法定共有房屋的买卖如何处理

法定共有房屋的买卖如何处理

实践中，最为常见的是夫妻一方将登记在其名下的法定共有房屋擅自转让给他人而发生的纠纷。我们认为，由于婚姻法与物权法相比是特别法，因此该类纠纷应当优先适用最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》（法释〔2001〕30号）第17条第2项的规定，即买受人有理由相信出卖人转让房屋为夫妻双方共同意思表示的，买卖合同有效。对于不能适用该规定的，实践中对于该类买卖合同的效力争议较大，有合同无效说、善意取得补正合同效力说、善意补正合同效力说和合同完全有效说等不同观点。

我们认为，上述观点均有一定的道理，由于我国房屋登记管理制度不完善、文化传统等原因，登记权利人与真实权利人不一致的情况大量存在，特别是夫妻共有房屋登记在一方名下的情况十分普遍，而《物权法》第16条的规定又赋予不动产登记以公信力，因此现实中存在大量信赖物权登记购买房屋的善意买受人，其中又有相当部分是信赖登记并支付了全部或大部分购房款，但尚未办理转移登记的善意买受人。《物权法》第106条规定主要保护的是买受人已经善意取得的房屋不被原权利人追回，我们认为立足现实应将关注的重点放在如何最大限度地保护那些未取得房屋的善意买受人向出卖人主张损害赔偿，使出卖人不能从不诚信的行为中获利。通常认为，在制度设计上赋予善意买受人有权向出卖人主张有效合同解除的违约责任，比让出卖人承担合同无效的缔约过失责任更有利于保护该部分买受人的利益。基于此，我们提出，如果有证据证明买受人信赖房屋登记簿上的物权记载，其为善意的，可以认定买卖合同有效。在合同有效的情况下，无权处分的出卖人不能履行办理房屋所有权转移登记的义务，构成根本违约，合同目的无法实现，善意买受人有权解除合同，要求出卖人承担违约责任，支付违约金或赔偿房屋差价损失等可得利益损失。四、离婚案件中按揭房屋如何认定和处理？

离婚诉讼中．婚前按揭房"的归属认定与分割是一个综合性的法律问题。而司法实践中之所以会出现裁判不一的情形，一方面源于法律没有明确规定，不能为司法实践提供有效法律指引；另一方面也与裁判者在审理案件时没有对该问题有一个系统的认识，对该问题的处理没有一个正确的出发点有关。在司法实践中，离婚诉讼中的房产分割一直是个难点。处理不当不仅造成夫妻及双方家庭的财产损失，还会危害到社会的稳定。对此行之有效的解决办法就是对婚前及婚内财产进行约定。婚姻法规定夫妻可以约定婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产的归属。夫妻如能在婚前或婚内对房产的出资、归属、债务、经济补偿作出约定，就会使离婚中房屋分割这一复杂的问题变得简单明晰。书面约定又是双方分割财产承担债务的证据，约定达成后应受到法律保护，除非内容违法，不应在诉讼中因一方反悔而被推翻，使诉讼更加复杂化。进行婚前婚内财产约定，能够减少当事人矛盾激化的现象，对维护社会稳定和谐起到积极作用。

罗尔斯有言：“正义是社会的首要价值，正如真理是思想的首要价值一样。" 在目前法律没有明确规定的情况下，我们不能固守某一法律制度的规定，亦不能单纯囿于形式逻辑，而要在整体上秉持公平正义观念，以婚姻家庭法的立法宗旨为指导，探究相关法律制度之本意，同时对相关法律制度进行弱化或协调，对相关利益进行价值衡量，不满足于单纯的法条主义，“要从实际生活多做考量，彰显人本主义思想，"@对该问题作出妥善处理。“婚前按揭房"的处理要“既有利于保护婚姻当事人的婚前特有财产，同时也不会打击或抑制夫妻一方为婚姻投人的信心，仍然能起到鼓励夫妻俩以不同方式为婚姻幸福做出共同努力的作用。

关于离婚案件中按揭房屋如何认定和处理问题，司法实践中存在不同观点：

第一种观点认为，根据《物权法》的规定，不动产的取得以登记为标志，因此，判断房屋是否属于夫妻共同财产，关键看房屋产权证的取得时间。如果在婚前已经取得了产权证，则房屋属于购房者的个人婚前财产。如果房产证是在双方登记结婚后取得，既然我国《婚姻法》规定的夫妻财产制为婚后所得共同制，除非双方有特别约定，否则房屋应当属于夫妻共同财产。购房者于婚前支付的购房首付款和婚前以个人财产归还贷款部分则视为债务，从夫妻共同财产中偿还。

第二种观点认为，不能以房产证取得的时间作为判断房屋性质的标准。签订购房合同、支付首付款、签订贷款合同均是在婚前，购房者已经通过按揭贷款的方式向开发商支付了全部房款，房屋买卖合同已经履行完毕，婚后获得房产的物权只是合同权利的转化，因此将房屋认定为购房者的个人财产比较公平。当事人未办理产权证的原因可能是多种多样的，很多是因为开发商未缴纳或未足额缴纳土地出让金等非购房者的过错，导致购房者未能及时办理产权证，如果因此就将房屋认定为夫妻共同财产对购房者显属不公。因此，不能将取得房产证的时间作为判断此类房屋是否属于夫妻共同财产的标准，而只能以购房合同上记载的购房者为房屋的所有权人。

第三种观点则认为，如果购房者在婚前已经支付了大部分款项，夫妻共同还贷部分只占极小比例，此时认定房屋为夫妻共同财产，显然对购房者不公平；但如果夫妻共同还贷部分占绝大比例，此时将房屋认定为购房者的个人财产，对夫妻另一方也不公平。因此，认定房屋为共有或个人所有，应当区别对待，基于折中考虑，可根据婚前付款与婚后付款的比例大小作出共同财产或个人财产的认定。

随着《婚姻法解释三》的出台，该争议尘埃落定。《婚姻法解释三》第10 条规定：“夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。协议不成的，人民法院可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据《婚姻法》第39 第1款规定的原则，由产权登记一方对一方进行补偿。"对于该条文，应从以下几个方面把握：

1 .对于一方婚前签订购房合同支付首付款并在银行按揭贷款，婚后夫妻共同还贷的房屋，完全认定为夫妻共同财产或者一方个人婚前财产均是不妥的。此类房屋的购置资金由以下两个或三个部分组成：一是购房者于婚前购房时用个人财产交纳的首付款以及婚前偿还的贷款；二是婚姻关系存续期间用夫妻共同财产偿还的贷款；三是离婚时如果贷款尚未还清，离婚后由取得房屋的一方继续用个人财产偿还的贷款。因此，此类房屋是婚前个人财产和婚后共同财产的混合体。人民法院在离婚案件中判决分割此类房产时，既要保护个人婚前财产权益，也要按照照顾子女与女方权益的原则公平地分割双方共同还贷形成的夫妻共有的财产权益。

2．对于“婚后用夫妻共同财产还贷"，一般只需从还贷的时间上进行判断，只要是处于婚姻关系存续期间，即可认定为用夫妻共同财产还贷，而无须区分还贷的金钱来源于夫妻中哪一方的收人。当然，如果夫妻之间约定实行分别财产制或者对房屋还贷问题另有约定，自当区别对待。

3，由于此不动产中有夫妻共同财产的成分，因此在离婚分割房屋时，应首先由当事人协议解决，协商不成的才能进行判决。

4．司法解释只是提供给人民法院针对特殊不动产进行分割时的一种方法，因此在表述上采用“可以"字样，该分割方法不是绝对的，不能机械地理解只能采取此一种方法分割房屋，而排除在特定情况下可以将房屋判归非产权登记一方所有的可能性。例如，双方当事人结婚时间较长，夫妻共同还贷的款项在房款中所占比例远远高出购房者支付的首付款比例，而非购房者一方有能力支付尚未偿还的贷款，则法院仍可根据案件情况将房屋判归婚前购房者的配偶所有，令其向对方支付相应补偿并承担继续还款的义务。再如，婚前购房的一方当事人因某种原因经济状况发生变化，离婚时不具备继续偿还贷款的能力，另一方当事人具备此能力，并愿意承担继续还款义务的，法院仍可将房屋判归另一方当事人所有。

5，判决取得产权的一方向另一方补偿时需考虑房屋的增值，而不能仅给付夫妻关系存续期间双方共同还贷所支付的款项的一半。具体操作上，当事人可以通过协商对房屋市值达成共识，如协商不成，可以在离婚时首先对房屋的市值进行评估。对于补偿数额的确定，举例说明如下：假如婚前贷款所购房屋的总价为2，000，000元，首付600，000元，按揭贷款1，400，000 元，贷款期限20年（240个月），利息总计为1,215，098.21元。还款总额为 2，615，098．21元（1，400，000元+ 1,215,098.21元）。如果采用等额还款的方式，月均还款10，896．24元。双方当事人婚后共同还贷5年（60个月）后诉讼离婚，离婚时房屋经评估为4，000，000元。通过计算可知，购房者为购买房屋总计应支付购房款3，215，098．21元（2，000，000元+ 1，215，098，21 元），夫妻共同还贷653，774．4元（10，896．24元× 60），占房价款的20．33％（653，774．4元÷ 3，215，098．21元× 100％），因此，取得产权的一方应补偿给另一方406，600元（4，000，000元× 20．33％÷ 2），剩余贷款1，961，323．81 元（2，615，098．21元一653，774．4元），由取得产权的一方继续偿还。

6．在特殊情况下，如果房屋判归支付首付款按揭购房者的配偶所有，如果尚有未归还的贷款，判决时原则上应将还贷义务与房屋所有权同归于配偶一方，因为按揭贷款是以房屋为抵押物的，如果失去房屋所有权的一方事后拒绝还款，银行将会拍卖房屋优先受偿，配偶一方对此无法控制，仍可能失去房屋。