房屋买卖合同是否因违反《城市房地产管理法》而无效

裁判摘要

《物权法》第15条确立了物权变动的原因与结果相区分原则, 物权转让行为之不能成就，并不必然导致物权转让合同无效。本案房屋买卖合同之效力应依据《合同法》相关规则认定，而不能以房屋是否已经办理物权登记或合同是否可以履行来认定。《城市房地产管理法》中关于未登记领取权属证书的房屋不得买卖的规定,属于行政管理性规范而非合同效力性规范,该项规定不应作为认定房屋买卖合同效力的依据。

【案情】

原告葛网冬（被上诉人）,住金坛市指前镇社头前村村委西徐村50号。

被告杨睿（上诉人），住溧阳市竹箦煤矿矿部家属区11-201室。

金坛市人民法院经审理查明：被告杨睿系常州监狱的在职职工，其所在单位常州监狱为解决民警职工住房城市化，与金坛市政府商定，由常州监狱团购金坛市城市建议开发总公司（原为金坛市拆建总公司）开发承建的景阳花园。2004年12月19日原（乙方）、被告（甲方）签订了一份房屋购买转让协议，协议约定：1、乙方购买甲方的优惠房，是以甲方的名义购买的，实际上是乙方购买商品房，所有购房费用由乙方出，包括过户费。2、在购买过程中，甲方必须协助乙方办理好购房的有关手续，不得拖延，不得损害乙方利益。3、乙方已先以甲方的名义支付定金2万元，定金收据在甲方处，甲方已打收条。4、预定的商品房：面积130平方米以上。楼层：底层为车库的二层。车库：汽车车库面积20-25平方。位置：常州监狱开发的，暂定名为金坛市文化三村。此房基价为1350元/平方（不含代办费和"二金"）。5、乙方购买甲方优惠房，补偿甲方8000元人民币，支付时间是在房屋过户后，由乙方一次性支付给甲方。6、本协议一式二份，甲乙双方各执一份，签字后生效。甲乙双方必须遵守此协议，不得违约，如有违反者将向对方支付违约金1.5万元人民币。协议签订后，原告以被告的名义支付常州监狱2万元购房订金，2005年7月被告以原告名义通过抽签的形式选订了景阳花园三期26号楼201室，2009年8月4日原告应被告的通知，通过银行转帐支付金坛市城市建议开发总公司房屋预付款112000元。因26号楼地处本市基督教堂，涉及教堂的拆迁，至今该楼尚未建造处待建状态。2010年1月6日，被告以违反相关法律规定为由，向原告发出解除房屋转让合同的通知，原告于2010年1月9日回复不同意解除，要求继续履行合同，并于2010年1月诉请该院依法判决。

【审判】

金坛市人民法院认为：依法成立的合同，自成立时生效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《中华人民共和国物权法》第十五条规定：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。由此可见，设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同是否生效，应该依据合同法来判断，而不能以不动产是否已经办理物权登记为标准进行判断；合同的效力是独立存在的，不能通过合同的履行来决定，至于物权变动能否成就，并不是合同生效的必要条件。本案讼争房屋虽未登记领取权属证书，且至今尚未建成，但该待建房屋的权属和位置是明确的，相关房屋权属证的办理和实际取得处于能够实现的可期待状态，签订转让合同并不违反法律禁止性规定。原、被告签订的《房屋购买转让协议》系双方当事人的真实意思表示，且该行为不损害国家、集体、他人的利益，也不损害社会公共利益，应当认定为有效。民事活动应当遵循诚实信用原则，民事主体在从事民事活动时，应诚实守信，以善意的方式履行其义务，不得滥用权利及规避法律或者合同规定的义务。本案从合同的签订至履行过程中，原告有理由相信被告有权转让该讼争房屋，被告也未提供其不能继续履行合同的证据，原告的诉讼请求合法有据，应予支持。被告的答辩意见理由不成立，不予采信。该院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百二十八条，《中华人民共和国民法通则》第四条、第五十五条，《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条及有关民事法律政策之规定，做出（2010）坛民初字第543号判决：原告葛网冬与被告杨睿所签订的《房屋购买转让协议》为有效合同，原、被告双方应当按照约定全面履行；案件受理费人民币80元，由被告杨睿减半负担40元。

一审宣判后，被告向常州市中级人民法院提起上诉称：1、双方所协议的房屋至今没有规划，更没有建成，没有标的物存在的协议显然是无效的。2、双方协议的房屋是常州监狱为解决本单位职工住房问题的，它不是商品房，不能自由流通，而是一个具有特定身份关系的职工待遇。根据《城市房地产管理法》规定，此房不能交易。3、该房屋是解决上诉人所有家庭成员的住房问题的，上诉人家庭成员不知道也不同意将房屋转让给被上诉人，按照原审判决将剥夺上诉人家庭成员的居住权。综上，双方签订的协议属无效行为，从开始其就没有法律效力，为维护上诉人合法权益，特提起上诉，请依法改判。

被上诉人葛网冬未作书面答辩。

二审查明的事实与原审相同。

二审中双方当事人均未向本院提供新的证据。

常州市中级人民法院认为：一、虽然在2004年12月19日上诉人杨睿、被上诉人葛网冬签订房屋购买转让协议时对被上诉人所购房屋的具体位置尚未确定，但在2005年7月被上诉人以上诉人名义通过抽签的形式确定了房屋的具体位置即金坛市景阳花园26幢201号房，对双方所签协议的标的物进行了明确，故上诉人提出的协议无标的物的主张不成立。

二、上诉人提出房屋是常州监狱为解决本单位职工住房问题的，它不是商品房，不能自由流通，也不能自由交易，而是一个具有特定身份关系的职工待遇。根据《城市房地产管理法》规定，此房不能交易。第一，双方交易的房屋是常州监狱为解决民警职工住房问题向金坛市城市建设开发总公司团购的房屋，所购房屋带有一定的福利性质，就目前上诉人所提供的证据来看，其主张该房屋不属商品房、不能自由转让的依据不充分；第二，《中华人民共和国城市房地产管理法》属国家管理性法律规范，其中第三十八条第（六）款"未依法登记领取权属证书的房屋不得转让"的规定中确定不得转让的房屋一般应当是指自始不能办理权属登记的房屋。主要是针对那些不认定无效即不能达到法律、行政法规的立法目的，并将会损害国家、集体、他人及社会公共利益的买卖合同。其设置的目的是对在房屋所有权人尚不明确的情况下，对房地产权属进行转让和实际变动行为的一种限制，而不必然产生否定房屋买卖合同的效力。且我国实行不动产登记制度，不动产登记只是物权变动的成立要件，而非买卖合同的生效要件。本案中，被上诉人所购房屋的位置已经明确，房屋亦不存在所有权人不明确的状态。本案实际涉及到二次物权变动，一是上诉人从开发商处购得房屋，首先应当由上诉人领取房屋的权属证书，二是上诉人将房屋转让给被上诉人，上诉人将房屋过户给被上诉人，而房屋的交易手续和过户手续在将来均是可以实现的，故上诉人认为该协议违反《中华人民共和国城市房地产管理法》的上诉主张不成立。

三、上诉人以家庭成员不知道也不同意将房屋转让给被上诉人为由要求解除协议，上诉人提出的解除协议的事由既无相应的法律规定也不符合双方的协议约定，故上诉人提出的解除条件不成立，对上诉人要求解除协议的主张不予支持。

综上，双方当事人签订的《房屋购买转让协议》系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，该协议合法、有效，双方当事人均应遵循诚实信用原则来行使权利、履行义务。常州市中级人民法院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，作出(2010)常民终字第840号判决：驳回上诉，维持原判；二审案件受理费80元，由上诉人杨睿负担。

【评析】

本案是一起典型的房屋买卖合同效力纠纷，处理本案的关键是解决好以下两个法律问题。

一、房屋买卖合同是否因标的是否合法、确定？

依《物权法》第15条之不动产物权变动原因与结果相区分原则，房屋买卖合同的效力认定应遵循《合同法》。《合同法》第44条第一款规定："依法成立的合同，自成立时生效。"据此，合同成立一般有四大构成要件：其一，须合同各方具备相应之民事行为能力；其二，须意思表示真实；其三，合同标的须合法；其四，标的须可能和确定。

上诉人杨睿认为"所售房屋并非商品房，而是一个具有特定身份关系的职工待遇"，显然与事实不符。一、二审法院已查清，该房屋乃"被告单位为解决民警职工住房城市化而团购的商品房"，团购行为及相应的政策性优惠并不能改变该房屋可以自由流通的商品属性，因此讼争之房屋乃合法标的物。

上诉人杨睿坚称"房屋未能规划，更未建成，故合同标的不存在，更不能确定"，因此该房屋买卖合同是无效的。讼争房屋虽未登记领取权属证书，且至案件审理期间尚未建成，但该待建房屋的权属和位置是明确的。所谓"标的确定"，是指合同标的自始确定，或可得而确定。被告杨睿所在单位已与金坛市城市建议开发总公司达成团购协议，且该项规划已获金坛市政府同意和支持，房屋之建成是可预见的将来确定要发生的事。"2005年7月原告葛网冬以被告杨睿名义通过抽签的形式确定了房号"，明确了该房屋的具体位置，即金坛市景阳花园26幢201号房，"26号楼因涉及基督教堂之拆迁而至今处于待建状态"，并不影响房屋将来建成的事实。可见本案买卖合同之标的是明确的。

二、房屋买卖合同是否因违反《城市房地产管理法》而无效？

杨睿在上诉中援引了《城市房地产管理法》第38条第（六）项之规定"未依法登记领取权属证书的房地产不得转让"，并称该项规定属于《合同法》第52条第（五）项之"强制性规定"。《城市房地产管理法》第38条第（六）项规定"未依法登记领取权属证书的房屋不得转让"，而并未涉及合同的法律效力。尤其是2003年6月1日起施行的最高人民法院法释[2003]7号《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(以下简称法释[2003]7号)第18条的规定体现了鼓励交易的指导原则：房屋买卖合同签订时，即使该房屋尚未办理所有权登记，合同也有效。本案中杨睿与开发商之间的合同有效，其于可预见的将来可以取得讼争房屋的所有权。那么当其将该房屋出售给本案原告葛网冬时，该房屋依然"未依法登记领取权属证书"，我们是否就应认定该转让行为是被禁止的呢？笔者认为，该情形可以类推使用法释[2003]7号的相关规定。理由在于：随着我国市场经济体制的逐步完善，国家对民商事行为的限制正逐步减弱，《合同法》自颁布实施至今，诸多司法解释及相关配套规范亦愈发明显地确立了"鼓励交易"的原则，我们在司法实践中应充分考量立法指导思想上的重大转变，与时俱进，鼓励诚实信用，维护交易安全，以彰显司法的公平和正义。

作者：吴磊 于颖 单位：金坛市人民法院