商品房买卖中推定担保意思表示真实的标准

商品房买卖中推定担保意思表示真实的标准

——某银行与某置业公司、王某某、孟某某借款合同纠纷案

基本案情

2014年9月19日，日照某置业公司向某银行提交《按揭楼盘合作申请书》，申请其开发的某楼盘按揭贷款合作，担保方式用所购楼房抵押，在未取得房屋确权证明前，办理商品房预抵押手续，并由该公司提供阶段性担保。2017年4月，某银行与购房人王某某、孟某某及保证人日照某置业公司签订《个人购房担保借款合同》，王某某、孟某某向某银行借款37万元用于购买日照某置业公司开发的楼房，借款采用阶段性保证+抵押，王某某、孟某某用所购房屋提供抵押担保并办理抵押预告登记，自借款发放日至借款人取得房地产权属证书并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续完成之日止，由阶段性保证人日照某置业公司承担连带保证责任等等。银行按照购房人的指示将借款打入日照某置业公司账户。后王某某、孟某某未按时归还借款利息。本案不动产房地产权属证书至今未办理。

某银行要求王某某、孟某某归还借款，日照某置业公司承担连带还款责任。日照某置业公司抗辩称，《个人购房担保借款合同》未经该公司股东会决议，担保合同无效，其不应承担担保责任。对此，某银行未能提供日照某置业公司对涉案借款提供担保时的公司董事会或股东会决议。

裁判结果

莒县人民法院一审认为，担保行为必须以公司董事会或股东会等公司机关的决议作为授权基础。某银行作为债权人，应当在订立合同时对日照某置业公司的股东会决议或董事会决议进行审查，但其未提供相应证据予以证明，不能认定订立合同时其是善意的，因此，涉案担保合同无效，日照某置业公司不应承担担保责任，仅判决王某某、孟某某偿还借款。

日照市中级人民法院二审认为，《中华人民共和国公司法》第十六条规定的决议前置程序旨在规范公司的组织和行为，避免公司法定代表人越权担保，确保公司为他人提供担保系公司的真实意思表示，最终不损害股东、公司或其他债权人的利益。但机关决议并非认定公司真实意思表示的唯一证据，如果担保完全是为了公司利益，即便未经股东会或董事会决议，也应认定担保系公司真实意思表示。鉴于按揭楼盘合作在先，日照某置业公司为购房者的贷款提供的阶段性担保，虽未经股东会等公司机关决议，但该担保系其与某银行商业合作中的正常交易行为，纯属为购房人用银行贷款向其支付购房款，日照某置业公司是该担保行为的最终受益者，该担保是为了促进其开发的期房销售的正常经营行为，不存在因此损害公司及股东利益的可能性，应当认定系公司的真实意思表示，且基于善意信赖原则，订立保证合同时不必苛求债权人机关对股东会决议或董事会决议进行审查。二审改判日照某置业公司对购房人王某某、孟某某的涉案债务承担连带还款责任。

典型意义

房产开发商基于与银行间的楼盘按揭贷款合作（准入）协议，为其所开发房产的购房人在合作银行按揭贷款提供阶段性保证担保属于行业通行做法，是开发商为自身利益的正常经营行为，不会因此损害公司及股东利益，应认定系公司真实意思表示。基于善意信赖原则，订立保证合同时不必苛求银行对股东会决议或董事会决议进行审查，相关保证合同不应以未经公司股东会或董事会决议为由认定无效。

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