关于业主撤销权案件的审查要点
——王某与业主委员会业主撤销权案
案例来源：《中国法院年度案例》（2022年本）
01.基本案情
王某系某小区3号楼1单元101号房屋业主。2018年8月，小区业主大会通过《业主大会议事规则》（以下简称议事规则），其中第二条规定：业主大会制定本物业管理区域内共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的制度以及决议物业管理区域内的其他重大物业管理事项应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。其中第四条规定：20%以上业主就物业管理共同事项提议，业主委员会应当自提议之日起45日内组织召开业主大会临时会议。
2018年10月，新一届业委会备案，其中备案单载明建筑物总建筑面积127378平方米，业主人数为950人。
2018年11月4日，部分业主向业委会提交关于召开临时业主大会申请书，内容载明：现申请业委会召开临时业主大会以解决广大业主最关心的问题：解除物业对地下车库的事实服务关系。该申请书上附有300余名业主的签名。
2018年11月7日，业委会发出《关于召开2018年业主大会临时会议通知的公告》，内容载明：经业主委员会认真核查，现本小区已有超过20%业主提出书面申请，要求召开业主大会临时会议，故业委会决定召开业主大会临时会议。会议议题：1、解除物业公司对地下停车场的事实服务关系，委托地面物业服务商对地下停车场进行停车服务，停车服务年限与地面物业服务年限相同，且2019年停车收费价格不超过物业2018年停车收费价格。2、授权业主委员会采取包括但不限于法律途径解决原物业范围内与物业管理相关或共有和共同管理权利相关的一切事务、纠纷问题。
2018年12月2日，业委会作出《2018年业主大会临时会议决议》，内容载明：本次业主大会临时会议，本区域共有表决权业主969名，表决面积128665平方米，本次业主大会共发放送达《2018业主大会临时会议表决票》1000份，实际投票人数749人，超过总人数半数，代表面积也超过计权总面积的半数，会议有效。其中，有效票738份，废票11份。据此，本次业主大会通过以下表决：表决事项一：同意票数705，占业主总人数的72.76%，同意面积数96560平方米，占计权总面积的75.05%；此表决事项经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意通过。表决事项二，同意票数707，占业主总人数的72.96%，同意面积数96919平方米，占计权总面积的75.33%；此表决事项经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意通过。
王某以业主身份要求撤销业委会于2018年12月2日作出的业主大会临时会议决议。关于撤销的理由，王某主张业委会系小区1-6号住宅楼业主选举产生，仅能代表1-6号楼业主的权益，其无权代表小区其他业主的权益。为此，业委会表示该业委会成立时因7-9号楼业主无法确定，但因小区业主人数已经达到成立业委会所需要的人数，故小区依法成立了业委会。小区7-9号以及2号楼底商、幼儿园等业主均可以参与业主大会的表决，但因本次会议决议涉及到小区地下车库，而车库产权人均为1-6号楼业主，故本次临时会议7-9号楼以及其他业主参与度并不高。经核算，本次投票过程中，7-9号楼、幼儿园以及2号楼底商仅有15位业主参与表决，面积为24073.8平方米。王某对上述主张不予认可。
02.案件焦点
业主大会所做决定是否侵害业主王某的合法权益。
03.裁判要旨
法院经审理认为：
首先，关于业委会是否有权召开临时大会并就小区地下停车场的事宜进行决议。如前所述，业主委员会成立目的系为了更好地解决各业主对共有建筑物部分的合理使用和有效维护问题，提高业主们共同生活的水平和质量。业委会系业主选举产生并经过依法备案，系该小区业主大会的执行机构。地下停车场存在部分产权车位，上述车位的管理及维护涉及到小区业主的切身利益，故业委会有权就小区地下停车场的事宜召开业主大会临时会议并进行决议。
其次，关于申请召开临时大会的业主人数问题。根据本院查明的事实来看，小区地下停车场的管理和维护涉及小区内广大业主的切身利益，因此引发业主的关注，进而部分业主依据法律规定，申请召开业主大会临时大会以解决实际问题。从业委会提交的证据可看出，申请召开临时业主大会的业主人数已超过小区业主人数的20%，故此次业主大会临时会议的申请人数符合小区议事规则的约定。当事人对自己的主张有责任提供证据，否则将承担相应的法律责任。王某主张临时大会的申请不符合议事规则的约定，未向本院充分举证，本院对王某之上述主张不予支持。
再次，关于王某主张的部分业主申请时的会议议题与临时大会实际决议的议题不符一节，经查，会议议题虽在文字表述上前后存在部分差异，但并不影响业主对临时会议召开议题的了解，亦未改变临时会议议题的核心内容，故不应视为对议题的变更。故王某之上述主张缺乏事实及法律依据，本院亦不予支持。
最后，关于王某主张的《2018年业主大会临时会议决议》中表决人数以及表决面积数据存在虚假一节。本院认为，业委会已就上述情形作出了解释，且即便未涉及7-9号楼业主、小区幼儿园等业主人数及面积，仅就1-6号楼住宅楼的表决人数及表决面积亦已超过业主大会议事规则规定的面积过半数及人数过半数的规定。另考虑到业主大会以及业主委员会是小区业主对小区内公共事务进行民主管理的一种组织形式，在不违反法律、行政法规以及小区议事规则约定的前提下，不应对相关程序性工作进行过于严苛的实质审查，应尊重业主真实的自治意思表示，以维护广大业主的合法权益。综上，现王某并未就其主张的业委会在2018年12月2日组织召开业主大会临时会议过程中存在严重违反法律、行政法规以及议事规则的情形提供证据，故要求撤销业委会作出的决议，缺乏相应的事实及法律依据。本院对王某的全部诉讼请求均不予支持。
北京市海淀区人民法院依据《中华人民共和国物权法》第七十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决如下：
驳回王某的全部诉讼请求。
04.法官后语
业主撤销权是指如业主大会或业主委员会作出的决议存在违反程序规定或侵害业主权益的情形，相关业主可以请求予以撤销的权利。业主撤销权系形成权，需要通过撤销权诉讼行使，此类纠纷往往涉及小区内部公共事务的争议解决，在审理此类案件时应当把握的价值取向在于既要鼓励业主自治组织的管理，又要通过业主行使撤销权促进管理更加规范有序，妥善处理好业主个人权益和小区公共利益之间的平衡。
一、业主撤销权案件的审查要点
业主撤销权纠纷案件首先应当对其主体资格、行使权利的期限进行审查，即原告是否适格、是否超过一年除斥期间。其次进行实质审查，即对业主大会或业委会作出决议的程序进行审查。程序审查主要包括两个方面，一是是否符合专有面积及人数的比例要求。二是征求意见过程是否合法合规。如本案中，法院对业委会组织召开的程序进行了审查，该业委会系业主选举产生并经过依法备案的业委会，系该小区业主大会的执行机构，其有权就小区地下停车场的事宜召开业主大会临时会议并进行决议。经查明，申请召开临时业主大会的业主人数已超过小区业主人数的20%，符合小区议事规则的约定，程序合法。
二、业主个人权益与小区公共利益的权衡考量
业主大会以及业主委员会是小区业主对小区内公共事务进行民主管理的一种组织形式，在不违反法律、行政法规以及小区议事规则约定的前提下，不应对相关程序性工作进行过于严苛的实质审查，应尊重业主真实的自治意思表示，以维护广大业主的合法权益。在主张受到侵害的业主未提供充分证据证明其权利受到损害的前提下，应当对此承担举证不能的法律后果。本案中，王某主张业委会决议侵害其业主权利，但并未对其权利被侵害的事实进行举证，在经查明业委会组织召开临时大会的程序以及业主大会的决议均符合程序要求的情况下，法院依法驳回王某的诉讼请求。就选聘和解聘物业公司，系由全体业主共同决定，如该决定是根据法律规定的程序进行，由业主共同表决决定，个别业主以损害其权益为由要求撤销该决议，一般不予支持。本案中，业委会系通过法定程序召开业主大会，并通过业主表决解聘原有的物业公司，选聘新物业公司，并无不当。
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