约"采取不同的方法。

对于违反“将进行谈判的预约"，不能继续履行。该类认购书的内容不完善，对将来的商品房买卖合同的重要条款没有具体的协议，当事人之间一旦缔结预约，双方也仅负有磋商的义务，并无必须缔约的义务，至于能否达成协议，应该视当事人之后具体的协商结果而定。继续履行，没有依据，且剥夺了当事人合同自由。《商品房买卖合同解释》第4条规定，出卖人通过认购、订购、预定等方式向买受人收受定金作为订商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。该规定实际上就是认定对于“将进行谈判的预约”，当事人主要承担的是磋商义务，如果双方无法达成商品房买卖合同，则应根据具体的情形，适用定金罚则，若双方均无责任，则退还定金即可。

对于违反了“带未决条款的预约"，可以考虑继续履行该类型预约中已约定了交易的大部分条款，并且当事人都同意受这些条款的约束；但当事人有义务就未决条款继续谈判，先达成所谓“关于未决条款的协议"，再整合成最后本约。在此类认购书中，实际上当事人对商品房买卖的一些主要内容均已达成协议，剩下一些非重要条款。由于此类认购书的条款比较完善，使得当事人之间对商品房买卖合同的成立产生了更高的预期，因此，此时产生的义务包括对已决条款的遵守和对未决条款的磋商，由于已决条款的完备性和重要性均高于未决条款，故当事人一方如果在未决条款上恶意磋商以阻碍商品房买卖合同的成立，则另一方应有权请求继续履行从继续履行的可能上来看，由于认购书的主要内容具备，基本可以履行，至于未决条款，可以由法院根据商品房的交易习惯进行合理的补充。《商品房买卖合同解释》第 5条规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第16 条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。该规定实际上是对法定化部分的“带未决条款的预约"为商品房买卖合同，达到可以继续履行的效果。

根据认购书的分类确定是否能够继续履行，从理论上来说，是合理的。但是，在司法实践中，该分类缺少比较具体的标准，往往很难操作，需要法官进行自由裁量。《商品房买卖合同解释》第5条将部分“带未决条款的预约" 法定化为商品房买卖合同，为其继续履行奠定了法律基础，在实践中也是比较容易判断的，具有比较强的针对性，具有指导作用《商品房买卖合同解释》第4条之规定，则是肯定了“带未决条款的预约"不可继续履行。

在司法实践中，如果遇到认购书继续履行的诉讼请求，法院可以根据《商品房买卖合同解释》第5条之规定进行处理，符合条件的，按买卖合同来继续履行，不符合条件的，则适用定金罚则。

但是，从实际情况来说，“将进行谈判的预约"和《商品房买卖合同解释》第5条之规定的情形之间存在很大的空间，该空间关于“将进行谈判的预约"和“带未决条款的预约"的区分是缺乏明显界限的。如果严格依照《商品房买卖合同解释》第4条、第5条之规定执行，从实际结果来看，未必公平。从全国各地法院的判决来看，有些法院是严格执行该规定，也有些法院则是对该规定有所突破，将更多的“带未决条款的预约"纳人可继续履行的范畴。