市房屋拆迁，按《城市房屋拆迁管理条例》的规定，只是对城市规划国有土地上的房屋拆迁行为作了规范，但在县级城市房屋拆迁中情况就更复杂了，不仅涉及国有土地上的房屋拆迁，而且还会涉及农村集体土地上的房屋拆迁。因此，因公共利益和实施城市规划改建的需要，对县城市区及郊区的房屋拆迁，涉及的土地补偿对象有三种类型：一类是国有划拔性质土地；二类是国有出让性质土地；三类是农民集体所有制性质土地(即宅基地)。对于这三种类型的土地如何给予补偿，是我们研究和制定县级城市房屋拆迁管理政策的疑难问题，值得我们共同探讨。
一、相关政策依据
1、《城市房屋拆迁管理条例》第二十四条规定“货币补偿的金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。”
2、《土地管理法》第五十八条规定“为公共利益和实施城市规划进行旧城区改建，需要收回国有土地使用权的，对土地使用人应当给予适当补偿。”
3、《土地管理法》第八条规定“城市市区的土地属国家所有。农村和城市郊区的土地，除法律有规定的外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。”
4、《土地管理法》第四十三条规定：“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；……国有土地包括国家所有的土地和国家征用的原属于农民集体所有的土地。”
5、《土地管理法》第四十七条规定“征用土地的，按照被征用土地的原用途给予补偿。征用耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗补偿费。征用耕地的土地补偿费，为该耕地被征用前三年平均年产值的6—10倍。征用耕地的安置补助费，按照需要安置的农业人口数计算，每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征用前三年平均年产值的4—6倍，但最高不得超过15倍。土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征用前
二、如何确定补偿标准
对于上述三种类型的土地，在实施房屋拆迁过程中，其补偿标准是否应该一样呢?笔者认为：应按其土地取得性质不同予以区别对待。因为这三种类型的土地其取得方式和取得成本是绝然不同的，其中：出让方式取得土地价格最高，农民宅基地价楷最低。现行国有划拨土地的取得，是由土地管理部门代表政府通过依法收回国有土地或征用土地，然后采用划拔方式划拨给建设者使用，其取得成本为收回国有土地成本或征用集体土地成本(包括征地补偿费用、征地管理费用等)；现行国有出让土地的取得，是土地管理部门代表政府通过依法收回国有土地或征用土地，然后采用出让方式出让给建设者使用，其取得成本为划拨土地成本与应缴土地出让金之和；宅基地属于农民集体所有制土地，其取得对象必须是村组农民，其他任何单位和个人均不能直接取得，其取得成本相对较低，一般只须支付土地补偿费即可取得。如何予以区别对待，关键是如何体现《城市房屋拆迁管理条例》中的“市场评估价格”和《土地管理法》中的“适当补偿”问题。对于国有出让土地使用权补偿价格，可以采用城市不同区位、不同用途的基准地价或标定地价，扣除已使用年限后的剩余年限予以确定。对于农民宅基地补偿价格，按政策规定宅基地属于集体土地的范畴，一般只能按征用土地中宅基地的补偿标准予以补偿给村民小组，然后由所在村组重新安排被拆迁人的宅基地。对于所在村组安排宅基地确实有困难的，可以考虑参照国有划拨土地的补偿标准予以确定补偿，并将补偿费用支付给被拆迁人本人，但被拆迁人不得申请安排宅基地。难就难在国有划拨土地使用权价格的补偿问题，这也是目前城市房屋拆迁中涉及土地补偿对象中的主流问题，应该如何予以补偿才符合国家政策又合乎情理呢?补偿标准高了，会增加城市建设拆迁成本，补偿标准低了，老百姓不易接受。对此，有人认为应按国有出让土地的补偿标准，扣除应上缴土地出让金后予以确定；也有人认为应比照邻近征用土地中宅基地的补偿标准予以确定。笔者认为：前者由于划拨土地没有使用年限的限制，无法确定土地剩余使用年限，一是会给评估人员操作增加难度和随意性；二是会造成土地补偿价格偏高，增加拆迁成本，有可能超过现行房屋拆迁中出让土地的补偿价格。后者土地补偿价格偏低，老百姓难以理解，更难接受，同时与《土地管理法》及《房屋拆迁管理条例》不相吻合。笔者认为：国有划拨土地使用权价格应确定在现行取得划拨土地价格的基础范围内，现行取得划拨土地使用权价格即为划拨土地的市场价格，与《房屋拆迁管理条例》中“市场评估价格”也不相抵触。但是，如何体现《土地管理法》中的“适当补偿”呢?笔者认为：因依法收回国有土地使用权，其收回成本难以合理确定，故划拨土地使用权价格宜比照征地平均成本予以确定。而在实际操作中，征用集体土地绝大多数属于耕地，征用城市郊区集体土地的成本往往因人均占有耕地面积较少，同时考虑地上附着物和青苗补偿费用等因素，其征用耕地直接成本按新《土地管理法》的规定，一般都已达到该耕地被征用前三年平均年产值的20—30倍。划拨土地使用权价格不仅包括征地直接成本，还包括征地管理费用等间接成本。如果把现行取得划拨土地的价格的补偿视为全额补偿的话，适当补偿的问题就好解决了。笔者建议：依照城市土地不同级差，比照邻近征用耕地的补偿标准，选取80％的比例系数予以确定国有划拨土地使用权的适当补偿标准比较适宜。即：城市一级土地按征用邻近耕地前三年平均年产值的23—25倍(按土地补偿的最高倍数30倍的80％左右计算)确定补偿；二级土地按征用邻近耕地前三年平均年产值的21—23倍确定补偿；三级土地按征用邻近耕地前三年平均年产值的19—21倍确定补偿；四级土地按征用邻近耕地前三年平均年产值的 17—19倍确定补偿；五级土地按征用邻近耕地前三年平均年产值的15—17倍确定补偿。如果需要考虑不同用途下的国有划拨土地使用权补偿价格，还可采用上浮比例的办法予以确定。比如：综合用地可以考虑上浮30％—50％，纯商业用地可以考虑上浮60％—80％，住宅用地和工业用地可以考虑不变。笔者认为：这样确定国有划拨土地使用权的补偿价格，既符合国家政策、法规要求，又更合乎情理，更趋完善，而且也便于评估人员实施操作。
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