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北京合同律师:如何了解二手房屋买卖的行情与房价?

日期:2012-02-04 来源:北京合同律师网 作者:北京合同律师 阅读:344次 [字体: ] 背景色:        

买房子,当然要了解行情,才方便杀价,以利于买到的房子物有所值。那么对于一个平时不关注房产的买家来说,如何了解二手房的成交行情呢?你不妨按下面的方法来试试:
(1)询问当地住户。
(2)参考经纪公司报价。有些经纪公司对房主和买家的报价是不一样的,往往会对买家报价较高,以留下对方还价的空间,而对业主的报价较低,以利于房子的销售或便于收低卖高,寻找较大的利润空间。因此,作为买方,若想了解真实的物业报价,可佯装房主打电话到经纪公司探寻房价,便能听到物业的底线,但打电话前别忘了虚拟一个具体的物业地址及房子的面积、朝向、楼层、年代、装修程度等,以防露出马脚,达不到询价的目的。通常情况下,一些正规的经纪公司会定期将成交案例上传到公司的门户网站,有极强的参考价值。
(3)参考报纸刊登的报价以推估可能成交的行情。
(4)参加二手房房展会了解房价。
(5)参考政府指导价(但政府指导价一般较低,修正方法繁琐,参考难度较大)。以当地二居室的租价的三倍再适度加300-500元,得出的价格对该地区房屋出售单价有一定的参考性。
二手房价的形成,无非是两个方面:一是实体因素,二是影响因素。实体因素可以参照一定标准,但影响因素则带有强烈的主观性,需要丰富的经验与娴熟的技巧去分析与把握。一般而言,影响因素可以分为以下三大类:一般因素、区域因素和个别因素。
一般因素:这是随时随地都在起作用的因素,它的作用虽不明确,却起着基础性的作用。这样的因素随处可见。例如,大城市人口密度大,小城市人口少,密度小,同样的房子大城市肯定贵。“成功人士”汇集的社区,肯定比工业区的职工社区房价要贵得多。家庭规模不断缩小,能更好地保护个人隐私的户型肯定比公共宿舍式的房子好卖。这些都是与人口有关的社会因素的影响。此外,心理因素也会影响房价。若卖主此刻正债主盈门,或是打离婚官司,或者忙于搬迁,此时只恨不能早日脱手,但求少亏而已,房价也会开得较“温柔”。
区域因素:就住宅的区位而言,二手房价格与区位质量的优良程度显然密切相关,考察区位质量,建议从以下方面着手:
(1)气候条件。阳光是否充足,空气是否清新,是否一年四季都风沙满天飞。
(2)居民素质如何。它决定了购房者将与哪些人交往,能在何等程度上满足购房者的社区需要。
(3)街道与交通状况。例如,晚上是否有路灯,是否晴天一地灰,雨天一地泥,交通是否方便等。
(4)基础设施与公益设施状况如何。例如,住家地附近是否有幼儿园、学校、医院、银行、邮局等。
(5)商业网点是否齐全。例如,购物是否便利。
(6)环境状况。如是否有晨跑、散步或者遛狗的空间。
(7)住宅布局是否合理。例如,楼与楼之间的距离是否宽阔,不要因为狭窄而相互妨碍等。需要强调的是,区域因素中,以人文环境最为重要,其道理不言自明。
个别因素:影响二手房房价的个别因素可以从以下方面考察:二手房的结构,是钢筋混凝土结构还是混合结构,或是砖木结构?结构不同,造价就不同;使用年限不同,价格自然也会不同。二手房的式样、设备、质量、装修等无需多言。需要强调的是,所谓质量至少应包括三个层面:设计质量、建筑质量以及原屋主的使用质量。对于二手房而言,使用质量直接关系到成色、保养等问题。


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