如何认定“假按揭”房贷合同的效力

中国工商银行珠海市分行房地产信贷部与张爱忠等借款合同纠纷上诉案

问题提示：如何认定“假按揭”房贷合同的效力？

【要点提示】

开发商以购房人的名义，与金融机构串通签订“假按揭”合同，以套取银行资金开发房产，其所签订的“假按揭”合同因不是双方当事人的真实意思表示而应认定为无效。

【案例索引】

一审：广东省珠海市金湾区人民法院（2004）金民二初字第527号（2005年10月13日）（未上诉）

【案情】

原告：中国工商银行珠海市分行房地产信贷部。

被告：张爱忠。

被告：珠海东北金城房产开发公司（以下简称金城公司）。

原告诉称：2000年3月20日，原告向被告张爱忠发放了按揭贷款54．4万元，用于购买被告金城公司开发的珠海市香洲区沿河东路三海大厦金海楼14F房，期限30年，月利率为4．65%，约定每月归还本息2945．73元。上述贷款以所购房产做抵押担保，并由被告金城公司对借款本息承担连带保证责任。原告如期发放了按揭贷款，但被告张爱忠已连续7期欠供，积欠本金5647．53元，积欠利息15377．32元，累计违约期数达12期，其严重违约的行为已损害了原告的合法利益，起诉请求法院判令：（1）解除原告与被告张爱忠、被告金城公司签订的《个人住房抵押贷款合同》；（2）判令被告张爱忠偿还原告贷款本金511678．47元及利息15377．32元（利息暂计至2004年10月21日），其后利息按人民银行规定的个人住房贷款逾期罚息计算至本息清偿之日止；（3）判令被告张爱忠以其抵押物对所欠借款本息承担抵押担保责任；（4）判令被告金城公司对上述借款本息承担连带清偿责任；（5）判令两被告承担本案的诉讼费用。

被告张爱忠缺席，在法定期限内未作书面答辩，也未向本院提供书证材料。

被告金城公司辩称：原告起诉拖欠借款数额属实，但真正的欠款人是被告金城公司。被告张爱忠没有向原告贷款按揭供楼，而是被告金城公司以被告张爱忠等一百多个个人（包括一百多个被告金城公司的员工和几十个社会友好人士）的名义向原告贷款，用以开发建设三海大厦。被告金城公司组织一百多个员工和社会友好人士，以个人购房并办理银行贷款按揭的名义，与原告签订了278份《个人住房抵押贷款合同》，共278套房子。实际上，包括被告张爱忠在内的所有个人均没有购房，也没有交过任何款项，他们只是应被告金城公司的要求在合同上签字，所有的贷款手续均由被告金城公司办理，贷出的款项也是由被告金城公司使用。被告金城公司愿意解除合同，并以上述278套房子拍卖还债，不足部分由被告金城公司负责，该债务与被告张爱忠无关。

经审理查明：2000年2月29日，原告与被告张爱忠、被告金城公司签订了一份《个人住房抵押贷款合同》，合同约定：被告张爱忠向原告借款54．4万元，该借款为一次全额贷放，用于购买珠海市香洲区沿河东路三海大厦金海楼14层F房，面积为148．92平方米；借款期限30年，自2000年3月20日至2030年3月20日止，月利率为4．65%；采取分期付款等额偿还方式还本付息，共360期，每期应缴款3116．13元。上述贷款以所购房产做抵押担保，并由被告金城公司对借款本息承担连带保证责任。

合同签订后，原告于2000年3月16日将上述借款划人被告金城公司账号，并每月从被告张爱忠的账户上扣收供楼款。至起诉时止，被告张爱忠的账户已连续7期欠供，累计违约期数达12期。截至2004年10月21日，合计已偿还借款本金32321．53元、利息114702．04元，即按合同约定利率，尚欠原告借款本金511678．47元及利息15377．32元。

2000年3月，原、被告就上述房屋分别办理了商品房预购登记和房地产按揭抵押登记备案手续。

另查，1999年下半年至2000年上半年期间，包括被告张爱忠在内的被告金城公司的内部员工和外部人员共142人分批与原告及被告金城公司签订多份《个人住房抵押贷款合同》，约定上述142人向原告按揭贷款购买被告金城公司开发的位于珠海市香洲区沿河东路三海大厦房产共278套，并由房产的开发商即被告金城公司对借款本息承担连带保证责任。

1999年10月至2000年6月，原告分14笔借款共计15061万元划进被告金城公司账户，在划款的同时，原告按15～20%的比例也分批共扣划25934950元至被告金城公司的保证金账户。被告金城公司将上述划至保证金账户的款项连同自有的售地款（分别于2003年5、 6月划进保证金账户）按月分批以供楼款的形式（个别以工资形式）划到原告凤凰支行的储蓄专柜，然后由原告将划到储蓄专柜的款项分别划到上述142人的个人账户，以作交付上述278套房屋的供楼款之用。后因被告金城公司资金出现困难，于2004年起，上述278套房屋陆续断供。

庭审中，原、被告均承认包括被告张爱忠在内的上述所有借款，除扣划至被告金城公司的保证金账户的部分款项，全部由被告金城公司收取并用于开发建设三海大厦。原告认为，原告虽然知道借款用途是被告金城公司用于开发建设三海大厦，但被告张爱忠等以个人的名义与原告签订合同，并不影响合同是个人住房按揭贷款的性质。

被告金城公司在庭审中自认，被告张爱忠是被告金城公司的员工，他与其他141位个人一样，均是应被告金城公司的要求，为达到贷款额增加的目的，以个人住房按揭贷款的形式与原告签订了《个人住房抵押贷款合同》，实际上是被告金城公司贷款建设三海大厦。被告张爱忠除应被告金城公司的要求在合同上签字外，所有贷款手续均由被告金城公司办理，被告张爱忠既没有交付购房首期款，也没有交付供楼款，对部分个人所开具的首期款收据只是虚假的证明，原告从被告张爱忠的账户上所扣划的款项，均是被告金城公司按照已签订的《个人住房抵押贷款合同》所约定的数额缴付的，并不是原告所称的发放工资。且两被告间约定，被告张爱忠只是帮助被告金城公司贷款，由此产生的债权债务与被告张爱忠无关。

上述142名参与签订合同的个人中，所有出庭应诉的个人（另案处理）的陈述均与被告金城公司的陈述一致。

诉讼过程中，本院就原告所主张的法律关系的性质和民事行为的效力问题，依法向原告行使释明权，原告仍坚持原诉讼请求。

【审判】

法院认为，被告金城公司对欠款的数额及偿还借款本息的诉讼请求均没有异议，本案的争议焦点为合同的性质及其效力以及责任的承担问题。

1．关于合同的性质和效力问题

首先，原、被告所签订的《个人住房抵押贷款合同》，从形式上看，是向原告按揭借款以购买被告金城公司的房产，并由房产的开发商即被告金城公司对借款承担保证责任。但实际上，作为按揭借款主债务人的被告张爱忠，除在合同上签字外，并不真正享有合同的权利和义务，从商品房预购登记和房地产按揭抵押登记备案及其中各种费用的支付，到所借取款项的收取、使用及自借款日至2004年间的每一次还款付息均由被告金城公司一手包办。这种购房者与开发商协议在先，只签名不负责任，购房零首付，开发商包办一切的借款，是显然的虚假个人按揭贷款行为，实质上是开发商即被告金城公司借用被告张爱忠等个人的名义借款开发房产。原告在庭审中认为，被告金城公司自借款日至2004年间向原告划还的款项，是被告金城公司给被告张爱忠等个人的工资，原告只是代被告金城公司向上述包括被告张爱忠在内的142人发放工资。被告金城公司及上述142人中所有出庭应诉的个人均对代发工资的说法予以否认，从被告金城公司的划款支票存根反映，自借款日至2004年停止还款之日期间，除其中3个月份注明是“工资”外，其他均注明款项用途是“供楼款”，款项划到原告储蓄专柜后，均是原告按照上述《个人住房抵押贷款合同》所约定的数额及所签订合同的份数自行操作分发到142人的个人账户，该142人当中有被告金城公司的员工，也有外部人员，向外部人员发放工资与常理相悖，故本院对原告认为所收被告金城公司的款项是代其发放工资的主张不予采信。

至于合同的效力，合同要发生法律效力，应具备民事法律行为的生效要件。根据《中华人民共和国民法通则》第五十五条“民事法律行为应当具备下列条件：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律或者社会公共利益。”的规定，本案争议合同所反映的内容并不是原、被告的真实意思表示，也就是说，原、被告签订的《个人住房抵押贷款合同》，虽然具有民事法律行为的形式要件，但却欠缺民事法律行为生效的法定实质要件。而且，原告明知两被告以个人住房抵押贷款形式为被告金城公司获取借款开发建设房产，却违反《中华人民共和国商业银行法》第三十五条第一款“商业银行贷款，应当对借款人的借款用途、偿还能力、还款方式等情况进行严格审查”的规定，仍与之签订《个人住房抵押贷款合同》，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项“违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效”的规定，原、被告签订的《个人住房抵押贷款合同》无效，不受法律保护。原、被告双方对合同无效均有过错，应各自承担相应的过错责任。

鉴于合同无效，自始不发生法律效力，并不存在解除合同的问题，本院对原告解除合同的主张不予采纳。

2．关于责任承担问题

根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，被告金城公司据上述虚假个人按揭贷款合同取得借款，是该借贷关系的真正用款人，应承担返还借款及其相应利息的责任。被告张爱忠只是合同形式上的债务人，并不是合同真正的权利义务方，不应承担返还借款本息的主债务责任，但其对争议合同的成立、无效存在过错，也应承担一定的赔偿责任。基于本案的实际情况，合同各方对合同无效均有过错，且被告张爱忠并无真正使用该借款，故其赔偿责任酌情以主债务人不能清偿部分的四分之一为宜。另对原告起诉要求被告张爱忠按合同约定承担返还借款本息并以预购房产承担抵押担保责任，被告金城公司承担连带清偿责任的主张，鉴于合同无效，且《商品房预购登记证》、《房地产按揭抵押登记备案证》均为以虚构事实的手段向有关部门取得，依法不产生法律效力，本院不予支持。

至于利息的起算时间和利率问题，原告主张自借款之日起以实际占用资金额分段按合同约定的个人住房贷款利率及其逾期罚息的规定计付利息，本院认为，原告主张自借款之日起按借款人实际占用资金额分段计息，理由充分，本院予以支持；利率方面，因原告与被告金城公司之间的借贷关系实际上属于一般的长期贷款，原告主张的利息则是根据中国人民银行对个人住房贷款利率的相关规定计算，其计算的利息（含已计收的利息）既包含按合同约定按月供楼的正常利息，也包括没按合同约定按月供楼的逾期罚息，该计算方法与本案争议的借款关系的性质不符，故本院对原告该项请求不予支持，应按中国人民银行规定的长期贷款利率计付利息，对已付的利息则予以减除。

综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《中华人民共和国民法通则》第五十五条、《中华人民共和国商业银行法》第三十五条第一款的规定，判决如下：

一、驳回原告中国工商银行珠海市分行房地产信贷部主张解除原告与被告张爱忠、被告珠海东北金城房产开发公司签订的《个人住房抵押贷款合同》的诉讼请求。

二、驳回原告中国工商银行珠海市分行房地产信贷部主张被告张爱忠偿还借款本息及以抵押物对借款本息承担抵押担保责任的诉讼请求。

三、驳回原告中国工商银行珠海市分行房地产信贷部主张被告珠海东北金城房产开发公司对借款本息承担连带责任的诉讼请求。

四、被告珠海东北金城房产开发公司向原告中国工商银行珠海市分行房地产信贷部返还借款人民币511678．4及利息（自2000年3月17日起至清偿完毕之日止，按中国人民银行规定的长期贷款利率计算，再减去已付的利息114702．04元），于本判决发生法律效力之日起十五日内履行完毕。

五、对上述债务，被告张爱忠在被告珠海东北金城房产开发公司不能清偿部分的四分之一的范围内承担赔偿责任。

案件受理费人民币10281元，原告负担2570元，被告张爱忠负担2570元，被告珠海东北金城房产开发公司负担5141元。

宣判后，各方当事人均服判。

【评析】

“假按揭”案件在这些年才暴露出来，当时尚无多少先例和经验可供参考，各地在实体处理上做法不一，有做有效处理的，也有作无效处理的，甚至作刑事诈骗立案侦查。该批涉及142位购房者“假按揭”房贷的案件是首次按无效处理的“假按揭”房贷案件。

这类案件，在实务界中的争议集中在合同的性质及效力方面的认定问题上，主要有两种不同意见：

第一种意见认为，本案所涉的《个人住房抵押贷款合同》应做有效处理，理由是：合同是各方当事人在自由协商、平等自愿基础上签订的，各方当事人均已在合同上签字认可，且银行放款、抵押、扣收供楼款等各个环节的手续齐备，该借款行为没有违反现行法律、法规的强制性规定，根据“当事人意思自治”原则，应做有效认定，若作无效认定，则法律依据不足。

第二种意见认为，应作无效处理，理由是：从表面上看，被告张爱忠等142人向原告按揭借款以购买被告金城公司的房产，并由房产的开发商即被告金城公司对借款承担保证责任。合同成立的各形式要件均已齐备，但实际上，作为按揭借款主债务人的被告张爱忠等人，除在合同上签字外，并不真正享有合同的权利和义务，从商品房预购登记和房地产按揭抵押登记备案及各种费用的支付，到所借取款项的收取、使用及每一次还款付息均由被告金城公司一手包办。这种购房者与开发商协议在先，只签名不负责任，购房零首付，开发商包办一切的借款，是显然的虚假个人按揭贷款行为，实质上是开发商即被告金城公司借用被告张爱忠等个人的名义借款开发房产。也即各方当事人签订个人住房抵押贷款合同的表示行为与其真实的内心意思不一致，若认定有效，则不但不能还原案件事实，助长了当事人合谋危害国家金融秩序的行为，更使为“蝇头小利”而出借身份证的一百多个个人成为借款主债务人而承担巨额还款责任甚至倾家荡产，而真正的借款使用人则没有承担其应负的责任。一旦对个人住房抵押贷款合同做有效认定，则马上会导致针对上述抵押房产而引发新一轮的、大规模的商品房买卖合同系列纠纷，再一次引发新的群体性不稳定事件的发生，法律效果和社会效果都不好。

本案中，各方当事人的外部表示行为是签订个人住房抵押贷款合同，但其真实的内心意思却为套取银行资金搞房地产开发，即表意人的内心意思与外在表示不一致的行为，称意思与表示不一致，其效力在学理上有三种主张，即意思主义、表示主义和折衷主义。按有效处理，就是采用表示主义，在表示与意思不一致时，以外部的表示为准。我国一般认为应采取折衷主义，以表示主义为主，意思主义为辅，在一般情况下采表示主义，在当事人欺诈、胁迫、乘人之危、错误等原因为表示意思时，采意思主义。

意思与表示不一致，又可分为虚假表示、伪装表示、隐藏行为、错误和误传五种。本案各方当事人合谋以虚假的形式套取银行资金，属于通谋虚伪表示或称伪装表示，即表意人与相对人通谋，不表示内心真意的意思表示。其构成要件为：（1）当事人双方皆欠缺内心的真意；（2）表意人此项非真意的意思表示为对方所明知；（3）对方进一步故意实施非真意的合意表示。对于伪装表示的效力问题，一般认为表意人与相对人通谋所为的意思表示原则上无效，但为保护交易安全，不得对抗善意第三人。但《民法通则》没有规定伪装表示，而规定了“恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益”和“以合法形式掩盖非法目的”的行为无效，实际上就是采取折衷主义。故本院在处理上述系列案件时，揭开当事人虚伪表示的面纱，以其真实意思确定合同的性质和效力。

尽管学理上否定伪装表示的效力，我国立法上也采取折衷主义，但在法律适用上却遭遇尴尬。我国法律对意思与表示不一致并没有具体的调整规范，也没有规定伪装表示，只是在《民法通则》上规定了“恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益”和“以合法形式掩盖非法目的”的行为无效，但本案难以认定以个人房贷按揭的形式实施借贷进行房产开发必为“损害国家、集体或者第三人利益”或“目的非法”而导致合同无效，若当事人的投资开发成功并及时还贷，则难以扣上“损害国家、集体或者第三人利益”或“目的非法”之名，若投资失败，则后果可想而知，故当事人的此种合谋必然给金融秩序造成莫大的影响。因此，对合同的性质和效力问题的认定上，最后以民事法律行为应当具备“意思表示真实”的实质要件为切人点，引用了《中华人民共和国民法通则》第五十五条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、《中华人民共和国商业银行法》第三十五条第一款的规定，不以合同的表现形式而是按当事人的内心真意确定合同性质和效力。

宣判后，各方当事人均服判，对法院认定的事实及实体处理都比较满意，并配合执行，成功地平息了群情汹涌的矛盾冲突，避免了群体性不稳定因素的发生，取得了较好的社会效果。（一审合议庭成员：梁蔓冰　徐佩婷　曾剑　 编写人：广东省珠海市金湾区人民法院　梁蔓冰 责任编辑：郎贵梅）