【案情】
原告陈某与被告泰州市昊天房地产开发有限公司（以下简称房产公司）于2011年7月15日签订了商品房买卖合同（合同编号20110186），原告购买被告开发的“黄金江岸-睿懿园小区”第29幢1单元101号房。约定房屋总价款为133417.75元（含储藏室款项），合同第八条约定出卖人应在2012年1月1日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付给原告：1、该商品房经竣工验收备案；2、该商品房经综合验收合格。3、该商品房经分期综合验收合格）……；但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且被告在发生之日起30日内告知原告的。合同第九条约定除上述规定的特殊情况外，逾期不超过30日交付，出卖人应向买受人按日支付自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止已付房款万分之五的违约金，超过30日时……如继续履行合同，出卖人应向买受人按日支付自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止已交付房款万分之十的违约金。合同第十一条约定商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示合同规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住房的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。同日原告向被告交纳全部购房款1334617.50元。
另，2011年3月，公安部、江苏省公安厅消防局等相继下发通知，将民用建筑外保温材料纳入建设工程消防设计审核、消防验收和备案抽查范围，从严执行《民用建筑外保温系统及外墙装饰防火暂行规定》，民用建筑外保温材料采用燃烧性能为A级的材料；对低于A级的在建工程，应责令改正或者停止施工，不予验收合格或备案审查合格，对建设、施工、建立单位进行查处等。2011年4月10日黄金江岸-睿懿园小区的建设单位之一泰州江洲建设工程有限公司与高港区消防大队签订高港区建筑外保温材料责任状。2011年6月23日被告房产公司将诉争房屋的外墙保温材料变更施工图送交泰州市建设工程施工图设计审查中心审查，同年7月26日泰州市建设工程施工图设计审查中心同意变更。2011年7月5日、2011年12月1日被告在其售楼处张贴公告，告知业主因外保温材料的政策调整及多雨天气，房屋交付时间变更为2012年7月，并于2011年12月1日通过短信群发系统发送上述通知内容给原告。2012年8月4日被告向原告陈某之母陈海燕发出挂号信，书面通知原告于2012年8月15日收房，2012年8月15日原、被告办理了诉争房屋的交接手续。2013年4月原告诉至泰州市高港区法院，要求被告给付逾期交房的违约金自2012年1月2日起暂至2012年8月16日以每日万分之十计算为304292.79元。诉讼中，原告将违约金计算至2012年12月19日。
另，黄金江岸睿懿园29幢楼于2012年5月10日完成工程质量竣工验收，该小区1#-31#及人防工程于2012年12月19日完成备案登记。
【审判】
原告陈某诉称：2011年7月15日原、被告签订商品房买卖合同一份，约定被告应在2012年1月1日前向原告交付经竣工验收备案的房屋，如交房逾期超过30日，则由被告按日向原告支付已付房价款万分之十的违约金。合同签订后，原告按约履行了自己的付款义务，被告却未能按期交房，直至2012年8月15日才通知原告办理交付手续，且交付时发现被告所交房屋未办理竣工验收备案。被告行为已构成违约，故诉至法院，请求法院判令被告依照合同约定以每日万分之十给付从违约之日至办理竣工验收备案表后发出交房通知止的违约金（暂计算至2012年8月16日的违约金为304292.79元），并承担本案诉讼费用。
被告房产公司辩称：1、因2011年6月-2011年9月特殊天气原因，及国家对外墙保温材料的政策调整致被告规划设计变更，造成被告逾期交房，属于不可抗力，被告已依照合同约定通知原告变更交房时间为2012年7月底。原告已于2012年9月19日收房，被告虽于2012年12月19日办理房屋竣工验收备案登记，但不影响房屋的质量及原告的使用，故原告主张的逾期交房违约金的起止时间没有法律依据和事实依据。另双方约定的违约金过高，请求法院依法调整。
法院经审理后认为，本案所涉的商品房买卖合同合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。关于被告的抗辩事宜，外保温材料的政策调整发生在原、被告签订合同之前，被告是可预见、可避免、可克服的，该情形不可判断为不可抗力，被告以此来主张延期交房，无事实依据，法院不予支持。原告所主张的违约金应当计算至实际交付之日即2012年8月15日。原告以交付的房屋不符合合同约定条件主张实际交付之日后的逾期交付违约金，法院不予支持。双方合同中约定的违约金过高，且远远超出同地段同类型房屋租金，应予以调整。因原告未能举证其实际损失，综合考虑本案情况，法院酌定每日违约金参照中国人民银行同期同类贷款利率的130%计算，故被告逾期交房违约金从2012年的1月2日起至2012年8月15日止共计227天，参照银行同期同类贷款年利率6.56％的130%计算，诉争房屋的逾期交房违约金为人民币70784.31元（1334617.5*6.56％*130%*227/365）。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第二款、第一百三十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第十六条之规定，判决如下：
被告泰州市某房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告陈某支付逾期交房违约金人民币70784.31元。
【评析】
本案的争议焦点主要在于：
1、被告主张其延期交房的免责理由是否成立？
被告主张因外保温材料的政策调整，2011年3月14日至2012年7月的期限应予顺延，及2011年6月-2011年9月天气因素异常，故可据实延期交房至2012年7月。原告则认为上述情况部分发生在合同签订之后，非合同中约定的据实延期交房条件“不可抗力”，阴雨天气及外保温材料的变更被告作为房地产开发商在开发时均应予以考虑，且政策变更时间2011年3月距被告交房时间近一年，被告完全可以通过提高人工成本、降低利润方式施工得以按期交房。双方约定的逾期交付违约责任的免责事由仅有不可抗力，且不可抗力亦属法定免责事由。不可抗力是指当事人不能预见、不能避免、不可克服的客观现象。天气因素是建筑行业内施工时间长短的必然考虑因素，被告作为房地产开发商根据行业通常做法应在确定交房时间时对天气因素作考虑，且夏季多雨亦是可预见的，故本案中被告以2011年6月-2011年9月多雨天气偏多主张据实延期交房，无法律依据，不应采信。被告主张的外保温材料政策调整致其2011年3月-2011年7月期间无法施工，属不可抗力，笔者认为外保温材料的政策调整发生在原、被告签订合同之前，被告是可预见、可避免、可克服的，该情形不可判断为不可抗力，被告以此来主张延期交房，无事实依据，不应支持。
2、原告主张的违约金计算的起始时间应当如何确定？
合同约定被告应于2012年1月1日前交房，被告未能按期交房，延期交房时间应从次日即2011年1月2日起算。违约金的终止时间，原告要求计算至被告办理竣工验收备案登记表的日期2012年12月19日，被告则认为应计算至2012年8月15日原告实际收房之日。笔者认为，根据双方合同第八条、第十一条规定，双方当事人约定的商品房交付条件是“该商品房经竣工验收备案登记”，被告通知原告于2012年8月15日收房，其当时尚未取得竣工验收备案登记表，不符合约定的交付条件，但原告明知上述情况仍同意接收房屋且实际占有，应视为原告同意变更约定的交付条件，诉争的商品房应视为已经交付，违约金应计算至实际交付之日即2012年8月15日。原告以交付的房屋不符合合同约定条件主张实际交付之日后的逾期交付违约金，不应支持。
3、双方约定的逾期交房违约金应否调整？
根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少。”本案中，被告请求对违约金数额予以调整，如依合同约定，本案中商品房总价款1334617.50元，按日万分之十计算违约金，每月的违约金为人民币40038.6元，明显远远超出同地段同类型房屋租金，应予以调整。
作者：时良敏、蒋霞宏 单位：泰州市高港区人民法院
 | 京ICP120101号 |
