消除物管公司与业主之间的“铁门”

践行司法为民——消除物管公司与业主之间的“铁门”

作者：唐汶，本文仅供交流学习，若侵犯到您的权益，敬请告知处理。

【裁判要旨】

物业管理公司为了对小区高层、别墅分开管理，将连接高层和别墅间的两扇消防铁门关闭，不仅带来安全隐患，限制业主的通行权，也导致业主本该享有的小区的绿化及附属配套设施“福利”相应收缩，损害业主的利益。因此，应当依法排除此妨碍，解除对业主通行的限制，消除公共安全隐患。

【简要案情】

原告孙某系巴南区某小区42幢的业主，被告重庆葛洲坝融创金裕置业有限公司（以下简称融创金裕置业公司）系该小区的开发商，被告重庆融创物业管理有限公司（以下简称融创物业公司）系该小区前期物业服务公司。该小区只有42幢、43幢系高层，其余房屋都是别墅。被告融创物业公司在物业管理过程中，为了将别墅、高层分开管理，便将连接小区别墅和高层房屋的两扇消防铁艺门关闭，取消42幢、43幢业主从3号门（南门）通行的权利，进而导致业主本该享有的该小区的绿化及附属配套设施也相应收缩。原告多次向二被告以及当地职能部门提出诉求，但均未得到有效解决，故原告将二被告起诉至法院，要求二被告立即解除3号门（南门）的通行限制；被告融创物业公司将42幢南门门禁系统移至小区4号门（北门）；并由被告赔偿原告损失等诉讼请求。

二被告辩称，根据《中华人民共和国物权法》第七十六条（六），原告不具备要求其改变附属设施的主体资格。并且高层与别墅之间采用铁栅栏等方式合理隔断是经相关部门审批、竣工验收，具有合法性。要求驳回原告的诉讼请求。

【裁判结果】

经审理查明，重庆市巴南区人民法院认为，业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。根据小区建筑规划平面图显示该小区42幢、43幢高层房屋与其它幢别墅房屋均规划在同一小区内，被告融创物业公司在对小区物业管理中，将连接高层和别墅间道路的两扇铁艺门关闭，取消高层业主从南门进出小区的权利，损害了原告的合法权益，特别是两扇铁艺门的功能本属于消防门，关闭消防门直接影响高层业主或别墅业主在遇到紧急情况下对危险的处置，且威胁公共安全。故原告作为小区业主当然对小区内所有道路及出入口依法享有通行的权利。遂判决部分支持原告的诉讼请求，即判令被告融创物业公司解除3号门（南门）的通行限制,并驳回了原告的其他诉讼请求。

【典型意义】

本案是司法公正、司法为民的体现。承办人遵照以审判为中心的诉讼制度，在严格依照相关法律的基础上，主持当事人举证、质证，保护双方当事人的程序权利。从最后的判决和诉讼请求有所差别可以看出，承办人秉承“以法律为准绳，以事实为依据”的原则。比如原告的第二项诉讼请求，根据《中华人民共和国物权法》第七十六条（六）“改建、重建建筑物及附属设施应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意”之规定，原告作为业主个体，不符合主体资格，因此法院不予支持该项诉讼请求。本判决，既维护了原告即小区业主个人的合法权利、保障其出行便利，也防止了潜在危险的发生，因为这扇门连接的是消防通道；其也在无形之中保护了其他业主对于改建、重建建筑物及其附属设施的权利；本判决亦严格遵守“谁主张、谁举证”的举证责任，拒绝主观判断，避免被告无故承担赔偿责任，这亦是法律从程序、从实体上对当事人的权利的保护。在判决后不久，原告孙某来到法院，送锦旗致谢，可见，本案真正实现了案结事了人和。

本案的社会意义重大。首先，本案达到了普法宣传的效果。法院作为普法的重要主体，进行普法教育是法官的职责所在。每一个司法案件都是一堂生动的法治课，通过本案，不论是原告还是被告，都了解了相关法律及其司法解释，使法治观念深入人心；其次，解除该通行限制，不仅是对业主提供出行便利，更是对消防通道的保护，进而保障了广大业主的人身权利。尤其是冬季干燥加之中国人喜欢在年关将近时，开始熏腊肉、香肠，家里的诸如电烤炉、电热毯等大功率电器，这些都是引发火灾的重要原因。近年来，多方媒体报道了各地的火灾时有发生，小区住宅着火亦比比皆是。例如，重庆加州花园某一小区居民楼的火势巨大，损失惨重，当消防官兵赶到时，却发现不少私家车辆占用消防通道，这对于救援无疑是一种阻力。然而，该事件才发生没多久，一部分地方仍有私家车占用消防通道的情况发生，这也一定程度上反映了部分人消防意识淡薄、一些小区规划不完备等问题。通过本案，让被告意识到消防门的重要性，意识到在设置消防通道，打开消防门在布局规划中的重要性。同样地，也应该让广大市民以及各个房地产开发商、其他物业公司等主体认识到设置防火设施的重要性，相关职能部门也应该严厉谴责甚至处罚私自占用消防通道的行为。

宋雨水法官曾说：“作为法官，一生中有可能审理几千件案子，但许多当事人一辈子可能只进一次法院、打一次官司。如果这一生中仅有的一次官司，让他们受到不公正待遇，或让他们得到一个不明不白的判决，他们心里就会留下深深的印痕。伤害一个当事人，就会多一个不相信法律的人。而维护一个当事人的合法权利，就会使人们增加一分对法律的敬畏、对社会的信心。”在本案中，承办法官让冷冰冰的法条有了温度，通过多次奔走协调、实地调查了解、耐心释法说理，让双方当事人都满意信服该份判决。

人民有所呼，司法有所应。本案体现了对人民负责、为人民司法。切实充分保障当事人的合法权益是人民法院不懈的追求，在本案中，既满足了原告的合理的司法需求，也保障了被告的合法权益。

人民司法为人民。不管形势、条件、环境怎么变，司法机关司法为民的根本宗旨不能变。我们要努力让人民群众在每一个司法案件中感受到公平正义，真真正正的不断增强人民群众的获得感、幸福感、安全感。

来源：巴南法院

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